Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 19 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [S] [D]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Laurent ABSIL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/07481 - N° Portalis 352J-W-B7H-C22QK

N° MINUTE : 
22/2024






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 janvier 2024


DEMANDERESSE
[Localité 4] HABITAT-OPH
Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]
représenté par la SELARL ACTIS AVOCATS prise en la personne de Maître Laurent ABSIL, avocat au barreau du Val de Marne, toque PC001

DÉFENDERESSE
Madame [S] [D]
demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 06 novembre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 janvier 2024 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier








Décision du 19 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07481 - N° Portalis 352J-W-B7H-C22QK

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 15 janvier 2007, l’OPAC de [Localité 4] désormais dénommé l'établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Madame [S] [D] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5].

Par ailleurs, par acte sous seing privé du 3 mai 2019, l'établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH a consenti un bail à Madame [S] [D] sur un emplacement de stationnement situé au [Adresse 2] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4749,93 euros au titre de l'arriéré locatif du logement et du parking, visant la clause résolutoire prévue aux deux baux.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [S] [D] le 9 mars 2023.

Par assignation du 29 août 2023, l'établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [S] [D] dans les 8 jours de la signification de la décision et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5179,35 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4749,93 euros et de la signification de la décision pour le surplus,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 août 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 6 novembre 2023, l'établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 octobre 2023, s'élève désormais à 5788,43 euros. 

Madame [S] [D] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
L'établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation des baux
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans les contrats de location a été signifié à la locataire le 7 mars 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4749,93 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 8 mai 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, le décompte locatif établit que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant (habitation et parking) avant la date de l'audience est satisfaite.

Par ailleurs, il ressort de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 que les revenus du foyer de Madame [S] [D] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à sa demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution des contrats de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et les baux résiliés de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l'établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 octobre 2023, Madame [S] [D] lui devait la somme de 5788,43 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [S] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée, à titre provisoire, à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3671,29 euros restant due à cette date après imputation des paiements postérieurs (les causes du commandement ayant été par ailleurs apurées) et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7 et 1342-10 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [S] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation due en cas de résiliation du bail

Il y a lieu d’allouer au demandeur, dans l’hypothèse du maintien dans les lieux de la défenderesse ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation provisoirement fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, ce à compter de la résiliation des baux et jusqu’à la libération des lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [S] [D], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 mars 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus les 15 janvier 2007 et 3 mai 2019 entre l'établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH, d’une part, et Madame [S] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 5] sont résiliés depuis le 8 mai 2023,








CONDAMNE Madame [S] [D] à payer à l'établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 5788,43 euros (cinq mille sept cent quatre-vingt-huit euros et quarante-trois centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif du logement et de l’emplacement de stationnement arrêté au 31 octobre 2023, terme de octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3671,29 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Madame [S] [D] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant (habitation et parking), une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [S] [D],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée,

Les baux seront considérés comme résiliés de plein droit depuis le 8 mai 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [S] [D] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,





Madame [S] [D] sera condamnée à verser à l'établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, et ce à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
REJETTE les autres demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE l'établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [S] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 mars 2023 et celui de l'assignation du 29 août 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge