Tribunal Judiciaire · PCP JCP référé — 31 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies conformes délivrées
le : 31/01/2024
à : - Me Ch. LASVERGNAS
 - Me A. CADORET

Copie exécutoire délivrée 
le : 31/01/2024
à : - Me Ch. LASVERGNAS
 
La Greffière,

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP référé
 
N° RG 23/08553 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GO5

N° de MINUTE : 
1/2024






ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 31 janvier 2024


DEMANDERESSE
La Société Civile Immobilière CHEKMAZAL, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Charles LASVERGNAS, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #G0531, substitué par Me Mona SIF, Avocate au Barreau de PARIS


DÉFENDERESSE
Madame [O] [W], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Anne CADORET, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #C1902


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Clara SPITZ, Juge, Juge des contentieux de la protection
assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière


DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 18 décembre 2023


ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 31 janvier 2024 par Madame Clara SPITZ, Juge, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 31 janvier 2024
PCP JCP référé - N° RG 23/08553 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GO5



EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 juillet 2014, la SCI CHEKMAZAL, a consenti un bail à usage d'habitation à Madame [O] [W] sur un appartement sis [Adresse 2] pour une durée de trois ans qui, à compter du 15 juillet 2017, s'est poursuivi par tacite reconduction.

Par acte de commissaire de justice du 21 décembre 2022, la SCI CHEKMAZAL a fait délivrer à Madame [O] [W] un congé pour vente à effet au 14 juillet 2023, signifié à personne. 

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2023, la SCI CHEKMAZAL a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, son expulsion sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision et sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- 518,29 euros au titre de l'arriéré de charges locatives, 
- 1.045 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse, 
- 5.000 euros au titre du préjudice moral, 
- 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 

Au soutien de ses prétentions, la SCI CHEKMAZAL expose, au visa de l'article 834 du code de procédure civile et de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qu'un congé pour vente a été valablement délivré à Madame [O] [W] et que, depuis le 14 juillet 2023, cette dernière est occupante sans droit ni titre. Dès lors, la requérante se dit fondée à solliciter l'expulsion de Madame [O] [W] en urgence, au regard de la situation des époux [U] qui sont en difficulté financière depuis l'arrêt-maladie de Madame [U] qui, atteinte d'une maladie dégénérative, ne peut plus exercer sa profession. Il est également réclamé, sur le fondement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le versement de la somme de 518,29 euros due au titre des charges impayées. Enfin, outre sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 14 juillet 2023, il est sollicité sur le fondement des articles 1194, 1217 et 1231-1 du code de procédure civile une somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral de la SCI CHEKMAZAL, qui a souffert de l'attitude déloyale et dilatoire de la locataire. 

Lors de l'audience du 18 décembre 2023, à laquelle l'affaire a été retenue, la SCI CHEKMAZAL, représentée par son conseil, a déposé des conclusions qu'elle a soutenues oralement et aux termes desquelles elle se désiste de sa demande au titre des charges impayées, maintient le reste de ses demandes et sollicite le débouté des demandes formées par Madame [O] [W]. Oralement, elle forme une demande de validation du congé pour vente et précise qu'elle n'avait jamais été informée du mariage de la défenderesse justifiant, ainsi que le congé n'ait pas été délivré à son époux. 




Madame [O] [W], représentée par son conseil, a également déposé des conclusions auxquelles elle s'est référée et aux termes desquelles elle sollicite le débouté de la SCI CHEKMAZAL de l'ensemble de ses demandes et sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de la SCI CHEKMAZAL au paiement des sommes provisionnelles suivantes :
-15.442,82 euros au titre de la réalisation de travaux ;
- 224,40 euros au titre de la réalisation des travaux de réparation de la baie vitrée,
- 3.000 euros au titre de son manquement à l'obligation de mise à disposition d'un logement conforme et de jouissance paisible, 
ainsi que sa condamnation au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 

