Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M [P] [M]
 Mme [C] [S] ép [M]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Nicolas GUERRIER 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/07451 - N° Portalis 352J-W-B7H-C22FV

N° MINUTE : 
5






JUGEMENT 
rendu le 25 janvier 2024


DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIAIRE DE LA VILLE DE [Localité 4],
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEURS
Monsieur [P] [M], 
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
Madame [C] [S] épouse [M],
demeurant [Adresse 2] 
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 15 novembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 25 janvier 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier




Décision du 25 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07451 - N° Portalis 352J-W-B7H-C22FV



EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 23 juin 2006, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] a donné à bail à Madame [C] [S] épouse [M] et Monsieur [P] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3]. 

Des loyers étant demeurés impayés, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 5075, 86 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 7 février 2023.

Par acte d'huissier en date du 6 septembre 2023, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] ( RIV[Localité 4]) a fait assigner Madame [C] [S] épouse [M] et Monsieur [P] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 
ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, 
d'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur, ou dire que le preneur devenu occupant sans droit ni titre restera soumis à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d'assurance,
condamner solidairement Madame [C] [S] épouse [M] et Monsieur [P] [M] à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 11454, 12 euros, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi
condamner le défendeur à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 7 février 2023, et ce pendant plus de deux mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l'audience du 15 novembre 2023, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 13 447, 44 euros, selon décompte en date du 6 novembre 2023, octobre inclus. La RIV[Localité 4] s'oppose à toute demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire, le paiement des loyers courants n'ayant pas été repris et la dette s'aggravant. 


Bien que régulièrement assignée, Madame [C] [S] épouse [M] n'a pas comparu. Monsieur [P] [M] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais explique que le couple rencontre des difficultés financières. Il indique que lui-même s'est retrouvé au chômage, son épouse travaillant en tant que vacataire pour un salaire de 1900 euros. Il envisage de déposer une demande de FSL, et précise qu'ils ont 4 enfants dont un enfant mineur mais qu'un de leurs enfants est atteint d'une maladie grave. Il ne souhaite pas rester dans ce logement trop cher au regard de leurs ressources et sollicitent un relogement. 

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 janvier 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 7 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX,) le 8 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 6 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l'espèce, le bail conclu le 23 juin 2006 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 février 2023, pour la somme en principal de 5075, 86 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 avril 2023.

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, de la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

La situation économiques du couple ne permet pas d'envisager un paiement échelonné, le paiement des loyers courants n'étant pas repris et la RIV[Localité 4] s'y opposant. Par ailleurs,le défendeur n'a formé aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, ce dernier expliquant que le couple souhaite bénéficier d'un logement moins onéreux, en adéquation avec ses capacités financières. Il ne sera ainsi pas fait application de ces dispositions. 

Madame [C] [S] épouse [M] et Monsieur [P] [M] étant sans droit ni titre depuis le 8 avril 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [C] [S] épouse [M] et Monsieur [P] [M] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] produit un décompte démontrant que Madame [C] [S] épouse [M] et Monsieur [P] [M] restent lui devoir la somme de 13 447, 44 euros à la date du 6 novembre 2023, octobre inclus, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. 

Madame [C] [S] épouse [M] et Monsieur [P] [M] seront donc condamnés au paiement de la somme de 13447, 44 euros. 

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (article XX) et de la solidarité légale des dettes ménagères de l'article 220 du code civil.

Madame [C] [S] épouse [M] et Monsieur [P] [M] seront aussi condamnés in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 7 novembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. 

Sur les demandes accessoires

Madame [C] [S] épouse [M] et Monsieur [P] [M], partie perdante, supporteront, in solidum, la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. 

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 juin 2006 entre la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] et Madame [C] [S] épouse [M] et Monsieur [P] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 7 avril 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [C] [S] épouse [M] et Monsieur [P] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Madame [C] [S] épouse [M] et Monsieur [P] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [S] épouse [M] et Monsieur [P] [M] à verser à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] la somme de 13447, 44 euros (décompte arrêté au 6 novembre 2023, octobre inclus), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation. 

CONDAMNE in solidum Madame [C] [S] épouse [M] et Monsieur [P] [M] à verser à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi , à compter du 7 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [C] [S] épouse [M] et Monsieur [P] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. 

Le greffier,Le juge des contentieux de la protection