Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 29 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] C.C.C.
délivrées le :
à Me LAHANA
 Me JOLY


■

18° chambre 
2ème section


N° RG 21/16150 

N° Portalis 352J-W-B7F-CVXKM

N° MINUTE : 13


Assignation du :
22 Décembre 2021











ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT
rendue le 29 Janvier 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LE FALAFEL 
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Myriam LAHANA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1537



DÉFENDERESSE

Madame [E] [L]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par l’Association UDAF 93 - mandataire judiciaire à la Protection des Majeurs, pris en sa délégation à la Tutelle, EVOLENE TUTELLES, prise en la personne de Mme [M] [G], ès-qualités de tuteur 

représentée par Maître Emmanuelle JOLY de la SELARL LEMYS AVOCATS, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant, vestiaire #64





MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente

assistée de Henriette DURO, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 04 Décembre 2023, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2024.

ORDONNANCE

Rendue publiquement 
Contradictoire
Susceptible d'appel dans les conditions de l'article 795 du code de procédure civile



EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 25 mars 2014, Madame [X] [L] désormais décédée et aux droits de laquelle vient sa fille Madame [E] [L], a donné à bail à la S.A.R.L. LE FALAFEL (ci-après la société LE FALAFEL), un local commercial dépendant d'un immeuble sis [Adresse 1], [Localité 3] pour y exercer une activité de "restauration" désigné ainsi :
"local commercial à usage commercial comprenant boutique avec arrière-boutique, situé au rez-de-chaussée du bâtiment A formant le lot n°1 du règlement de copropriété d'une surface d'environ 22m², et une cave lot n°55 au sous-sol du bâtiment B, d'une superficie de 37.00 mètres carrés environ avec doit commun au WC dans les parties communes de l'immeuble situé sur cour".

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 25 mars 2014, moyennant le versement d'un loyer annuel hors charges en principal de 11.000 euros payable trimestriellement.

Par acte d'huissier délivré le 22 décembre 2021, la société LE FALAFEL exerçant sous l'enseigne "[5]" a fait assigner devant ce tribunal l'association EVOLENE TUTELLES en sa qualité de tutrice de Madame [L] en réparation de ses préjudices résultant du trouble de jouissance dénoncé.

Aux termes de ses conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 1er décembre 2023, la société LE FALAFEL demande au juge de la mise en état de :

Vu les articles 1148, 1240, 1719 et suivants du code civil,
Vu les articles 789 et 791 du code de procédure civile,
Vu l'ordonnance du juge de la mise en état du 12 avril 2021,
Vu les pièces versées aux débats,

- Juger que la demande d'expertise de la société LE FALAFEL est recevable ;
- Désigner tel Expert qu'il plaira, aux frais avancés par la société LE FALAFEL, avec pour mission :
- se faire remettre par les parties toutes pièces que l'expert jugera utile pour mener à bien sa mission ;
- proposer une évaluation des préjudices matériel et de perte d'exploitation subis par la société LE FALAFEL pour la période de 2017 à 2021 ;
- donner son avis sur les comptes proposés par les parties, répondre aux dires des parties; 
- Débouter Madame [E] [L] représentée par l'association EVOLENE TUTELLES, ès qualité de tuteur, de toutes demandes, fins et conclusions ;
- Réserver les dépens.