Madame [O] [W] sollicite le débouté de l’ensemble des demandes formées par la SCI CHEKMAZAL au visa des articles 834 du code de procédure civile et 15 de la loi du 6 juillet 1989 estimant, en premier lieu, qu'il existe des contestations sérieuses auxquelles elles se heurtent en ce que, d'une part, le congé pour vente n'a pas été signifié à son époux et que, d'autre part, l'intention frauduleuse de la bailleresse en affecte la validité, cette dernière n'ayant pas réellement l'intention de vendre son bien comme en témoigne le défaut de communication des éléments dont elle lui a demandé la production et qu'elle estimait nécessaire à l'exercice de son droit de préemption ainsi que l'absence de toute visite de l'appartement. En second lieu, Madame [O] [W] relève l'absence de toute urgence caractérisée justifiant que la procédure soit intentée en référé, pour défaut de preuve de l'état de santé de Madame [U] et entend caractériser cette absence d'urgence par la production d'une annonce de mise en vente de l'appartement datant déjà de 2020. 
Elle indique, en outre, n'avoir commis aucune faute justifiant d'être condamnée à payer la somme de 5.000 euros à la SCI CHEKMAZAL qui ne démontre en rien son préjudice moral.
Concernant les demandes reconventionnelles qu'elle forme, Madame [O] [W] expose, au visa des articles 1720 du code civil, 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, avoir réalisé des dépenses qui doivent lui être remboursées par la propriétaire, ayant trait à la création d'une mezzanine, à l'amélioration de la salle de bain, à l'aménagement d'une cuisine américaine et à la création de deux placards, travaux pour lesquels elle avait obtenu l'accord de la SCI CHEKMAZAL. De même, elle sollicite le remboursement des sommes exposées au titre de la réparation de la baie vitrée au titre de l'entretien par la bailleresse du logement loué. 
Elle sollicite, enfin, sur le fondement des articles 1719, 1720 et 6 de la loi du 6 juillet 1989 la réparation de son préjudice de jouissance lié au manquement de la SCI CHEKMAZAL à son obligation de délivrance d'un logement décent, compte tenu de l'état du logement et, plus particulièrement, de sa terrasse. 

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 janvier 2024. 






MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé pour vente 

Il résulte des articles 834 et 835 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

. Sur le défaut de notification du congé à Monsieur [G] [M]

L'article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose, par ailleurs, que, nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l'existence de ce partenaire ou de ce conjoint n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur. 

Cet article fait peser sur le locataire une obligation d'information impliquant une démarche positive de sa part envers le bailleur.

En l'espèce, seule Madame [O] [W] a pris à bail le logement litigieux le 15 juillet 2014. Elle s'est mariée le [Date mariage 1] 2017 avec Monsieur [G] [M], mais ne justifie pas en avoir informé la bailleresse par une démarche positive, l'envoi de deux courriels mentionnant son « mari » à l'agence immobilière ne caractérisant pas une telle démarche, pas plus que le fait qu'il se soit acquitté régulièrement des loyers. 

Dès lors, le congé délivré à Madame [O] [W] est opposable à Monsieur [G] [M] et ne saurait, en tout état de cause, être qualifié de nul, la seule sanction du défaut de notification étant l'inopposabilité du congé qui, au demeurant, ne peut être invoquée que par la personne à l'encontre de laquelle l'acte n'est pas opposable.

. sur le caractère frauduleux du congé pour vente

Selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, 




son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. 
(…)
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice» ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
(...)
Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. À l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. 
(…)
Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 
6.000 € pour une personne physique et à 30.000 € pour une personne morale.
Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice. 

S'agissant du caractère frauduleux du congé, sanctionné par la nullité de celui-ci, il doit être rappelé qu'il appartient au preneur qui conteste la réalité du motif du congé de rapporter la preuve de l'absence d'intention de vendre du bailleur.

En l'espèce, Madame [O] [W] entend rapporter la preuve du caractère frauduleux du congé délivré par la SCI CHEKMAZAL pour défaut d'une réelle intention de vendre, en se fondant sur le défaut de communication des pièces qu'elle a sollicitées et qui auraient été nécessaires, selon ses dires, à la banque pour étudier son projet d'achat, à savoir le diagnostic de performance énergétique (DPE), les comptes de l'exercice 2022 et les éventuels travaux à envisager.

