Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 19 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [J] [T]
 Madame [F] [X]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Stéphanie GIOVANNETTI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/04163 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ3F4

N° MINUTE : 
3/2024






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 janvier 2024


DEMANDEUR
Monsieur [V] [H]
demeurant [Adresse 4] - [Localité 2]
représenté par Maître Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D1982

DÉFENDEURS
Monsieur [J] [T]
demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
comparant en personne
Madame [F] [X]
demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
représentée par Monsieur [J] [T], son mari muni d’un pouvoir écrit 

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 06 novembre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 janvier 2024 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 19 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/04163 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ3F4


Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 9 avril 2018, Monsieur [V] [H] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [J] [T] et Madame [F] [X] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3].

Par actes de commissaire de justice du 27 janvier 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6810 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [J] [T] et Madame [F] [X] le 30 janvier 2023.

Par assignations du 5 avril 2023, Monsieur [V] [H] a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion immédiate de Monsieur [J] [T] et Madame [F] [X] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:

une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et des charges, soit 1362 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,10896 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chaque terme de loyer,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 avril 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 6 novembre 2023, Monsieur [V] [H] maintient l'intégralité de ses demandes, actualisées au 6 novembre 2023 à 21792 euros.

Monsieur [J] [T] et Madame [F] [X] représentée par Monsieur [J] [T] muni d’un pouvoir à cet effet sollicitent des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
Monsieur [V] [H] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 27 janvier 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 6810 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 28 mars 2023.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. 

En l'espèce, il ressort toutefois notamment de l’historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant l’audience.

Dans ces conditions, le juge doit rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Monsieur [V] [H] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 mars 2023, date de résiliation du bail, Monsieur [J] [T] et Madame [F] [X] lui devaient la somme de 9534 + 1362/31x28 (=1230,19)= 10764,19 euros.

Monsieur [J] [T] et Madame [F] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme au bailleur, la solidarité étant prévue au contrat de bail, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 6810 euros, et à compter de l’assignation sur le surplus, ce conformément à l’article 1231-6 du code civil, une mise en demeure de payer étant nécessaire pour faire courir les intérêts.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due provisoirement fixée conformément à la demande au montant du loyer et des charges actuels soit 1362 euros, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux.

La solidarité expressément prévue au contrat pour le paiement du loyer et des charges cesse à la résiliation du contrat.

Chacun des co-responsables du dommage causé au propriétaire par le quasi-délit d’occupation sans droit ni titre des lieux est toutefois tenu à son égard de le réparer intégralement, de sorte que les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de l’indemnité d’occupation, ce tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux. 
En cas de départ des lieux après la résiliation du bail de l’un des occupants, justifié auprès du propriétaire, seul celui se maintenant dans les lieux, unique responsable de l’occupation illicite, reste tenu du paiement de l’indemnité d’occupation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [J] [T] et Madame [F] [X], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de Monsieur [V] [H] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.


Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 janvier 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 avril 2018 entre Monsieur [V] [H], d’une part, et Monsieur [J] [T] et Madame [F] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 28 mars 2023,

REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [J] [T] et Madame [F] [X], et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE à Monsieur [J] [T] et Madame [F] [X] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [T] et Madame [F] [X] à payer à Monsieur [V] [H] la somme de 10764,19 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 28 mars 2023, date de résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 6810 euros, et à compter de l’assignation sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [J] [T] et Madame [F] [X] à payer à Monsieur [V] [H] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle de 1362 euros, ce à compter du 29 mars 2023 et jusqu’à libération effective des lieux, laquelle sera due in solidum tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux, et sera supportée uniquement, en cas de départ de l’un des occupants après la résiliation du bail justifié auprès du propriétaire, par celui qui se maintient seul dans les lieux,

REJETTE toutes les autres demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [T] et Madame [F] [X] à payer à Monsieur [V] [H] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [T] et Madame [F] [X] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 27 janvier 2023 et celui des assignations du 5 avril 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La Juge