Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 30 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/04580 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ657

N° MINUTE : 10/2024







JUGEMENT 
rendu le 30 janvier 2024


DEMANDERESSE
S.A. CNP ASSURANCES, [Adresse 1] - [Localité 4]
représentée par Me Cécile ATTAL, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2] [Localité 3], Toque C0338

DÉFENDERESSE
Madame [M] [F], demeurant [Adresse 5] - Bât 01 - 6ème étage - porte 164 - [Localité 4], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 23 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 30 janvier 2024 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière










Décision du 30 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/04580 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ657

EXPOSE DU LITIGE 

Par acte du 18/11/2021, la SA CNP ASSURANCES a donné à bail à [M] [F] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 5] [Localité 4], lot 164, Bât 1, 6ème étage pour un loyer de 1575 euros, outre provisions sur charges mensuelles de 175 euros.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 29/12/2022 pour avoir paiement d'un arriéré de 5250 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 29/03/2023 délivré à étude, la SA CNP ASSURANCES a fait assigner [M] [F] aux fins de :
-voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés et à défaut prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
 -voir ordonner l'expulsion de [M] [F] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier ;
-voir condamner [M] [F] au paiement d'une somme de 8863,40 euros, montant des loyers impayés le 06/03/2023, mois de mars 2023 inclus, ainsi qu'au montant des loyers, charges et indemnités échus à la date de la décision à intervenir ;
-voir condamner la même au paiement d'une somme de 886 euros au titre des pénalités de retard ;
-voir condamner le même au paiement à titre d'indemnité d'occupation et ce jusqu'au départ effectif des lieux loués, une somme égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, majoré de 10% ;
-voir condamner [M] [F] au paiement d'une somme de 1200,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer et de sa dénonciation.
 
L'assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 6] le 30/03/2023.

Après un premier renvoi, l'affaire était examinée à l'audience du 23 novembre 2023.

A l'audience, le bailleur maintient sa demande au titre de l'arriéré locatif actualisé à la somme 16090,20 euros, novembre 2023 inclus, et maintient toutes ses autres demandes. Il s'oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire. 

[M] [F], comparant en personne, sollicite le bénéficie de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. 
Elle explique qu'en raison d'une dette professionnelle importante, elle n'a pas pu régler ses loyers courants. Elle indique avoir repris les virements, mais que la saisie sur compte et la saisie de ses dernières rémunération l'ont rendu insolvable pour les loyers. Elle précise être inscrite au Pôle emploi et pouvoir percevoir prochainement les allocations à hauteur d'environs 2500 euros. Elle précise enfin avoir une aide financière de sa famille. 

Aucun diagnostic social n'a été reçu au greffe. 

La décision était mise en délibéré au 30 janvier 2024 par mise à disposition au greffe.

Suite à une note en délibéré de la magistrate du 21 décembre 2023, le conseil de la SA CNP ASSURANCES produisait contradictoirement le 22 décembre 2023 la preuve de la dénonciation de l'assignation au représentant de l'Etat. 

MOTIFS 

Sur la recevabilité de l'action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l'article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du code de la construction et de l'habitation .

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX au 30/12/2022 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 6] deux mois avant l'audience le 30/03/2023.

Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer délivré le 29/12/2022 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[M] [F] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois suivants le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 01/03/2023 à minuit, soit à compter du 02/03/2023. 

Il convient donc d'ordonner l'expulsion de [M] [F] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier. 

[M] [F] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Cependant, en vertu du texte susvisé tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, la suspension des effets de la clause ne peut être ordonnée qu'en cas de reprise du paiement du dernier loyer intégral. 

Or, en l'espèce, la défenderesse ne justifie pas de ces règlements, mêmes partiels, ses chèques ayant été systématiquement impayés. 

La demande de suspension des effets de la clause sera rejetée. 

Sur l'indemnité d'occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de [M] [F] par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion au montant du loyer et des charges, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner [M] [F] au paiement de celle-ci.

Le préjudice du bailleur n'étant pas supérieur à la perte du montant des loyers et charges, il n'y a pas lieu d'appliquer la majoration de 10%.

Sur la demande en paiement de l'arriéré

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que [M] [F] reste devoir une somme de 16090,20 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 21 novembre 2023, novembre 2023 inclus, hors frais.

Il convient en conséquence de condamner [M] [F] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

S'agissant de la pénalité de retard, l'application de cette clause pénale doit faire l'objet d'une mise en demeure préalable auprès de la défenderesse avertissant de la possible application. Le demandeur n'en justifie pas, elle sera donc écartée. 

Compte tenu de la demande de la défenderesse en délais de paiement, de l'absence d'opposition du bailleur, des justificatifs d'inscription auprès de Pôle emploi ouvrant droit au versement d'allocation, il y a lieu d'autoriser [M] [F] à se libérer de la dette selon un échéancier. 

Ainsi, [M] [F] pourra rembourser l'arriéré selon des mensualités de 445 euros, telles que prévues au présent dispositif. 

Sur les demandes accessoires

L'exécution provisoire est de droit.

Compte tenu de la situation des aprties et au regard de l'équité, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il y a lieu de condamner [M] [F] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 29/12/2022.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DIT que le bailleur est recevable en son action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 02/03/2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 5] [Localité 4], lot 164, Bât 1, 6ème étage pour défaut de paiement des loyers et charges;

DIT que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion sera égale au montant des loyers et charges, qui auraient été payés si le bail avait continué ;

CONDAMNE [M] [F] à payer à la SA CNP ASSURANCES la somme de 16090,20 euros au titre des loyers et charges, indemnités d'occupation dus au 21/11/2023, novembre 2023 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

AUTORISE [M] [F] à s'acquitter de la dette par 35 mensualités de 445,00 euros, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ; 

RAPPELLE qu'en cas de non-respect par [M] [F] d'une seule mensualité, la totalité de la dette sera exigible après envoi par le créancier d'une mise en demeure restée sans effet pendant 15 jours, entraînant la caducité du plan de rééchelonnement ;

DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la SA CNP ASSURANCES pourra faire procéder à l'expulsion de [M] [F], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 6] de la présente décision ;

CONDAMNE [M] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 29/12/2022 ;

DIT n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIERLA PRESIDENTE