Il ressort, néanmoins, des pièces versées au débat que la SCI CHEKMAZAL lui a transmis les procès-verbaux des assemblées générales dans années 2019, 2020 et 2021 par courriel du 27 janvier 2023, qu’elle a sollicité l'agence immobilière s'agissant des comptes de l'année 2022 qui lui a répondu que ceux-ci n'étaient pas encore clôturés et que le DPE a finalement été effectué le 3 février 2022 en présence de Madame [O] [W] et après que cette dernière a été sollicitée, 




à plusieurs reprises, depuis le mois de novembre 2022, pour convenir d'un rendez-vous. 

Elle ne saurait donc exciper de son courrier du 6 mars 2023 la preuve que son intention d’acheter a été mise en échec par la seule absence de transmission de ces documents. Au contraire, ce courrier ne témoigne que de son refus d'user de son droit de préemption, étant précisé qu'aux termes de son courriel du 16 mai 2020, elle manifestait son intention d'acheter le logement sous réserve d'un prix qui lui convienne. 

En outre, l'absence de toute visite de potentiels acheteurs, alors que, dès le 3 juillet 2023, Madame [O] [W] sollicitait des délais pour quitter le logement, témoigne davantage d'une attitude réaliste de la part de la bailleresse que d'une intention frauduleuse que la défenderesse échoue ainsi à caractériser. 

Enfin, il doit être relevé que Madame [O] [W] ne remet en cause la validité du congé et invoque son caractère frauduleux pour la première fois dans le cadre de la présente procédure, n'ayant jamais soulevé ce point aux termes des échanges de courriels et de courriers tant avec la SCI CHEKMAZAL que son avocat, puisqu'elle sollicite même des délais pour quitter les lieux et répète être encline à s'acquitter de l'indemnité mensuelle d'occupation. 

Par conséquent, le congé pour vente délivré par la SCI CHEKMAZAL le 21 décembre 2022 ne se heurte à aucune contestation sérieuse et sera déclaré valide. 

Sur l’expulsion en raison de l’occupation sans droit ni titre du logement

Il résulte des articles 834 et 835 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 
Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

En l'espèce, le congé pour vente délivré par la SCI CHEMKAZAL le 21 décembre 2022, à effet au 14 juillet 2023, est valide. Il n'est pas 




contesté que Madame [O] [W] s'est maintenue dans le logement au-delà de cette date, ne disposant d'aucun droit ni titre. 

Ainsi, la requérante est fondée à solliciter l'expulsion de Madame [O] [W] en référé, cette occupation occasionnant un trouble manifestement illicite à l'exercice de son droit de propriété et alors qu'elle rapporte la preuve d'un certain caractère d’urgence à récupérer son bien, puisqu'elle justifie de sa situation médicale par la production de plusieurs arrêts de travail à compter du 14 mars 2022 et des conclusions de l'expert médical en date du 27 septembre 2022 retenant un taux d'invalidité fonctionnelle de 10 % et un taux d'invalidité professionnelle de 100 %, soit un taux pondéré de 21,54 %, la contraignant à continuer de verser ses cotisations.

Dès lors, il sera ordonné l'expulsion de Madame [O] [W], ainsi que celle de tous les occupants de son chef, selon les modalités détaillées dans le dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté - laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique -, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. 

Sur l'indemnité d'occupation provisionnelle

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier. 

L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Le maintien dans des lieux, sans droit ni titre, constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect 



indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Madame [O] [W] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 14 juillet 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à savoir 1.012 euros par mois tel que cela ressort du décompte locataire en date du 14 septembre 2023. 

Sur la demande formée par la SCI CHEKMAZAL de réparation au titre du préjudice moral

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier. 

L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n'a pas été exécuté ou a été imparfaitement exécuté peut notamment demander réparation des conséquences de l'inexécution et l'article 1231-1 du même code ajoute que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation soit à raison du retard dans l’exécution s'il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. 

Par ailleurs, l'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

En l’espèce, les requérants arguent d'une attitude déloyale de Madame [O] [W] qui a refusé de quitter les lieux alors que le bail était résilié. 

