Tribunal Judiciaire · PCP JCP requêtes — 31 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
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à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP requêtes
 
N° RG 23/07284 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YPW

N° MINUTE : 
2/2024






JUGEMENT 
rendu le mercredi 31 janvier 2024


DEMANDEUR
Monsieur [N] [B], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne



DÉFENDEUR
Monsieur [F] [M], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne





COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection
assisté de Médéric CHIVOT, Greffier,



DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 21 novembre 2023


JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 31 janvier 2024 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire assisté de Médéric CHIVOT, Greffier

Décision du 31 janvier 2024
PCP JCP requêtes - N° RG 23/07284 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YPW



FAITS ET PROCEDURE

Par acte en date du 3 juillet 2022 avec prise d’effet à la même date, Monsieur [N] [B] a conclu un bail mobilité pour une durée de 10 mois avec le propriétaire, Monsieur [F] [M], afin de résider dans un appartement meublé à usage d'habitation de 25m2, situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 980 euros, outre un forfait mensuel de charges de 100 euros.

Suite à son emménagement dans l’appartement, Monsieur [B] a sollicité des informations, par courriel en date du 18 juillet 2022, notamment sur le loyer hors charges (980 euros) qui lui apparaissait supérieur au montant du loyer de référence majoré.

Par courriel de réponse en date du 19 juillet 2022, Monsieur [M] a expliqué que la somme de 980 euros était en réalité le montant du loyer qu’il fallait comprendre « charges incluses » (97 euros), auquel était intégré un complément de loyer de 75,50 euros justifié selon lui par la qualité des équipements et la proximité du Sacré-Cœur. Il précisait ainsi que le loyer inscrit au bail de 980 euros se composait du loyer de référence majoré de 807,50 euros, auquel s’ajoutaient un montant de charges de 97 euros et le complément de loyer de 75,50 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 11 mars 2023, Monsieur [B] a informé Monsieur [M] qu’il donnait congé et quittait le logement le 9 avril 2023.

Souhaitant contesté le montant du complément de loyer appliqué pendant la période de la location, Monsieur [B] a saisi un conciliateur de justice afin de tenter de trouver un accord avec Monsieur [M]. 

Par bulletin de non-conciliation daté du 6 septembre 2023, Madame [E] [Z], conciliatrice de justice de Paris, précisait, après avoir convoqué les parties, que toute conciliation a été impossible en l’absence du défendeur.

C’est dans ces conditions que Monsieur [B] a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris par voie de requête reçue au greffe le 12 septembre 2023 afin d’attraire Monsieur [F] [M] et de le voir condamner au remboursement de la somme de 1552,50 euros correspondant au complément de loyer appliqué au cours des 9 mois de location.

Régulièrement convoquées à l’audience du 21 novembre 2023, les parties étaient présentes, ont déposés des conclusions écrites visées par le greffe et ont exposé oralement leurs arguments et moyens. 

Monsieur [B] a affiné ses demandes en confirmant sa demande relative à la condamnation à la restitution du complément de loyer indu pour un montant de 1552,50 euros, et en sollicitant une condamnation au paiement de 500 euros de dommages et intérêts. Il a précisé en outre avoir porté plainte pour « faux et usage de faux » en soutenant que Monsieur [M] a produit aux débats un faux bail dans lequel il aurait rajouté, notamment en sa page 3, les mentions initialement manquantes relatives au loyer de référence majoré et au complément de loyer. Il a précisé que le bail signé entre les parties était bien un bail mobilité, aux dispositions dérogatoires à celles d’un bail meublé classique, dont aucune clause ne contenait les informations requises concernant le loyer de références majoré et le complément de loyer. Ce manquement fonderait ainsi sa demande en remboursement.

