Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 2ème section — 25 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le :


■

8ème chambre 
2ème section


N° RG 21/15401 
N° Portalis 352J-W-B7F-CVSX2

N° MINUTE : 


Assignation du :
02 Décembre 2021








ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 25 Janvier 2024

DEMANDEUR 

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société GID SAS
[Adresse 2]
[Localité 6]

représenté par Maître Charley HANNOUN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0201


DEFENDEURS 

Société COMPAGNIE FINANCIERE MONCEAU, SARL, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 5]

Monsieur [F] [R]
Madame [A] [L] [V]
[Adresse 7]
[Localité 5]

Tous représentés par Maître Gina MARUANI de la SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0428

PARTIE INTERVENANTE 

Société FINANCIERE DU 26, SAS, prise en la personne de ses représentants légaux 
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Michael HADDAD de la SELAS HADDAD & LAGACHE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C2092


MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

assisté de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière


DEBATS

A l’audience du 14 novembre 2023, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 25 janvier 2024.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort





EXPOSE DU LITIGE

La Compagnie Financière Monceau a acquis, par acte authentique du 15 décembre 2015, un appartement situé au 8ème étage, ainsi que la jouissance de la totalité de la terrasse formant toiture au 9ème étage, de l'immeuble sis [Adresse 4], qui est soumis au statut de la copropriété.

Madame [A] [L] [V], épouse [R], et Monsieur [F] [R], sont devenus propriétaires du bien litigieux, par acte notarié en date du 4 octobre 2021. 

Monsieur [B], premier copropriétaire de cet appartement a fait édifier des constructions au 9ème étage formant toiture de l'immeuble. 

Par assignation en référé délivrée le 26 août 2019 à la Compagnie Financière Monceau, le syndicat de copropriétaires du [Adresse 4] a sollicité une mesure d'expertise judiciaire. 

Selon ordonnance de référé du 5 novembre 2019 Monsieur [Z] [W], expert, a été désigné en qualité d'expert aux fins notamment de vérifier la réalité, la nature, l’étendue et la licéité des édifications réalisées au 9ème étage de l’immeuble, ainsi que les dangers potentiels qu’elles pourraient représenter. 

L’expert a rendu son rapport le 28 mai 2021.

Par actes d'huissier des 2 et 3 décembre 2021, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a assigné la Compagnie Financière Monceau ainsi que Mme [A] [L] [V], épouse [R] et M. [F] [R], pour voir constater l’illicéité des constructions édifiées sur la terrasse du 9ème étage et condamner les intimés à la remise en l’état antérieur.

La société financière du 26, devenue propriétaire des lots litigieux par acte notarié en date du 16 novembre 2022, est intervenue volontaire à la procédure par conclusions notifiées par voie électronique le 6 avril 2023. 

Aux termes de leurs dernières conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 4 septembre 2023, la S.A.R.L. Compagnie Financière Monceau, Monsieur [F] [R] et Madame [A] [L] [V], épouse [R], demandent au juge de la mise en état de :
« Vu les articles 2219 et 2227 du code civil
Vu les articles 122, 123, 699 et 700 du code de procédure civile,
Vu le rapport d'expertise judiciaire,
Vu les pièces versées aux débats,

- Juger que la prescription extinctive trentenaire est acquise ;

- Juger syndicat des copropriétaires irrecevable en son action, celle-ci étant prescrite ;

En conséquence, 
- Débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de sa demande de démolition et de remise en l'état antérieur de la terrasse du 9ème étage des locaux ; et plus généralement de toutes ses demandes plus amples ou contraires ; 

- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], au versement à chacun des défendeurs, de la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], en tous les dépens, en application de l'article 699 du code de procédure civile ». 

Au soutien de leurs demandes, ils font notamment valoir que :
- Monsieur [B], ancien propriétaire, a porté les travaux envisagés sur la terrasse à la connaissance de l'Assemblée Générale des copropriétaires du 3 mars 1972, 
- l'Assemblée Générale des copropriétaires du 30 mars 1973 a autorisé les édifications litigieuses, 
- les travaux ont ensuite été effectués au vu et au su de tous, les édifications litigieuses étant parfaitement visibles de la rue, 
- le rapport définitif en date du 28 mai 2021 de M. [Z] [W], expert désigné par ordonnance de référé en date du 5 novembre 2019, retient que « la construction A a été édifiée après février 1957. La construction B a commencé en 1972 et s'est prolongée au moins jusqu'en avril 1973 [...] » (pièce n° 8), 
- le point de départ du délai de prescription à prendre en compte est l'année 1973, date de finalisation des constructions principales,
- même à considérer que les modifications successives aient duré 20 ans, la prescription extinctive trentenaire serait toujours acquise, 
- s'agissant de la solidité des constructions, l'expert a conclu qu'il n'y a pas de travaux de confortement à réaliser sur le risque incendie, que les constructions ne présentent pas de risques supérieurs à ceux prévus par les règlements en cas d’événement climatique de grande ampleur, qu'il n'a noté aucun désordre intéressant la solidité des ouvrages,
- le syndicat des copropriétaires a disposé de plus de quarante ans pour investiguer sur les constructions réalisées sans le faire et tout questionnement tardif ne saurait reposer sur les règles administratives, elles-mêmes prescrites, 
- enfin, le syndicat des copropriétaires n'apporte même pas la preuve de l'éventualité d'un risque ou d'un dommage avéré pour les parties communes.

Selon ses dernières conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 6 novembre 2023, la S.A.S. Financière du 26 demande au juge de la mise en état de :
« Vu les articles 122 et 123 du Code de procédure civile, 
Vu les articles 544, 2219, 2227, 2258, 2261 et 2272 du Code Civil et suivants, 
Vu le rapport d’expertise judiciaire, 
Vu les pièces versées aux débats, 
Vu la jurisprudence, 

- Juger que la prescription extinctive opposée à l’action engagée par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Adresse 4] est acquise ; 

En conséquence, 

- Juger le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Adresse 4] irrecevable en toutes ses fins, demandes et conclusions et l’en débouter purement et simplement ; 

- Condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Adresse 4] aux entiers dépens et à payer à la Société Financière du 26 en sa qualité de propriétaires la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ». 