Il convient de rappeler que le bail étant arrivé à expiration le 14 juillet 2023, il n'existe plus de liens contractuels entre la SCI CHEKMAZAL et Madame [O] [W] depuis cette date. Les requérants ne 




sauraient ainsi se fonder sur les dispositions relatives à la responsabilité contractuelle évoquée.

Dès lors, afin de demander réparation de son préjudice, il appartient à la requérante de démontrer la commission d'une faute de la part de Madame [O] [W], lui ayant causé un préjudice. 

Or, la SCI CHEKMAZAL échoue à rapporter, avec l'évidence requise en référé, la preuve de l'attitude déloyale de Madame [O] [W] qu'elle dénonce, puisqu'il celle-ci a été licenciée le 25 avril 2023 et qu'il ne saurait donc lui être reproché de ne pas avoir fait savoir, dès la notification du congé pour vente en date du 21 décembre 2022, son impossibilité de quitter le logement en raison d'une situation économique encore non advenue. 

Par conséquent, la demande de provision formée à hauteur de 5.000 euros au titre de la réparation du préjudice moral de la requérante ne saurait prospérer et la SCI CHEKMAZAL en sera déboutée. 

Sur la demande reconventionnelle de paiement de sommes provisionnelles au titre du remboursement des divers travaux effectués et de la réparation de la baie vitrée

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier. 

L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

. Sur la demande de remboursement au titre des divers travaux effectués

Selon l'article 6 d) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. 

Il convient de préciser que ces aménagements ne peuvent donner lieu à remboursement à même autorisés par le bailleur, à défaut d’accord exprès des parties sur leur charge financière. 

Aux termes de l'article 7 f) de la même loi, le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à 



son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois 
la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. 

En l'espèce, Madame [O] [W] entend demander le paiement d'une provision à hauteur de 15.442,82 euros au titre de travaux d’amélioration qu'elle a fait réaliser. Elle indique avoir procédé à la création d'une mezzanine pour un montant de 9.637,45 euros auquel elle convient d'ajouter les honoraires de l'architecte pour un montant de 900,02 euros, avoir fait remplacer le lavabo par une vasque suspendue et fait installer des sèches-serviettes dans la salle de bain pour un montant de 687,90 euros, avoir aménagé une cuisine américaine pour un montant de 3.663,05 euros et mis en place deux placards pour un montant total de 554,40 euros. 

Toutefois, la SCI CHEKMAZAL conteste, en premier lieu, avoir donné son accord pour la création d'une mezzanine et le remplacement du lavabo, qu'elle qualifie de travaux de transformation nécessitant de remettre les lieux dans leur état initial. En second lieu, s'agissant de ce qu'elle estime être des travaux d'aménagement, elle indique ne pas avoir donné son accord sur le prix et soulève l'absence de toutes photographies prouvant la réalisation de tels aménagements. 

Il s'agit ainsi de contestations sérieuses soulevées par la SCI CHEKMAZAL et ce, d'autant qu'il ressort du courrier du 6 mars 2023 qu'elle a adressé à la bailleresse, pour l'informer qu'elle refusait l'offre de vente, qu'elle remettra l'appartement « dans l'état initial de la location donc sans la mezzanine, la cuisine, la vasque et le radiateur de la salle de bain. ».

Il s'agit d'une contestation sérieuse formée par la SCI CHEKMAZAL, laquelle implique, en outre, de déterminer la nature des travaux entrepris par Madame [O] [W] et de les qualifier, ce outrepasse manifestement les compétences du juge des référés. 

Dès lors, non-lieu à référé sera prononcé sur ce point.

. Sur la demande de remboursement au titre de la réparation de la baie vitrée

Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et il doit notamment, en application de l'article 6 a) de cette même loi et de l'article 1720 du code civil, délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement et doit effectuer les réparations qui peuvent être nécessaires, autres que les locatives. 

En l'espèce, il résulte des pièces versées au débat que l'agence immobilière en charge de la gestion locative a, dès le mois de novembre 2022, indiqué à Madame [O] [W] que la réparation de la 



baie vitrée relevait de l'entretien courant et qu'elle devait donc être à la 
charge de la locataire. En outre, les propriétaires indiquent ne jamais avoir été informés de cette demande de réparation. 