Monsieur [M], qui affirme ne pas avoir produit un faux contrat aux débats, a conclu à ce que ce que le bail signé entre les parties n’était pas un bail mobilité du fait du défaut de mention du motif d’un tel bail (article 25-12 et article 25-13 de la loi du 6 juillet 1989) mais un bail meublé de droit commun, que le requérant n’a ainsi pas respecté la procédure concernant la contestation du complément de loyer en omettant de saisir la commission de conciliation dans les 3 mois à compter de la signature dudit bail. Par conséquent, Monsieur [M] a soutenu que le requérant n’était plus dans les délais légaux pour contester le complément de loyer, a sollicité à ce que ce dernier soit débouté de l’ensemble de ses demandes et qu’il soit condamné à 600 euros de dommages et intérêts ainsi que 250 euros au titre de l’article 700 du CPC.

L'affaire a été mise en délibéré au 31 janvier 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.



******

Selon l’article 12 du code de procédure civile, « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d'un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l'ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.

Le litige né, les parties peuvent aussi, dans les mêmes matières et sous la même condition, conférer au juge mission de statuer comme amiable compositeur, sous réserve d'appel si elles n'y ont pas spécialement renoncé. »

Selon l’article 39 du code de procédure civile, « sous réserve des dispositions de l'article 35, le jugement n'est pas susceptible d'appel lorsqu’aucune des demandes incidentes n'est supérieure au taux du dernier ressort.

Si l'une d'elles est supérieure à ce taux, le juge statue en premier ressort sur toutes les demandes. Il se prononce toutefois en dernier ressort si la seule demande qui excède le taux du dernier ressort est une demande reconventionnelle en dommages-intérêts fondée exclusivement sur la demande initiale. »

En l’espèce, le défendeur sollicitant une requalification du contrat à titre de demande reconventionnelle, demande incidente et indéterminée, le jugement sera rendu en premier ressort.

Il ressort des éléments de la procédure que la saisine de la juridiction est régulière, que la demande est recevable, et que le jugement rendu sera contradictoire et rendu en premier ressort.


MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur la qualification du bail conclu le 3 juillet 2022

L’article 25-12 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le bail mobilité est un contrat de location de courte durée d'un logement meublé au sens de l'article 25-4 à un locataire justifiant, à la date de la prise d'effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d'un service civique prévu au II de l'article L. 120-1 du code du service national, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle. »

En outre, l’article 25-13 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le contrat de bail mobilité doit notamment mentionner :

« 8° Le motif justifiant le bénéfice du bail mobilité conformément à l'article 25-12 ;

9° Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;

10° La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ;

11° Une mention informant le locataire de l'interdiction pour le bailleur d'exiger le versement d'un dépôt de garantie.

Le contrat comporte en outre une mention selon laquelle le contrat de location est un bail mobilité régi par les dispositions du présent titre. A défaut de cette mention ou de l'une des informations prévues aux 4° ou 8° du I du présent article, le contrat de location est régi par les dispositions du titre Ier bis.

Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation du présent article. »

Il ressort de ces dispositions que le contrat de bail mobilité doit contenir certaines mentions obligatoires et qu’à défaut le bail peut être requalifié en bail d'un logement meublé de droit commun, à la demande du seul locataire.

En l’espèce, s’il apparait que le contrat litigieux ne comportait pas de mention concernant le motif du bail et qu’il exigeait un dépôt de garantie en violation des dispositions des articles 25-12 et suivants de loi du 6 juillet 1989, il n’est pas contesté que les parties ont entendu conclure un contrat de bail mobilité et que seul le bailleur se prévaut aujourd’hui de la violation de ces mêmes dispositions.

Par conséquent, alors que la volonté commune des parties était clairement de soumettre le contrat conclu en date du 3 juillet 2022 aux dispositions légales régissant le bail mobilité et que seul le locataire pouvait se prévaloir de la violation de l’article 25-13 de la loi du 6 juillet 1989, ce sont bien ces dispositions, et non celles relatives au bail meublé de droit commun, qui régissent le cas d’espèce.

Sur la procédure concernant la contestation du complément de loyer

En vertu de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. »

En vertu de l’article 140 I B de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique dispose qu’:

« Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.
Lorsqu'un complément de loyer est appliqué, le loyer s'entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.
Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu'il s'agit d'un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi.

En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. »

En l’espèce, le contrat signé le 3 juillet 2022 étant soumis aux dispositions du titre Ier ter de la loi du 6 juillet 1989, il apparait que Monsieur [B] n’était pas tenu sur le plan procédural de saisir la commission de conciliation dans les trois mois de la signature du bail pour contester le complément de loyer.