A l'appui de sa demande, la société LE FALAFEL expose que lors de l'entrée dans les lieux loués, les locaux n'étaient pas conformes à leur destination et notamment que l'aération existante était insuffisante ; qu'elle a convenu avec le mandataire du bailleur, le cabinet [S], d'une mise aux normes du local ; que toutefois, malgré sa demande formulée dès septembre 2016, ce n'est que le 7 février 2017 que le projet était finalement présenté en assemblée générale et accepté, les travaux consistant en la pose d'un conduit d'extraction des graisses, odeurs et vapeurs de cuisson.
La société LE FALAFEL explique que la propriétaire des locaux est décédée ; que le cabinet [S] l'a informée ne plus gérer le bien, de sorte qu'elle a dû effectuer seule l'ensemble des démarches pour effectuer les travaux ; qu'elle a ainsi obtenu un avis favorable de la Mairie le 8 décembre 2017 pour effectuer les travaux mais antérieurement, le 3 octobre 2017, un incendie s'est déclenché dans les cuisines du local, la contraignant à fermer les lieux pendant plusieurs semaines et à effectuer d'importants travaux de remise en état pour un montant de 44.280 euros.
Elle ajoute que les travaux de mise aux normes de la ventilation ont finalement été achevés en juillet 2019, soit un an et sept mois après l'arrêté de l'urbanisme.
Par ailleurs, la société LE FALAFEL soutient qu'en mars 2019, juin 2019, février 2020 et décembre 2020, elle a subi plusieurs dégâts des eaux dans le local. Selon elle, ces sinistres ont pour origine un défaut d'étanchéité, l'usure, la rouille des canalisations des eaux pluviales et eaux usées et du WC et des défauts de conformité dans la cour commune. Elle expose que ces dégâts des eaux ont entraîné notamment l'effondrement d'une partie du plafond dans le local.
La locataire explique que suite au sinistre survenu le 4 juin 2019, un expert mandaté par son assureur a demandé au syndic qu'il prenne des mesures quant au défaut d'étanchéité de la cour.
La société LE FALAFEL soutient que les travaux nécessaires n'ont pas été réalisés et qu'elle a subi un nouveau dégât des eaux le 2 février 2020, puis un autre le 28 décembre 2020.
Elle ajoute qu'elle a pris contact avec la tutrice de la bailleresse par email du 17 février 2020 puis par lettres recommandées en date du 27 juillet 2020, du 10 mai 2021 et du 3 juin 2021, qu'elle a par l'intermédiaire de son conseil mis en demeure l'association EVOLENE TUTELLES de l'indemniser du préjudice subi du fait des différents sinistres et de lui rembourser le montant de l'indemnité de déspécialisation, en vain.
La société LE FALAFEL a fait constater l'état des locaux par constat d'huissier établi le 29 décembre 2021. Elle fait valoir qu'en dépit de l'urgence et d'une fuite active, l'assemblée générale des copropriétaires a attendu onze mois pour procéder à la réalisation des travaux, dont la date prévisionnelle de démarrage a été fixée au 15 mai 2022.
Elle soutient que les travaux n'ont pas permis de mettre fin aux infiltrations qu'elle subit dans son local et qu'à ce jour, elle ne peut toujours pas exploiter les lieux conformément à les destination du bail, à usage exclusif de restaurant.
Enfin, elle expose que le sous-sol pourtant décrit dans le règlement de copropriété comme fournil et laboratoire est en l'état inexploitable, ce qui l'a contraint à déplacer son fournil et une partie du laboratoire au rez-de-chaussée, la privant de toute place assise pour pouvoir accueillir sa clientèle, alors même que le bail est à usage exclusif de restaurant. 
Elle conclut que le manquement du bailleur à l'obligation de délivrance d'un local conforme à sa destination de restaurant est avéré, qu'il lui est reproché dans ses conclusions au fond de fixer arbitrairement le montant du préjudice subi, de sorte qu'elle estime être bien fondée à solliciter une expertise pour laquelle le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé. 

Aux termes de ses conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 20 novembre 2023, Madame [L] représentée par sa tutrice, l'association EVOLENE TUTELLES demande au juge de la mise en état de :

Vu les articles 143 et suivants du code de procédure civile,
Vu les articles 789 et suivants du même code,
Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal,

- Déclarer la société LE FALAFEL à la fois irrecevable et mal fondée en sa demande d'expertise judiciaire ;
- En conséquence, débouter la société LE FALAFEL de ses demandes, fins et conclusions.

Subsidiairement,

- Prendre acte des protestations et réserves d'usage en telle matière de Madame [E] [L], représentée par son Mandataire Judiciaire Madame [M] [G] ;
- Ordonner que les frais d'expertise à consigner demeurent à la charge entière et exclusive de la société LE FALAFEL.

En tout état de cause,

- Condamner la société LE FALAFEL au versement de la somme de 1.500 euros à Madame [E] [L], représentée par son mandataire judiciaire Madame [M] [G], au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société LE FALAFEL aux entiers dépens du présent incident.

Madame [L] représentée par sa tutrice, l'association EVOLENE TUTELLES expose avoir consenti une déspécialisation plénière de la destination des lieux au profit de l'activité de "RESTAURANT", au bénéfice de la société LE FALAFEL, moyennant :
o D'une part, le versement d'une indemnité de déspécialisation, propre au statut des baux commerciaux, d'un montant de 56.500 euros,
o D'autre part, une franchise de loyer de deux mois au bénéfice de la société LE FALAFEL, lui permettant de réaliser l'ensemble des travaux nécessaires à la mise en conformité des lieux à sa nouvelle activité commerciale.
Elle soutient que la société LE FALAFEL est de mauvaise foi, en écrivant que "lors de la prise des locaux, le preneur réalisait que les locaux n'étaient pas conformes à leur destination et en particulier que l'aération existante était insuffisante" ; que la locataire connaissait parfaitement la situation commerciale des locaux, ce qui résulte d'ailleurs de ses propres déclarations au terme de son acte d'achat de fonds de commerce et de ses propres négociations pour obtenir la déspécialisation plénière des locaux souhaitée.
Elle conclut qu'il lui appartenait de réaliser les travaux de mise en conformité des locaux à son activité, ce à quoi elle s'était expressément engagée.
Madame [L] fait valoir qu'en sa qualité de bailleur, elle a exécuté ses obligations, conformément aux dispositions du bail commercial qui prévoyaient : "le bailleur s'engage à faire les démarches nécessaires auprès de la copropriété pour que soit mis à l'ordre du jour de l'assemblée générale annuelle la demande d'autorisation nécessaire à la réalisation desdits travaux, le preneur devant fournir tous les documents pour ce faire".
Elle se prévaut de la chronologie suivante :
- Le bail déspécialisé a été consenti à compter du 25 mars 2014,
- La société LE FALAFEL a sollicité ses devis concernant la pose de sa gaine d'extraction le 9 janvier 2016 (devis n°13021 de la société PLEIN AIR VENTILATION), dont un premier projet a été transmis à l'architecte de l'immeuble en septembre 2016, puis un second devis modificatif le 12 janvier 2017 en prévision de sa soumission à l'assemblée générale des copropriétaires fixée au 7 février 2017, lors de laquelle les travaux de pose de la gaine d'extraction ont été autorisés.
La bailleresse conclut que la société LE FALAFEL a exploité à ses risques et périls sans gaine d'extraction suffisante jusqu'à cette date et qu'elle n'a pas respecté les modalités de pose pourtant prévues au devis transmis par ses propres soins ; qu'aucune responsabilité de la bailleresse ne saurait être retenue dans la survenue de l'incendie le 3 octobre 2017.


