Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M [D] [J]
 Mme [O] [J]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/08139 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3CGJ

N° MINUTE : 
6






JUGEMENT 
rendu le 25 janvier 2024


DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT-OPH,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEURS
Monsieur [D] [J],
 demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Madame [O] [J], 
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 15 novembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 25 janvier 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier



Décision du 25 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08139 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3CGJ



EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 26 avril 2017, [Localité 3] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [O] [J] et Monsieur [D] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 3] HABITAT-OPH a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 570, 66 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 27 mars 2023.

Par acte d'huissier en date du 17 août 2023, [Localité 3] HABITAT-OPH a fait assigner Madame [O] [J] et Monsieur [D] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, 
- condamner solidairement ou in solidum Madame [O] [J] et Monsieur [D] [J] à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 2248, 08 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, 
- condamner le défendeur à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, [Localité 3] HABITAT-OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 27 mars 2023, et ce pendant plus de deux mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience, les défendeurs ne s'étant pas présentés. 

A l'audience du 15 novembre 2023, [Localité 3] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 2952, 94 euros, selon décompte en date du 9 novembre 2023, rappelant que les prélèvements sont rejetés.

Bien que régulièrement assignés à domicile, Madame [O] [J] et Monsieur [D] [J] n'ont pas comparu. 

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 janvier 2024. 


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 16 août 2023, soit plus de six semaines mois avant l’audience du 15 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 3] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 30 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 26 avril 2017 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mars 2023, pour la somme en principal de 570, 66 euros. Ce commandement reproduit les dispositions de l'article 7g) et rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable. Le commandement de payer n'est valable que pour la somme de 570, 66 euros, une fois les frais, non justifiés, soustraits. 

En revanche, les causes du commandement de payer ont été réglées dans le délai légal de deux mois en ce que la somme totale de 1014, 11 euros a été versée par deux règlements des 10 avril et 10 mai 2023, étant rappelé que ces paiements sont venus éteindre la dette que les locataires avait le plus intérêt à payer, soit les causes du commandement et non les loyers courants échus depuis, conformément à l'article 1342-10 du code civil et contrairement à ce qu'affirme le bailleur dans son assignation. 

Sur la demande subsidiaire de résiliation du bail

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. 

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. 

En l'espèce, il ressort du décompte produit par [Localité 3] HABITAT-OPH que les impayés de loyers s'élèvent au 9 novembre 2023 à la somme de 2414, 01 euros représentant 6 échéances payées par le couple, le reste étant pris en charge, les prélèvement étant rejetés. L'historique de compte fait apparaître que le compte est en position constante débitrice depuis le début, la dette récurrente s'étant créée en 2018, sans être résorbée. 

Toutefois, si la violation des obligations contractuelles est avérée et elle n'est par ailleurs pas suffisamment grave pour justifier de la résiliation du bail à compter du présent jugement.

La RIVP sera déboutée de sa demande d'expulsion et des demandes subséquentes. 

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [O] [J] et Monsieur [D] [J] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, [Localité 3] HABITAT-OPH produit un décompte démontrant que Madame [O] [J] et Monsieur [D] [J] reste lui devoir la somme de 2952, 94 euros (en ce inclus 538, 93 euros de frais de poursuite) à la date du 9 novembre 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. 

Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Madame [O] [J] et Monsieur [D] [J], seront donc condamnés au paiement de la somme de 2414, 01 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 570, 66 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail et de la solidarité légale des dettes ménagères de l'article 220 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [O] [J] et Monsieur [D] [J], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, y compris le commandement de payer. 

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 avril 2017 entre [Localité 3] HABITAT-OPH et Madame [O] [J] et Monsieur [D] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2] ne sont pas réunies. 

DEBOUTE [Localité 3] HABITAT-OPH de sa demande de résiliation du bail et de l'ensemble des demandes subséquentes devenues sans objet. 

CONDAMNE solidairement Madame [O] [J] et Monsieur [D] [J] à verser à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 2414, 01 euros (décompte arrêté au 9 novembre 2023), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2023 sur la somme de 570, 66 euros et à compter du 17 août 2023 pour le surplus ;

DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [O] [J] et Monsieur [D] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. 

Le greffier,Le juge des contentieux de la protection