Elle fait notamment valoir que :
- la prescription extinctive de trente années trouve à s'appliquer, s’agissant d’une action réelle contre un copropriétaire, 
- les édifications entreprises sont parfaitement licites et connues du syndicat des copropriétaires, 
- le rapport définitif du 31 mai 2021 de l’expert judiciaire a clairement rappelé que le projet d’édification de la terrasse a fait l’objet de multiples autorisations, et qu’un permis de construire avait été délivré dès l’année 1973 (pèce n° 9), 
- les travaux dont s’agit ont été autorisés par le promoteur de l’immeuble et par la Direction de l’Urbanisme de la ville de [Localité 9] par arrêté de Permission de grande Voirie en 1957, soit avant même la mise en copropriété, 
- ils ont d'autre part été soumis à l’approbation des copropriétaires lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 30 mars 1973, dans les termes suivants : « L’assemblée générale après une longue discussion [...] la confirmation donnée par Monsieur [M] que l’autorisation consentie antérieurement par l’assemblée générale à M. [B], inspirée par une volonté légitime dans une copropriété où règne une excellente entente, ne peut susciter aucune difficulté technique ou administrative, aucun préjudice financier au syndicat des copropriétaires, la responsabilité de M. [B] étant seule engagée pour les travaux décidés par lui (ce qui constituait la condition essentielle de l’accord donné par l’assemblée générale le 3 mars 1972) », 
- cette résolution s’est poursuivie par un vote à l’unanimité autorisant, après rapport de l’architecte de l’immeuble [M], les travaux dont s’agit, 
- les autorisations de travaux données par l’assemblée générale des copropriétaires à Monsieur [B], pour la construction des deux pièces en terrasse du 9ème étage de l’immeuble, témoignent indiscutablement, de la parfaite licéité des édifications entreprises (pièces n° 3 n° 4), 
- la construction est aisément visible depuis la rue, 
- le rapport définitifd’expertise du 31 mai 2021 la date de construction des édifications, en s’appuyant sur les photographies de l’Institut [8] et indique que : « Le local A été construit février 1957 et 1964, et son apparence actuelle date de 1972. Il n’a pas été modifié dans son ensemble (emprise au sol, hauteur) depuis. Son apparence actuelle date probablement de 1972 (modification du bandeau de façade). Le local B a été construit sous la forme d’une véranda à ciel ouvert ou « pergola » en 1973. Le local B a été construit en 1973 et modifié sous sa forme actuelle entre les années 1973 et 1978, probablement dès 1975 », 
- par courrier en date du 16 octobre 2014, le président de la Fondation [B], écrivait au Conseil de l’époque du syndicat des copropriétaires et rappelait que : « Cette construction de la terrasse s’est effectuée en deux fois. L’une, la « bibliothèque » lors de la construction de l’immeuble, voici 58 ans ! L’autre partie dite « bureau de Madame [B] » entre 1972 et 1976 après délibération de l’Assemblée Générale des copropriétaires les 3 mars 1972 et 30 mars 1973. La copropriété est donc parfaitement informée de cette construction. Cette construction est réalisée sous les ordres du cabinet d’Architecte A BERGE. La Ville de [Localité 9] a autorisé la pose de baies vitrées pour une pergola en janvier 1973. Cette pergola a été couverte entre 1974 et 1976 selon factures que nous avons retrouvées dans les dossiers de Madame [B]», 
- la Fondation [B], tout comme la société Compagnie Financière Monceau, puis la Financière du 26 se sont toujours comportées comme des propriétaires, puisqu’elles ont toujours pu disposer de l’ensemble des attributs attachés à l’exercice du droit de propriété (usus, fructus et abusus) et ont exercé un acte d’occupation public, continu et non équivoque, 
- il ne ressort aucunement du procès-verbal versé en pièce adverse n° 4 que les mots échangés aient pour objet les édifications du 9ème étage, Monsieur [S] étant en effet en dette à l’égard de la copropriété, ce qui était à l’évidence l’objet du courroux du président de séance, 
- en tout état de cause, les conclusions de l’expertise judiciaire, ayant notamment pour objet de permettre de dater lesdits travaux, ne font que confirmer la date de construction des édifications, soit il y a plus de 40 ans, 
- de surcroît, le point de départ du délai de prescription, n’est certainement pas la date où les faits ont été connus (alors et surtout qu’il a déjà été démontré qu’ils l’étaient en l’occurrence depuis l’année 1972-1973), mais bel et bien la date de la réalisation desdits travaux, qui, en tout état de cause, renvoie à la même époque, soit il y a plus de trente-cinq ans, 
- la possession légale pour prescrire est indiscutablement établie et doit bénéficier au dernier propriétaire des locaux, soit à la société Financière du 26, 
- le syndicat des copropriétaires, qui avait autorisé les travaux aux termes de deux assemblées de copropriétaires, en date des 3 mars 1972 et 30 mars 1973, a disposé de plus de quarante ans pour investiguer sur les constructions réalisées, sans le faire, 
- cette abstention fautive ne saurait porter préjudice à la société Financière du 26, venant aux droits des précédents propriétaires, 
- tout questionnement tardif du syndicat des copropriétaires ne saurait reposer sur les règles administratives, puisque les prescriptions (civiles et pénales) sont acquises, depuis la date d’achèvement des travaux, 
- il n’existe aucune raison valable permettant de remettre en cause le droit de propriété et de jouissance paisible des défendeurs sur la terrasse du 9ème étage de l’immeuble, 
- il en résulte que l’action engagée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] est nécessairement prescrite. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 septembre 2023 , le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] demande au juge de la mise en état de :
« Vu l’article 2261 du Code Civil, 
Vu la jurisprudence versée aux débats, 
Vu les pièces versées aux débats, 

- Juger que la prescription extinctive trentenaire n’est pas acquise, 

- Juger le syndicat des copropriétaires recevable en son action, 

- Débouter en conséquence la Compagnie Financière Monceau, M. [F] [R] et Mme [A] [V], épouse [R] de l’ensemble de leurs demandes , 

- Ordonner la reprise de la mise en état et la clôture, 

- Condamner solidairement les défendeurs à verser, chacun, la somme de 5 000 euros au Syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ». 

