Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 26 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/06595 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2S4S

N° MINUTE : 7/2024







JUGEMENT 
rendu le 26 janvier 2024


DEMANDEURS
Madame [T] [K] [Y] [D] [W], demeurant [Adresse 1]
Monsieur [I] [E] [D], demeurant [Adresse 1]
représentés par Me Sylvain LEBRETON, avocat au barreau de MEAUX, [Adresse 4]

DÉFENDERESSE
Madame [V] [M], demeurant [Adresse 3], représentée par Me Sophie CHUU, avocat au barrreau de Paris, [Adresse 2], Toque E 342

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 14 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 26 janvier 2024 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière









Décision du 26 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06595 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2S4S


EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er mai 2014, [I] [E] [D] et [T] [K] [Y] [D] [W] ont donné à bail meublé à [V] [M] et [J] [O] un appartement situé [Adresse 3], pour une durée d'une année, reconductible par tacite reconduction, moyennant la somme mensuelle de 500 euros, hors charges.

[J] [O] a quitté les lieux et seule y réside [V] [M].

Par exploit en date du 23 mars 2023, les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à [V] [M].

Par exploit en date du 27 juillet 2023, [I] [E] [D] et [T] [K] [Y] [D] [W] ont fait assigner [V] [M] à comparaître le 14 novembre 2023 devant le juge des contentieux de la protection de Paris.

A cette audience du 14 novembre 2023, [I] [E] [D] et [T] [K] [Y] [D] [W] ont sollicité du juge des contentieux de la protection qu'il :
-prononce la résiliation du contrat, en conséquence de l'acquisition de la clause résolutoire,
-ordonne la libération des lieux par le locataire et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie,
-ordonne l'expulsion de [V] [M] et de tout occupant de son chef, avec au besoin, l'assistance de la force publique,
-condamne [V] [M] à leur payer la somme de 3.500 euros au titre des loyers arriérés arrêtés à mai 2023,
-condamne [V] [M] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actuel, soit la somme de 500 euros, jusqu'à complète libération des locaux et restitution des clés,
-condamne [V] [M] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 23 mars 2023.
-déboute [V] [M] de l'ensemble de ses demandes,
-ordonne l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, [I] [E] [D] et [T] [K] [Y] [D] [W] indiquent que le bail est meublé, la taille du logement expliquant le faible nombre de meubles meublants. Ils ont souligné l'absence de règlement depuis novembre 2022 et exposent maintenir leurs demandes, notamment de condamnation au paiement de l'arriéré locatif s'élevant à la somme de 5.956 euros, échéance de novembre 2023 incluse. Ils ont sollicité le rejet de la demande de modification du loyer.

[V] [M] a sollicité du juge qu'il :
-requalifie le bail liant les parties en bail de locaux vides,
-dise que le loyer s'élève à la somme de 442,70 euros mensuels,
-fixe le montant de l'arriéré de loyer à 975,40 euros, sauf à parfaire,
-dise qu'elle peut solder la dette en 19 mensualités de 50 euros et la dernière mensualité pour le reliquat,
-accorde un délai de départ de 3 mois à compter de la fin de la trêve hivernale,
-rejette les autres demandes, fins et conclusions.

Au soutien de ses prétentions, [V] [M] expose qu'en l'absence de précision sur les éléments de garniture du logement, le bail du 1er mai 2014 est un contrat de location non meublée. Elle indique que le prix du logement non meublé ne respecte pas les dispositions sur l'encadrement des loyers, de sorte que la dette locative est moindre. En considération du montant de l'arriéré revu à la baisse, [V] [M] propose d'apurer la dette par mensualités de 50 euros et sollicite des délais pour quitter les lieux de façon à bénéficier d'un logement social.

La présente décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 26 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du bail

Aux termes des articles 25-4 et suivants de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante, étant précisé qu'un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'établissement de l'état des lieux.

En l'absence de justification amiable et contradictoire des meubles garnissant les lieux, il convient de requalifier le bail en location vide.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne une procédure précise relative à la résiliation des baux d'habitation pour défaut de paiement des loyers.

Il est ainsi prévu en cas de non paiement des loyers et de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat qu'après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois, une assignation peut être délivrée au locataire et que copie de cette assignation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par la voie électronique au représentant de l'Etat dans le département.

En l'espèce, [I] [E] [D] et [T] [K] [Y] [D] [W] ont fait délivrer à [V] [M] un commandement de payer les loyers le 23 mars 2023.

Par ailleurs, ils justifient avoir informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dès le 24 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 27 juillet 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois.

C'est donc à bon droit que [I] [E] [D] et [T] [K] [Y] [D] [W] ont assigné [V] [M] en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et en expulsion des lieux loués.

Cette assignation a été dénoncée à la préfecture dans les délais légaux puisqu'elle a été notifiée par l'huissier par la voie électronique le 28 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l'audience du 14 novembre 2023.

