Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [V] [H]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Catherine HENNEQUIN 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/06311 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2QMA

N° MINUTE : 
4






JUGEMENT 
rendu le 25 janvier 2024


DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDERESSE
Madame [V] [H], 
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 15 novembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 25 janvier 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier







Décision du 25 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06311 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2QMA



EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 5 novembre 2020, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 3] ( RIVP) a donné à bail à Madame [V] [H] un appartement à usage d’habitation (logement conventionné) situé au [Adresse 2]. 

Des loyers étant demeurés impayés, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 3] ( RIVP) a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 7110, 71 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 24 avril 2023.

Par acte d'huissier en date du 21 juillet 2023, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 3] ( RIVP) a fait assigner Madame [V] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 
ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, 
condamner Madame [V] [H] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 12 673, 70 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
condamner le défendeur à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 3] ( RIVP) expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 24 avril 2023, et ce pendant plus de deux mois.

A l'audience du 15 novembre 2023, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 3] ( RIVP), représentée par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 1368, 61 euros, selon décompte en date du 15 novembre 2023. La RIVP demande la suspension des effets de la clause résolutoire et l'échelonnement des paiements, la défenderesse ayant repris le paiement des loyers courants. 

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [V] [H] n'a pas comparu. 

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 janvier 2023. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 25 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 15 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 3] ( RIVP) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 24 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 5 novembre 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 avril 2023, pour la somme en principal de 369,24 euros, le retour de la LRAR sollicitant que la défenderesse puisse remplir l'enquête de ressources n'étant pas présentée au dossier, les sommes réclamées au titre du SLS seront retirées. Sur le fond, pour permettre l'acquisition de la clause résolutoire, le commandement de payer doit correspondre à une dette justifiée étant précisé que, lorsqu'il est délivré pour une somme supérieure à celle dont le locataire est débiteur, il demeure valable à hauteur du montant réel des loyers échus et impayés. Ce commandement est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.




Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 juin 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif 

Madame [V] [H] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

La Régie Immobilière de la ville de [Localité 3] ( RIVP) produit un décompte démontrant que Madame [V] [H] reste lui devoir la somme de 1368, 61 euros à la date du 15 novembre 2023.
 
Madame [V] [H] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1368, 61 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation, le montant réclamé au titre du SLS ayant été remboursé. 
Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant. Par ailleurs, pendant le cours des délais ainsi accordés, le juge peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le décompte locatif produit aux débat par la Régie Immobilière de la ville de [Localité 3] (RIVP) démontre que Madame [V] [H] a repris le paiement des loyers. Par ailleurs, la RIVP demande la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Compte tenu de ces éléments, Madame [V] [H] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [V] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi

Sur les demandes accessoires

Madame [V] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 novembre 2020 entre la Régie Immobilière de la ville de [Localité 3] ( RIVP) et Madame [V] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 24 juin 2023 ;

CONDAMNE Madame [V] [H] à verser à la Régie Immobilière de la ville de [Localité 3] ( RIVP) la somme de 1368, 61 (décompte arrêté au 15 novembre 2023, incluant la mensualité du mois d'octobre 2023), avec les intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2023 

AUTORISE Madame [V] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en mensualités de 50 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision 

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Madame [V] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 3] (RIVP) puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
* que Madame [V] [H] soit condamnée à verser à la Régie Immobilière de la ville de [Localité 3] ( RIVP) une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la Régie Immobilière de la ville de [Localité 3] ( RIVP) ou à son mandataire ;

DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. 

Le greffier,Le juge des contentieux de la protection