Au soutien de ses prétentions, il fait notamment valoir que :
- les défendeurs soutiennent vainement que l’action engagée par le syndicat des copropriétaires serait prescrite sur le fondement des articles 2219 et 2227 du Code civil sans être en mesure de démontrer la réunion de leurs conditions de mise en oeuvre, 
- l’article 2261 du Code Civil dispose que : « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire », 
- les défendeurs doivent donc prouver leur possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire depuis au moins 30 ans pour se prévaloir de la prescription, 
- or en l’espèce, aucune de ces conditions n’est remplie, 
- tout d’abord, la datation des constructions ne peut être antérieure à 1976, date de la fin des travaux, et dont la possession revendiquée a été violemment contredite en 2001 par l’assemblée des copropriétaires, soit moins de 30 ans après l’achèvement des travaux, 
- en outre, l’acte de vente du 8ème étage entre la Fondation [B] et la CFM ne mentionne pas précisément ces constructions, dont la prétendue propriété n’a donc pu être transmise par ledit acte, 
- en effet, l’acte vise un appartement au 8ème étage avec jouissance de la totalité de la terrasse formant toiture de l’ensemble de l’immeuble,
- plus loin, il est précisé que Monsieur [B] a fait édifier sur la terrasse un salon et une salle de bain avec WC dans les années 1950, puis un bureau dans les années 1970 dont l’achèvement a eu lieu en 1976, 
- ces précisions visent à décharger la responsabilité du vendeur sur l’acheteur quant à ces constructions occultes et litigieuses mais ne confèrent pas un transfert de propriété, 
- de plus, il est expressément mentionné dans l’attestation de vente produite par les époux [R] que le lot n° 45 comprend un appartement au 8ème étage et la jouissance de la totalité de la terrasse formant toiture de l’ensemble de l’immeuble, 
- les constructions litigieuses ne sont nullement mentionnées dans cette attestation comme faisant partie des biens vendus, 
- plus encore, le notaire Me [G] [H] a attesté que les constructions édifiées au 9ème étage ne « ne font pas partie de l’assiette des biens vendus », 
- les défendeurs ne sont pas en mesure de démontrer une quelconque possession continue et ininterrompue depuis plus de 30 ans, 
- les constructions litigieuses ont été réalisées sans aucun permis de construire ni une quelconque autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, 
- celles-ci ont d’ailleurs été découvertes de manière totalement fortuite et ont fait l’objet de vives contestations par les copropriétaires après leur découverte, lors de l’assemblée générale de 2001 qui a donné lieu à l'établissement d’un constat d’huissier, 
- Monsieur [S], l'un des copropriétaires, soulignait à l’époque que « la construction illégale, au 9ème étage, (occupé par Monsieur [B]), n’apparaissait pas au cadastre ni dans le règlement de copropriété »,
- la possession ne peut donc être considérée comme paisible, 
- les prétendues autorisations du promoteur de l’immeuble et de la Direction de l’Urbanisme de la Ville de [Localité 9] par arrêté de Permission de Grande Voirie en 1957 n’ont aucune valeur juridique et ne dispensent aucunement de l’obtention d’un permis de construire, 
- quant à celles réalisées dans les années 1970, elles auraient été autorisées par deux assemblées générales en 1972 et 1973, 
- l'assemblée générale de 1972 mentionne pourtant expressément qu’un « permis de construire sera demandé sans lequel rien ne serait réalisé » (pièce n° 5), 
- une seconde assemblée devait se tenir pour contrôler l’obtention dudit permis,
- or cette assemblée ne s’est jamais tenue, car Monsieur [B] n’a jamais obtenu ce permis, 
- l’assemblée de 1973, quant à elle, constate abusivement que l’assemblée générale de 1972 aurait délivré une autorisation à Monsieur [B], alors que cette dernière ne renonce aucunement à ce qu’un permis de construire soit présenté pour la réalisation des travaux, 
- finalement, l’assemblée générale de 1973 se borne à prendre acte que Monsieur [B] assume toute la responsabilité desdits travaux et que ceux-ci ne doivent engendrer aucun préjudice financier pour le syndicat des copropriétaires, 
