Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 26 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/06239 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2PZZ

N° MINUTE : 3/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 janvier 2024


DEMANDERESSE
[Localité 7] HABITAT OPH, [Adresse 1] - [Localité 4]
représenté par Maître Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2] [Localité 5], Toque P0483

DÉFENDEUR
Monsieur [B] [Y], demeurant[Adresse 3]8 - [Localité 6], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 14 novembre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 26 janvier 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 26 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06239 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2PZZ

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 novembre 2012, prenant effet le même jour, [Localité 7] Habitat OPH a donné à bail à [B] [Y] un appartement à usage d'habitation, référence 115773, [Adresse 3], [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 256,36 euros et une provision sur charges.

Par acte d'huissier en date du 18 novembre 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, soit la somme de 3.424,24 euros, en ce non compris les frais du commandement. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la signification de cet acte par la voie électronique, le 29 novembre 2022.

Par exploit en date du 7 juillet 2023, notifié au représentant de l'Etat dans le département conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par la voie électronique le 18 juillet 2023, Paris Habitat OPH a fait assigner [B] [Y] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé aux fins de:
- voir constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire prévue au contrat;
- voir ordonner l'expulsion de [B] [Y], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique et voir ordonner la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu'il plaira au requérant et ce aux frais du défendeur ;
- voir condamner [B] [Y] à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, à compter de la date de résiliation et jusqu'à libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clés;
- voir condamner [B] [Y] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 4.132,51 euros, sauf à parfaire, correspondant au solde des loyers et charges du logement, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer valant mise en demeure;
- voir condamner le locataire aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation ainsi qu'à payer une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- voir rappeler que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

[Localité 7] Habitat OPH a mentionné que l'arriéré locatif augmente et s'élève à la somme de 6.170 euros, échéance d'octobre 2023 incluse.
 
[B] [Y] n'a pas comparu, bien que régulièrement assigné à tiers présent à domicile.

La présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire, en application des dispositions de l'article 473 du code de procédure civile.

L'affaire a été appelée à l'audience du 14 novembre 2023 et mise en délibéré au 26 janvier 2024. 

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Aux termes de l'article 834 du Code de procédure civile, le Juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En l'absence de défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée, en application de l'article 472 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers 

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne une procédure précise relative à la résiliation des baux d'habitation pour défaut de paiement des loyers.
Il est ainsi prévu en cas de non paiement des loyers et de mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée au contrat qu'après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois, une assignation peut être délivrée au locataire et que copie de cette assignation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par la voie électronique au représentant de l'Etat dans le département.

En l'espèce, [Localité 7] Habitat OPH a fait délivrer à [B] [Y] un commandement de payer les loyers le 18 novembre 2022.
Par ailleurs, [Localité 7] Habitat OPH justifie avoir informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dès le 29 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 7 juillet 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois.

C'est donc à bon droit que [Localité 7] Habitat OPH a assigné [B] [Y] en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et en expulsion des lieux loués.

Cette assignation a été dénoncée à la préfecture dans les délais légaux puisqu'elle a été notifiée par l'huissier par la voie électronique le 18 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l'audience du 14 novembre 2023.

En conséquence, la demande de [Localité 7] Habitat OPHest recevable.
 
Sur la résiliation du bail

Le défaut de paiement du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d'expulsion.

En l'espèce, l'existence d'un arriéré locatif est justifiée par des relevés et décomptes produits par le bailleur.

Le commandement délivré le 18 novembre 2022 reproduit les termes de la clause résolutoire stipulée dans le bail, et vise les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Il mentionne aussi la faculté pour le locataire de saisir le fond de solidarité pour le logement dont l'adresse est précisée.

La résiliation de plein droit du contrat de bail ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse.

Aussi, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit intervenue le 19 janvier 2023, faute par [B] [Y] d'avoir réglé l'arriéré de loyers en totalité ou d'avoir sollicité la suspension de la clause résolutoire dans les deux mois de la délivrance du commandement.

Sur l'expulsion du locataire et le sort des meubles

Paris Habitat OPH, qui a un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, sera par conséquent autorisé à faire procéder, ainsi qu'il est prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'issue d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l'expulsion de [B] [Y], ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux de [B] [Y], malgré la résiliation du bail, crée à l'égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

La condamnation de l'occupant d'un logement au paiement d'une indemnité d'occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

Aussi, [B] [Y] sera condamné, à titre provisionnel, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, soit la somme de 505,82 euros, en octobre 2023, à compter du 19 janvier 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux.
 
Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

Paris Habitat OPH est bien fondé à demander le paiement d'une somme correspondant aux loyer, charges et indemnités d'occupation échus impayés à la date de l'audience, compte-tenu de la formulation de la demande figurant dans l'assignation, mentionnant la possibilité de parfaire le montant de l'arriéré locatif.

Il produit un décompte clair faisant apparaître les mois impayés jusqu'au 1er novembre 2023, échéance d'octobre 2023 incluse, pour un montant de 5.994,11 euros.

Au regard du décompte fourni, il convient de fixer à la somme de 5.994,11 euros le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 1er novembre 2023, échéance d'octobre 2023 incluse, hors frais, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision en l'absence de remise à la personne du défendeur de tout acte valant mise en demeure.

Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile

[B] [Y], partie perdante, sera condamné aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 7] Habitat OPH la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens. [B] [Y] sera condamné à lui payer la somme de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l'exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

- Constatons la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties à compter du 19 janvier 2023;

- Autorisons [Localité 7] Habitat OPH à faire procéder, à l'issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l'expulsion de [B] [Y], ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement à usage d'habitation, référence 115773, [Adresse 3], [Localité 6];

- Disons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d'exécution ;

- Condamnons [B] [Y] à payer, à titre provisionnel, à [Localité 7] Habitat OPH une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, soit la somme de 505,82 euros (cinq cent cinq euros et quatre vingt deux centimes) en octobre 2023, à compter du 19 janvier 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné;

- Condamnons [B] [Y] à payer, à titre provisionnel, à [Localité 7] Habitat OPH la somme de 5.994,11 euros (cinq mille neuf cent quatre vingt quatorze euros et onze centimes), au titre de l'arriéré locatif correspondant au solde restant dû sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 1er novembre 2023, échéance d'octobre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

- Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- Condamnons [B] [Y] aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

- Condamnons [B] [Y] à payer à [Localité 7] Habitat OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Rappelons que l'exécution provisoire est de droit,

- Disons qu'il sera adressé copie par le greffe de la présente décision à Monsieur le Préfet de [Localité 7] en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi du 31 mai 1990.

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties au greffe.

LE GREFFIERLE JUGE