Par conséquent, Monsieur [B] a pu valablement saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, et ce d’autant qu’il a tenté une conciliation préalable à la transmission de sa requête.


Sur la demande en remboursement du complément de loyer

L’article 140 I B de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique dispose qu’:

« Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. »

L’article 25-18, au sein du titre relatif au contrat de bail mobilité, précise que : 

« Les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l'article 23. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard du dernier décompte par nature de charges rapporté à la périodicité de versement du forfait. »


En l’espèce, Monsieur [B] a été informé, au plus tôt par mention au bail signé le 3 juillet 2022 ou au plus tard par courriel de Monsieur [M] en date 19 juillet 2022, que le montant global du loyer mensuel de 980 euros, outre un forfait de 100 euros de charges, était constitué :
D’un loyer mensuel de référence majoré de 807,5 eurosEt d’un second montant mensuel pour charges de 97 euros (en plus du forfait) Et d’un complément de loyer de 75,50 euros
Monsieur [M] a expliqué qu’il avait intégré un second montant de charges de 97 euros dans le loyer mensuel de 980 euros, sans aucun justificatif produit au requérant ou versé aux débats. 

Alors qu’un seul et unique forfait de charges, clair et non ambigu, doit être mentionné au contrat de bail mobilité conformément aux dispositions de l’article 25-18 de la loi du 6 juillet 1989, et alors qu’il ressort des quittances de loyers produites que la somme totale mensuelle à payer s’élevant à 1080 euros se composait uniquement d’un loyer de 980 euros assorti d’un forfait de charges de 100 euros, il convient de considérer que toute somme dépassant le montant du loyer de référence (807,50 euros) caractérise en l’espèce un complément de loyer que le bailleur doit justifier.

En l’espèce, Monsieur [M] a expliqué l’application d’un complément de loyer au-delà du loyer de référence majoré par la proximité de la [Adresse 4] avec la Basilique du [5] ainsi qu’en affirmant avoir installé des équipements et un ameublement de grande marque. Néanmoins, Monsieur [M] n’apporte aucun élément démontrant les caractéristiques (terrasse, jardin, vue exceptionnelle…) ou confort spécifiques de l’appartement loué par rapport aux logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Par conséquent, Monsieur [F], qui ne justifie l’application d’un complément de loyer au-delà du loyer de référence majoré, sera condamné à rembourser son entier montant à Monsieur [B], soit la somme de 1552, 50 euros (172,50 x 9 mois ).

Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur [B] réclame en sus, 500 euros de dommages-intérêts.

Le préjudice de Monsieur [B] étant réparé en principal, et en l’absence d’éléments démontrant un préjudice moral ou matériel distinct, celui-ci sera débouté pour cette demande de dommages et intérêts.

Par ailleurs, la demande de dommage et intérêts de Monsieur [M] sera rejetée car celui-ci ne démontre aucun dommage spécifique ayant pour origine une faute de Monsieur [B].

Sur l'article 700 du code de procédure civile 

L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile ni pour le requérant ni pour le défendeur.


Sur les dépens 

Il y a lieu de condamner Monsieur [F] [M], partie perdante, aux dépens de l’instance.


PAR CES MOTIFS,


Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe, et en premier ressort,

DECLARE recevable la requête de Monsieur [N] [B],
DIT que le contrat conclu le 3 juillet 2022 entre les parties est un contrat de bail mobilité soumis aux dispositions spécifiques des articles 25-12 et suivants de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018,
CONDAMNE en conséquence Monsieur [F] [M] à verser à Monsieur [N] [B] la somme de 1552,50 euros en remboursement du complément de loyer non justifié,
DEBOUTE Monsieur [N] [B] de sa demande de dommages et intérêts,
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,
CONDAMNE Monsieur [F] [M] aux éventuels dépens,
DEBOUTE les parties de leur demande relative à l’article 700 du code de procédure civile.
Fait et jugé à Paris le 31 janvier 2024

le greffierle Président