- enfin, seul un document faisant office prétendument de permis de construire en date de 1973, accordé à Monsieur [B], est produit pour « un jardin en terrasse avec parois verticales et baies vitrées », 
- or, premièrement, aucun permis de construire n’est enregistré aux Archives de la Ville de [Localité 9], excepté celui de 1951, ce qui prouve que ledit document produit est sans valeur juridique et a été délivré par une relation personnelle de Monsieur [B] par pure complaisance, 
- deuxièmement, la construction actuelle ne correspond en rien à l’accord donné dans ce prétendu permis, 
- le rapport de l’expert judiciaire constate que les constructions actuelles au 9ème étage, qui ne sont en réalité qu’une seule et même construction d’ensemble réalisée en plusieurs fois selon Monsieur [B], sont le résultat de modifications successives et dont il n’est pas possible de déterminer précisément la date de construction,
- une partie de la construction existerait en 1964, tandis que l’autre partie, dans son apparence actuelle, daterait de 1972/1973, 
- or, ces éléments sont contestés par l’observation de la photographie et par le rapport établi en 1973 par Monsieur [M] architecte et annexé au procès-verbal du 30 mars 1973, comme démontré dans le rapport réalisé par l’architecte Monsieur [N], tandis que l’acte de vente fait état de constructions qui se seraient achevées en 1976, 
- la construction d’ensemble édifiée au 9ème étage est donc achevée, au plus tôt, en 1976, 
- la volonté d’occulter les constructions est clairement révélée par un courrier de Monsieur [X] à Monsieur [B] qui lui suggère de dissimuler les éléments neufs, 
- les constructions entreprises sur la terrasse du 9ème étage ont été réalisées sur des parties communes de manière occulte, faute de présentation concrète aux copropriétaires des travaux effectivement réalisés, et sur la base de documents dépourvus de valeujuridique avec la volonté délibérée d’induire sciemment en erreur les copropriétaires, 
- les constructions n’ont jamais été autorisées et ont été dissimulées aux autres copropriétaires, de sorte que la possession ne peut être qualifiée de publique, 
- le règlement de copropriété attribue aux propriétaires du 8ème étage un droit de jouissance qui n’est pas expressément qualifiée d’exclusif de la terrasse du 9ème étage,
- or, le droit de jouissance, même exclusif, sur des parties communes n’est pas un droit de propriété, 
- les actes de possession au titre du droit de jouissance exclusif ne sont pas de nature en eux-mêmes à entraîner l’usucapion, 
- sauf à prouver la reconnaissance non équivoque par tous les copropriétaires de ce droit de propriété, l’usage exclusif d’une partie commune ne fait pas cesser l’idée dans l’esprit des copropriétaires que les lieux concernés restent une partie commune,
- les actes de possession réalisés au titre du droit de jouissance exclusif sont donc par nature nécessairement équivoques en ce qu’ils ne traduisent pas par eux-mêmes dans l’esprit des copropriétaires une renonciation de leur part à considérer les lieux comme une partie commune, 
- une preuve complète et non équivoque de cette renonciation au droit de la copropriété sur cette partie commune doit être rapportée par le copropriétaire qui prétend usucaper par des actes de possession, 
- l’usage exclusif d’une partie commune ne fait pas cesser l’idée dans l’esprit des copropriétaires que les lieux concernés restent une partie commune, 
- de plus, aucune charge de copropriété, ni aucune taxe foncière ou locative, aucune assurance spécifique, n’ont été acquittées par les anciens propriétaires relativement à cet étage, ce qui prouve le caractère équivoque de leur possession, la jouissance des lieux ayant toujours été dans l’esprit des copropriétaires, quelles que soient les constructions accomplies, celle d’une partie commune avec jouissance attribuée au propriétaire du 8ème étage, et non d’une partie privative, 
- l’occupation des lieux litigieux par les défendeurs était donc plus qu’équivoque et certainement pas à titre de propriétaire dans l’esprit des autres copropriétaires. 