S'agissant des dégâts des eaux, elle relève que les deux premiers (mars et juin 2019) n'ont aucun lien avec les infiltrations dont se prévaut la société LE FALAFEL au titre du défaut d'étanchéité de la cour de l'immeuble ; qu'ils ont été traités et les travaux appropriés ont été réalisés.
Les deux suivants, de février et décembre 2020, sont intervenus alors que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble, ainsi que les copropriétaires et/ou occupants, n'avaient pu déterminer avec certitude les causes exactes de ces infiltrations.
Elle reconnaît que par la suite, un défaut d'étanchéité de la cour commune de l'immeuble, adjacente au local commercial exploité par la société LE FALAFEL, a été identifié et a pu participer à la survenance des infiltrations.
Madame [L] représentée par sa tutrice explique que lors de l'assemblée du 29 juin 2021, les copropriétaires ont voté la réalisation de travaux subséquents, dont leur réalisation est intervenue au cours du premier semestre 2022. Elle soutient avoir donc rempli ses obligations.
Elle relève que le loyer et les charges locatives ne sont pas réglés par la société LE FALAFEL depuis la mise en place de la mesure de tutelle et que la tutelle n'a pu retrouver aucune trace de règlements antérieurs.
Elle rappelle qu'en application de l'article 146 du code de procédure civile, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. Faisant valoir que la société LE FALAFEL ne produit au débat aucune pièce de nature à justifier le préjudice allégué, l'expertise sollicitée ne peut être ordonnée en vue de suppléer sa carence dans l'administration de la preuve. Enfin, elle oppose que faire droit à la demande d'expertise conduirait le juge de la mise en état à trancher le fond du litige sur la responsabilité de la bailleresse qu'elle conteste.
A titre subsidiaire, elle demande que les frais d'expertise soient mis à la charge de la société LE FALAFEL.

* * *

L'incident a été plaidé à l'audience du 4 décembre 2023 et la décision a été mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d'expertise de la société LE FALAFEL

Aux termes de l'article 789 5° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction.

En application de l'article 146 du code de procédure civile, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.
En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.
 
La partie sur qui repose la charge de la preuve ne peut demander la désignation d'un technicien qu'à la condition d'avoir versé aux débats des pièces de nature à rendre au moins vraisemblables les faits qu'elle allègue, étant précisé que l'appréciation d'un éventuel manquement du bailleur à son obligation de délivrance relève de la compétence du juge du fond.

A l'appui de sa demande d'expertise, la société LE FALAFEL produit ses bilans pour les années 2018 à 2020, ses états financiers pour les années 2021 et 2022 et une attestation de son expert-comptable en date du 13 avril 2023.
Elle dispose donc de l'ensemble des éléments financiers lui permettant de chiffrer le préjudice de perte d'exploitation allégué. S'agissant du préjudice matériel dont la société LE FALAFEL fait état, il est constitué selon elle du coût des travaux réparatoires qu'elle a dû supporter et elle communique des factures de travaux. Il n'est donc nullement démontré qu'un avis technique est nécessaire pour exploiter ces pièces en vue d'arrêter les préjudices dont elle se plaint.

La société LE FALAFEL doit en conséquence être déboutée de sa demande d'expertise.
 
Sur les demandes accessoires

Les dépens de l'incident sont réservés.

L'équité ne justifie pas qu'il soit fait application à ce stade de la procédure des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d'appel dans les conditions de l'article 795 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la S.A.R.L. LE FALAFEL de sa demande d'expertise,

REJETTE les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RÉSERVE les dépens,

RENVOIE l'affaire à l'audience du juge de la mise en état du 22 avril 2024 à 11h30 pour conclusions récapitulatives de la S.A.R.L. LE FALAFEL.


Faite et rendue à Paris le 29 Janvier 2024


Le Greffier Le Juge de la mise en état
Henriette DURO Maïa ESCRIVE