Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 25 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M [Z] [J]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Monique PARET

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/06481 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SEM

N° MINUTE : 
7






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 25 janvier 2024


DEMANDERESSE
Madame [V] [E], 
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Monique PARET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0103

DÉFENDEUR
Monsieur [Z] [J], 
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 15 novembre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 janvier 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier


Décision du 25 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06481 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SEM


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 12 août 2018, Madame [V] [E] a donné à bail à Monsieur [Z] [O] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2]. 

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [V] [E] a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 11100 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 14 avril 2023.

Par acte d'huissier en date du 7 juillet 2023, Madame [V] [E] a fait assigner Monsieur [Z] [O] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, 
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- condamner Monsieur [Z] [O] [J] à lui payer les loyers et charges impayés au 28 juin 2023, soit la somme de 11316 euros, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, soit 1100 euros 
- condamner le défendeur à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ( 176, 26 euros).

Au soutien de ses prétentions, Madame [V] [E] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 14 avril 2023, et ce pendant plus de deux mois.

A l'audience du 15 novembre 2023, Madame [V] [E], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. 

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [Z] [O] [J] n'a pas comparu. 

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 janvier 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 12 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 15 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l'espèce, le bail conclu le 12 août 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 avril 2023, pour la somme en principal de 11100 euros. Ce commandement est régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 juin 2023.

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

L'absence de comparution du défendeur laisse le tribunal dans l'ignorance de sa situation financière, ne permet pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur pour acquitter la dette, dans le délai légal précité, la bailleresse s'opposant à tout délai de paiement. 

Par ailleurs, il n'a formé aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et n'a pas repris le paiement du loyer courant. Il ne sera ainsi pas fait application de ces dispositions. 

Monsieur [Z] [O] [J] étant sans droit ni titre depuis le 15 juin 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. 
 
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [Z] [O] [J] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Madame [V] [E] produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [O] [J] reste lui devoir la somme de 11 316 euros à la date du 28 juin 2023, juin 2023 compris, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Pour la somme au principal, Monsieur [Z] [O] [J] sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 11 316 euros. 

Monsieur [Z] [O] [J] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 29 juin 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 1100 euros.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [O] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, étant rappelé qu'en application de l'article 701 du code de procédure civile, seuls les dépens prévus aux 1° et 3° de 695 (les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les greffes des juridictions, les frais de traduction des actes, les indemnités des témoins) sont liquidés dans le jugement qui les adjuge, de sorte qu'il n'y aura pas lieu à préciser le montant des dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [V] [E] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 août 2018 entre Madame [V] [E] et Monsieur [Z] [O] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 14 juin 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Z] [O] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Z] [O] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [V] [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [O] [J] à verser à Madame [V] [E] la somme provisionnelle de 11 316 euros (décompte arrêté au 28 juin 2023, incluant la mensualité de juin 2023), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation. 

CONDAMNONS Monsieur [Z] [O] [J] à verser à Madame [V] [E] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 1100 euros), à compter du 29 juin 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [O] [J] à verser à Madame [V] [E] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [O] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. 

Le greffier,Le président.