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

L'affaire a été fixée pour plaidoiries sur incident à l'audience du 14 novembre 2023, puis mise en délibéré au 25 janvier 2024. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

I - Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription extinctive soulevée par la Compagnie Financière Monceau, Madame [A] [L] [V], épouse [R] et Monsieur [F] [R] ainsi que la S.A.S. Financière du 26 : 

L'article 789 6° du Code de procédure civile, prévoit que le juge de la mise en état est seul compétent, jusqu'à son dessaisissement, pour statuer sur les fins de non-recevoir, cette article étant applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, en application de l'article 55 II du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, ce qui est le cas en l'espèce.

Aux termes de l'article 122 du Code de procédure civile : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel[…] la prescription ». 

 Aux termes de l'article 2219 du code civil, « la prescription extinctive est un mode d'extinction d'un droit résultant de l'inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps ». 

Selon les dispositions de l'article 2227 du même code, « le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».

Aux termes de l'article 2241 du code civil, « la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion ». L'article 2242 du même code précise que l'interruption de la demande en justice produit ses effets jusqu'à l'extinction de l'instance.

Lorsqu’un propriétaire édifie sans droit une construction sur une partie commune dont il a la jouissance privative et tente ainsi de s’approprier une partie commune de la copropriété, l’action tendant à obtenir la suppression de la construction élevée irrégulièrement est une action réelle qui se prescrit par trente ans (ex. : Civ. 3ème, 14 avril 2016, n° 13-24.969, cinquième moyen). 

Est ainsi une actions réelle la demande tendant à faire cesser une appropriation de la terrasse par un copropriétaire qui a édifié, sans l’autorisation de l’assemblée générale, des ouvrages sur la terrasse, partie commune sur laquelle il avait un simple droit de jouissance exclusif (ex. : Civ. 3ème, 16 mars 2005 n° 03-14.771). 

La prescription de l’action en remise en état d'un bien ne peut commencer à courir qu’à compter de la date de la révélation du fait dommageable, conformément aux dispositions précitées de l'article 2227 du Code civil. 


Sur ce, 

Il convient tout d'abord de déterminer le point de départ de la prescriptiontrentenaire qui est, pour les actions réelles immobilières, le jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Selon le rapport de M. [Z] [W], expert (page 17 sur 21), « le local A a été construit entre février 1957 et 1964. Il n'a pas été modifié dans son ensemble (emprise au sol, hauteur) depuis. Son apparence actuelle date probablement de 1972 (modification du bandeau de façade).

Le local B a été construit sous la forme d'une véranda à ciel ouvert ou “pergola” en 1973.


Le local B a été modifié en sa forme actuelle (local habitable, clos et couvert) entre les années 1973 et 1978, probablement dès 1975  ». 

Sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la nature et la portée des décisions prises par les assemblées générales des 3 mars 1972 et 30 mars 1973, il est incontestable que, à l'occasion de ces assemblées, le syndicat des copropriétaires a été parfaitement informé des travaux d'édification déjà réalisés ou en cours sur le toit terrasse de l'immeuble (pièces n° 3 et 4, SARL COMPAGNIE FINANCIER MONCEAU et époux [R], résolution n° 5 de l'assemblée générale du 3 mars 1972 : « Monsieur [B] exprime son intention de réaliser sur la terrasse la 2ème partie de l'édifice autorisé le 9 Octobre 1953 », puis résolution n° 3 de l'assemblée générale du 30 mars 1973, confirmant l'autorisation « consentie antérieurement par l'assemblée générale à M. [B] », après avoir pris connaissance du rapport du syndic et d'un rapport de M. [M], architecte).

Par ailleurs, il est également démontré, au vu des photographies produites par les défendeurs, que, visibles depuis la rue, ces travaux, bien que situés dans un espace inaccessible, n'auraient pu être effectués de façon clandestine et dissimulée, de sorte qu'ils ne pouvaient être ignorés des autres occupants de l'immeuble.

Au demeurant, le procès-verbal de constat d'huissier annexé au procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2001 (pièce n° 4 produite par le syndicat des copropriétaires) mentionne les questionnements de Monsieur [S], copropriétaire, concernant ces constructions réalisés au 9ème étage, ne figurant pas au cadastre ni dans le règlement de copropriété mais qui étaient connues de la collectivité copropriétaires, ou à tout le moins susceptible de l'être, antérieurement.
 
S'il n'est pas possible de dater précisément le jour où le syndicat des copropriétaire a eu connaissance des constructions incriminées dans leur détail, il est établi que dès l'assemblée générale du 3 mars 1972, celui-ci aurait pu en contester la licéité, même si leur consistance a évolué jusqu'en 1978 au plus tard selon le rapport de l'expert, sans qu'il y ait lieu de caractériser une acceptation expresse des copropriétaires.