Il résulte de cette contestation qu’il reviendrait au juge des référés, afin d'apprécier le bien-fondé de la demande de remboursement formée par Madame [O] [W], de se prononcer sur le caractère de la réparation effectuée et de déterminer si elle a trait aux réparations nécessaires, autres que locatives. Or, cette appréciation dépasse manifestement ses prérogatives.

Au surplus, il convient de relever que la locataire ne justifie pas d'une mise en demeure préalable de la bailleresse de faire exécuter ces travaux, dont elle estime qu'ils sont à sa charge, et ne rapporte ainsi pas la preuve qu'elle doive en supporter la charge. 

Par conséquent, non-lieu à référé sera également prononcé sur ce point. 
Sur la demande de provision au titre du manquement de la bailleresse à son obligation de mise à disposition d'un logement conforme et de jouissance paisible

Il résulte de la lecture combinée des articles 1719, 1720 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur un logement décent, d'entretenir les locaux et d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement. 

Madame [O] [W], qui mentionne l'état « déplorable » du logement dans les écritures qu'elle a soutenues oralement, entend rapporter la preuve du manquement de la bailleresse à ses obligations en produisant un courriel du 16 septembre 2014 par lequel elle informe l'agence immobilière de « quelques soucis » dans l'appartement qui est « par ailleurs, très agréable à vivre » et dont il ressort que ses griefs relatifs notamment à la plomberie ont été pris en considération et qu'il lui est demandé, au 29 octobre 2014, de lister les points restant à régler.

Dès lors, ce qu'elle qualifie elle-même de quelques soucis ne font pas obstacle, selon ses propres déclarations, à sa jouissance paisible du logement. 

S'agissant de l'état de la terrasse, de son affaissement et de la dégradation des bacs posés devant son entrée, elle produit un constat de commissaire de justice attestant de l'aspect bombé, par endroit, de la terrasse, de l'aspect dégradé de la partie inférieure d'un mur mitoyen dont le crépi tombe. 

Il ressort de ces éléments que Madame [O] [W] échoue à rapporter la preuve, avec l'évidence requise en référé, du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrer un logement décent et de lui garantir une jouissance paisible, les seuls désagréments évoqués se situant sur la partie extérieure du logement.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande de condamnation à une provision à hauteur de 3.000 euros en réparation de son préjudice. 



Sur les demandes accessoires

Madame [O] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à laquelle la défenderesse sera condamnée. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS la validité du congé délivré par la SCI CHEKMAZAL à Madame [O] [W] le 21 décembre 2022, à effet au 14 juillet 2023, 

CONSTATONS que Madame [O] [W] est occupante, sans droit ni titre, du logement situé [Adresse 2] depuis le 15 juillet 2023, 

ORDONNONS, en conséquence à Madame [O] [W] de libérer les lieux dans un délai de trois semaines à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [O] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans le délai susmentionné, la SCI CHEKMAZAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DÉBOUTONS la SCI CHEKMAZAL de sa demande d'astreinte ;

RAPPELONS que le sort des meubles est régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXONS l'indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation due par Madame [O] [W] à un montant équivalent au montant du loyer et des charges, soit une somme de 1012 euros (mille douze euros), à compter du 15 juillet 2023 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) et, au besoin, l'y condamnons à la verser à la SCI CHEKMAZAL, 



DÉBOUTONS la SCI CHEKMAZAL de sa demande de provision à hauteur de 5.000 euros au titre de la réparation de son préjudice moral ;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle formée par Madame [O] [W] de paiement d'une provision de 15.442,82 euros au titre de la réalisation de travaux et par conséquent, l'en DÉBOUTONS ;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle formée par Madame [O] [W] de paiement d'une provision de 224,40 euros au titre de la réparation de la baie vitré et par conséquent, l'en DÉBOUTONS ;

DÉBOUTONS Madame [O] [W] de sa demande de réparation de son préjudice à hauteur de 3.000 euros au titre du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrer un logement décent et de jouissance paisible, 

CONDAMNONS Madame [O] [W] à verser à la SCI CHEKMAZAL une somme de 800 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [O] [W] aux dépens de l'instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par la Juge et la Greffière susnommées. 

La Greffière, La Juge,