En conséquence, la demande de [I] [E] [D] et [T] [K] [Y] [D] [W] est recevable.

Sur la résiliation du bail

Le défaut de paiement du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d'expulsion.

En l'espèce, l'existence d'un arriéré locatif est justifiée par des relevés et décomptes produits par le bailleur.

Le commandement délivré le 23 mars 2023 reproduit les termes de la clause résolutoire stipulée dans le bail, et vise les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Il mentionne aussi la faculté pour la locataire de saisir le fond de solidarité pour le logement dont l'adresse est précisée.

La résiliation de plein droit du contrat de bail ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse.

Aussi, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit intervenue le 24 mai 2023, faute par [V] [M] d'avoir réglé l'arriéré de loyers en totalité ou d'avoir sollicité la suspension de la clause résolutoire dans les deux mois de la délivrance du commandement.

En l'espèce, en l'absence de justification de revenus suffisants pour apurer la dette après rééchelonnement, il convient de rejeter les demandes de la défenderesse de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur l'expulsion du locataire et le sort des meubles

[I] [E] [D] et [T] [K] [Y] [D] [W], qui ont un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, seront par conséquent autorisés à faire procéder, ainsi qu'il est prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'issue d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l'expulsion de [V] [M], ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois, ni supérieure à un an.

[V] [M] ne justifie pas de circonstances nécessitant l'octroi de délais pour quitter les lieux, de sorte que sa demande sera rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux de [V] [M], malgré la résiliation du bail, crée à l'égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

La condamnation de l'occupant d'un logement au paiement d'une indemnité d'occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

Aussi, [V] [M] sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer actuel de l'appartement, soit la somme de 500 euros, hors charges, à compter du 24 mai 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

[I] [E] [D] et [T] [K] [Y] [D] [W] sont bien fondés à demander le paiement d'une somme correspondant aux loyers et indemnités d'occupation impayés à la date de l'audience, la décision étant contradictoire.

En conséquence, [V] [M] sera condamnée à payer à [I] [E] [D] et [T] [K] [Y] [D] [W] la somme de 5.956 euros, échéance de novembre 2023 incluse correspondant aux loyers et indemnités d'occupation impayés, terme de novembre 2023 inclus.

Sur la demande de réfaction du loyer

[V] [M] formule une demande de réfaction du prix du contrat de bail sans énoncer de fondement, mais en se référant au dispositif d'encadrement des loyers.

Mal fondée, cette demande sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

L'article 1343-5 du Code civil dispose que "le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues."

[V] [M] sollicite un échelonnement du paiement des loyers au regard de sa situation financière. Toutefois, en l'absence de justification d'une situation financière permettant d'apurer la dette par mensualités, cette demande sera rejetée.

Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile

[V] [M], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 23 mars 2023 et de l'assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [I] [E] [D] et [T] [K] [Y] [D] [W] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

En conséquence, [V] [M] sera condamnée à payer la somme de 500 euros à [I] [E] [D] et [T] [K] [Y] [D] [W] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

L'exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

-Déclare recevables les demandes de [I] [E] [D] et [T] [K] [Y] [D] [W] ;

-Requalifie le contrat de location meublée du 1er mai 2014 conclu entre [I] [E] [D] et [T] [K] [Y] [D] [W] et [V] [M] en contrat de bail de locaux vides à titre de résidence principale ;

- Constate la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties à compter du 24 mai 2023 ;

- Autorise [I] [E] [D] et [T] [K] [Y] [D] [W] à faire procéder, à l'issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l'expulsion de [V] [M] ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] ;

- Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d'exécution ;

- Condamne [V] [M] à payer à [I] [E] [D] et [T] [K] [Y] [D] [W] une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant du loyer, soit la somme de 500 euros, hors charges, à compter du 24 mai 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné,

- Condamne [V] [M] à payer à [I] [E] [D] et [T] [K] [Y] [D] [W] la somme de 5.956 euros correspondant aux loyers et indemnités d'occupation impayés, terme de novembre 2023 inclus, hors frais;

- Déboute [I] [E] [D] et [T] [K] [Y] [D] [W] du surplus de leurs demandes ;

- Déboute [V] [M] du surplus de ses demandes, notamment des demandes de réfaction du prix du loyer, de délais de paiement, de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais pour quitter les lieux ;

- Condamne [V] [M] aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 23 mars 2023 et de l'assignation ;

- Condamne [V] [M] à payer à [I] [E] [D] et [T] [K] [Y] [D] [W] la somme de 500 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure civile;

- Rappelle que l'exécution provisoire est de droit,

- Dit qu'il sera adressé copie par le greffe de la présente décision à Monsieur le Préfet de [Localité 5] en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi du 31 mai 1990.

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties au greffe.

LE GREFFIERLE JUGE