Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 26 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/05798 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KQI

N° MINUTE : 5/2024







JUGEMENT 
rendu le 26 janvier 2024


DEMANDERESSE
SA d’HLM ERIGERE, [Adresse 2], représentée par Me Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque C1467

DÉFENDEUR
Monsieur [W] [G], demeurant [Adresse 3], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 14 novembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 26 janvier 2024 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière










Décision du 26 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05798 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KQI

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 20 septembre 2010, prenant effet le même jour, la société anonyme d'HLM PSR-SAVO, devenue ERIGERE, a donné à bail à [W] [G] un appartement à usage d'habitation, référence [Numéro identifiant 1], entrée 1, 1er étage, appartement 1111, situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 394,13 euros et une provision sur charges de 47,51 euros.

Par acte d'huissier en date du 17 février 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, soit la somme de 3.005,12 euros, en ce non compris les frais du commandement. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la signification de cet acte par la voie électronique, le 20 février 2023.

Par exploit en date du 3 juillet 2023, notifié au représentant de l'Etat dans le département conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par la voie électronique le 5 juillet 2023, la société anonyme d'HLM ERIGERE a fait assigner [W] [G] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :
- voir constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire prévue au contrat ou à défaut, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement à l'obligation de paiement du loyer;
- voir ordonner l'expulsion de [W] [G], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et voir ordonner la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu'il plaira à la requérante et ce aux frais du défendeur ;
- voir condamner [W] [G] à payer une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du dernier loyer contractuel révisé, augmentée de la provision sur charges mensuelle, qui sera due jusqu'à libération complète des lieux, en ce compris la remise des clés;
- voir dire et juger que l'indemnité d'occupation pourra être réévaluée conformément à l'évolution de l'indice de référence des loyers; 
- voir condamner [W] [G] au paiement de la somme de 4.053 euros, correspondant au solde des loyers et charges du logement, dus au 26 avril 2023, avec intérêts au taux légal depuis le commandement de payer du 17 février 2023 sur la somme de 3.005,12 euros et depuis l'assigntion pour le surplus; 
- voir ordonner la capitalisation des intérêts pour toute somme due depuis plus d'un an à la date de l'assignation ;
- voir refuser tout délai à [W] [G];
- voir condamner le locataire aux dépens, ainsi qu'à payer une somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- voir rappeler que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

La société anonyme d'HLM ERIGERE a mentionné que l'arriéré locatif s'élevait à la somme de 7.196,94 euros, échéance d'octobre 2023 incluse. Elle a mentionné effectuer des prélèvements sur le compte bancaire du débiteur mais que ceux-ci n'étaient pas toujours fructueux. Elle a maintenu ses demandes. 
 
[W] [G] n'a pas comparu, bien que régulièrement assigné à étude. 

La présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire, en application des dispositions de l'article 473 du code de procédure civile.

L'affaire a été appelée à l'audience du 14 novembre 2023 et mise en délibéré au 26 janvier 2024. 

MOTIFS DE LA DÉCISION 

En l'absence de défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée, en application de l'article 472 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers 

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne une procédure précise relative à la résiliation des baux d'habitation pour défaut de paiement des loyers.
Il est ainsi prévu en cas de non paiement des loyers et de mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée au contrat qu'après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois, une assignation peut être délivrée au locataire et que copie de cette assignation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par la voie électronique au représentant de l'Etat dans le département.

En l'espèce, la société anonyme d'HLM ERIGERE a fait délivrer à [W] [G] un commandement de payer les loyers le 17 février 2023.
Par ailleurs, la société anonyme d'HLM ERIGERE justifie avoir informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dès le 20 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 3 juillet 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois.

C'est donc à bon droit que la société anonyme d'HLM ERIGERE a assigné [W] [G] en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et en expulsion des lieux loués.

Cette assignation a été dénoncée à la préfecture dans les délais légaux puisqu'elle a été notifiée par l'huissier par la voie électronique le 5 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l'audience du 14 novembre 2023.

En conséquence, la demande de la société anonyme d'HLM ERIGERE est recevable.
 
Sur la résiliation du bail

Le défaut de paiement du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d'expulsion.