Les constructions étaient donc parfaitement visibles des copropriétaires et sont restées dans leur configuration actuelle (local habitable clos et couvert) depuis 1978 (rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [Z] [W], s'appuyant sur des images d'archives, page 12 sur 21 et page 17 sur 21). 

Selon les termes de l'article 2241 du code civil, « la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ». 

En l'occurrence, aucune action en restitution de parties communes n'a été engagée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] avant son assignation en référé-expertise en date du 26 août 2019, alors que le délai a commencé à courir au plus tard en 1978 (ex. : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 18 novembre 2021, n° RG 18/17471), nonobstant les questionnements émis par un copropriétaire lors d'une assemblée générale du 28 juin 2001, qui ne sont pas interruptifs de la prescription trentenaire, et nonobstant l'absence de mention dans les actes de vente produits de la terrasse formant toiture comme faisant partie du lot n° 45 tout en faisant toutefois expressément mention de l'édification de la terrasse litigieuse du 9ème étage par Monsieur [B] « au cours des années 1950 » et de la construction d'un bureau sur cette terrasse « au cours des années 1970 » (pièce n° 1, SARL COMPAGNIE FINANCIERE MONCEAU, M. [R] et Mme [V], acte notarié de vente du 15 décembre 2015, page 4).

L'intention des parties a donc nécessairement été, en l'espèce, nonobstant les termes de l'acte authentique de vente, de faire porter la vente sur l'ensemble de la propriété possédée (ex. : Civ. 3ème, 12 janvier 2017, 16-11.711, inédit). 

Par ailleurs, en application de l'article 2264 du code civil, le possesseur actuel qui prouve avoir possédé anciennement est présumé avoir possédé dans le temps intermédiaire, sauf preuve contraire. 

En l'espèce, l'édification de la construction litigieuse, entre 1972 et 1978, constitue le premier acte de possession, permettant de faire présumer les éléments constitutifs de la possession dans le temps intermédiaire (ex. : Civ. 3ème, 22 octobre 2020, n° 18-23.534). 

Or, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] ne rapporte pas en l'espèce la preuve qui lui incombe selon laquelle la possession de la terrasse litigieuse par les propriétaires du lot n° 45 n'aurait pas été continue, interrompue, paisible publique et non équivoque pendant une durée de trente ans et ne se serait pas poursuivie sans interruption depuis, a minima, 1978. 

Dans ces conditions, il s'est déroulé plus de trente ans entre le moment où le syndicat des copropriétaires a découvert l'existence de ces constructions (entre 1972 et 1978) et la date à laquelle il a fait assigner la Compagnie Financière Monceau en vue de solliciter une mesure d'expertise, par acte d'huissier du 26 août 2019.

Au regard de l'ensemble des éléments, il convient de déclarer l'action aux fins de constatation de l'illicéité des constructions édifiées sur la terrasse du 9ème étage et de remise en état antérieur formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] irrecevable comme prescrite sur le fondement des dispositions de l'article 2227 du code civil. 

II - Sur les autres demandes :

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l'incident, dont distraction au profit du conseil de la S.A.R.L. Compagnie Financière Monceau, Monsieur [F] [R] et Madame [A] [L] [V], épouse [R], dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement, au titre des frais irrépétibles : 

- de la somme globale de 2.500,00 € à la S.A.R.L. Compagnie Financière Monceau, Monsieur [F] [R] et Madame [A] [L] [V], épouse [R], 
- et de la somme de 2.500,00 € à la S.A.S. FINANCIERE DU 26. 

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.


PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et susceptible de recours dans les conditions de l'article 795 du code de procédure civile :

DECLARE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] irrecevable comme prescrit en son action aux fins de constatation de l'illicéité des constructions édifiées sur la terrasse du 9ème étage et de remise en état antérieur, 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] aux entiers dépens de l'incident, dont distraction au profit du conseil de la S.A.R.L. Compagnie Financière Monceau, Monsieur [F] [R] et Madame [A] [L] [V], épouse [R], dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à payer à la S.A.R.L. Compagnie Financière Monceau, Monsieur [F] [R] et Madame [A] [L] [V], épouse [R], la somme globale de 2.500,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, 
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à payer à la S.A.S. FINANCIERE DU 26 la somme de 2.500,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, 
 
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. 


Faite et rendue à Paris le 25 Janvier 2024


La GreffièreLe Juge de la mise en état