En l'espèce, l'existence d'un arriéré locatif est justifiée par des relevés et décomptes produits par le bailleur.

Le commandement délivré le 17 février 2023 reproduit les termes de la clause résolutoire stipulée dans le bail, et vise les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Il mentionne aussi la faculté pour le locataire de saisir le fond de solidarité pour le logement dont l'adresse est précisée.

La résiliation de plein droit du contrat de bail ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse.

Aussi, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit intervenue le 18 avril 2023, faute par [W] [G] d'avoir réglé l'arriéré de loyers en totalité ou d'avoir sollicité la suspension de la clause résolutoire dans les deux mois de la délivrance du commandement.

Sur l'expulsion du locataire et le sort des meubles

La société anonyme d'HLM ERIGERE, qui a un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, sera par conséquent autorisée à faire procéder, ainsi qu'il est prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'issue d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l'expulsion de [W] [G], ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Aucune circonstance de l'espèce ne justifie d'assortir l'expulsion d'une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux de [W] [G], malgré la résiliation du bail, crée à l'égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

La condamnation de l'occupant d'un logement au paiement d'une indemnité d'occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

Aussi, [W] [G] sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer révisé qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, réévalué conformément à l'évolution de l'indice de référence des loyers, majoré des taxes et charges diverses et courantes, soit la somme de 523,99 euros, en octobre 2023, à compter du 18 avril 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

La société anonyme d'HLM ERIGERE est bien fondée à demander le paiement d'une somme correspondant aux loyer, charges et indemnités d'occupation échus impayés à la date de l'assignation.

Elle produit un décompte clair faisant apparaître les mois impayés jusqu'au 16 mai 2023, échéance d'avril 2023 incluse, pour un montant de 4.028,50 euros, hors frais de signification du commandement de payer et hors frais de rejet de prélèvement, non justifiés aux débats.

Au regard du décompte fourni, il convient de fixer à la somme de 4.028,50 euros le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 16 mai 2023, échéance d'avril 2023 incluse, avec intérêts de droit à compter de la présente décision, en l'absence de remise à personne de tout acte valant mise en demeure.

Sur la capitalisation des intérêts

L'article 1343-2 du code civil dispose que "les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise."

En l'espèce, il y a lieu de faire droit à cette demande et de prévoir que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision.

Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile

[W] [G], qui succombe, sera condamné aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société anonyme d'HLM ERIGERE la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens. [W] [G] sera condamné à lui payer la somme de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

L'exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée. 

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

- Constate la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties à compter du 18 avril 2023;

- Autorise la société anonyme d'HLM ERIGERE à faire procéder, à l'issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l'expulsion de [W] [G] ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement à usage d'habitation, référence [Numéro identifiant 1], entrée 1, 1er étage, appartement 1111, situé [Adresse 3];

- Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d'exécution ;

- Condamne [W] [G] à payer à la société anonyme d'HLM ERIGERE une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant du dernier loyer révisé qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, réévalué conformément à l'évolution de l'indice de référence des loyers, majoré des taxes et charges diverses et courantes, soit la somme de 523,99 euros (cinq cent vingt trois euros et quatre vingt dix neuf centimes), en octobre 2023, à compter du 18 avril 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné;

- Condamne [W] [G] à payer à la société anonyme d'HLM ERIGERE la somme de 4.028,50 euros (quatre mille vingt huit euros et cinquante centimes), au titre de l'arriéré locatif correspondant au solde restant dû sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 16 mai 2023, échéance d'avril 2023 incluse, avec intérêts de droit à compter de la présente décision ;

- Ordonne la capitalisation des intérêts dus depuis plus d'un an à compter de la présente décision;
- Déboute la société anonyme d'HLM ERIGERE du surplus de ses demandes, notamment de sa demande d'astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, assortissant l'expulsion; 

- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- Condamne [W] [G] aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

- Condamne [W] [G] à payer à la société anonyme d'HLM ERIGERE la somme de 300 euros (trois cents euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Rappelle que l'exécution provisoire est de droit,

- Dit qu'il sera adressé copie par le greffe de la présente décision à Monsieur le Préfet de [Localité 5] en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi du 31 mai 1990.

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties au greffe.

LE GREFFIERLE JUGE