Tribunal Judiciaire · Service des référés — 29 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/56398 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C2RU7

N° : 3

Assignation du :
21 Août 2023

[1]

[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 29 janvier 2024



par Claire ISRAEL, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

La S.C.C.V. PESSAC
124-126 rue de Provence
75008 Paris

représentée par Me Samir KHAWAJA, avocat au barreau de PARIS - #L0108

DEFENDERESSES

S.C.I. UNOFIMMO
2 rue Montesquieu
75001 PARIS

représentée par Maître Virginie BOUET de la SELEURL ABV LEGAL, avocats au barreau de PARIS - #A0153

La S.C.P. [Y], ARSEGUEL-MEUNIER, GALLIEZ, FONTAINE
26, avenue de l’Opéra
75001 PARIS

représentée par Me Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS - #P0025


DÉBATS

A l’audience du 26 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Claire ISRAEL, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, 
Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 8 juillet 2021 reçu par Maître [K] [Y], notaire exerçant au sein de la SCP [Y], ARSEGUEL-MEUNIER, GALLIEZ, FONTAINE, la SCCV PESSAC a vendu en l’état futur d’achèvement à la société UNOFIMMO, les bâtiments D et E d’un ensemble immobilier à usage de bureaux, activités et services sur un tènement situé 28 avenue Gustave EIFFEL à PESSAC (33), et des emplacements de stationnement attachés à l’immeuble, moyennant un prix de base de 28 108 800 euros TTC susceptible d’actualisation. 

L’acte prévoyait en outre un complément de prix dû au vendeur dans l’hypothèse de la location aux termes d’un bail commercial d’une durée ferme d’au moins six ans, conclu à compter du jour de l’acte et avant la date de livraison ou dans les 24 mois suivants celle-ci, et portant sur tout ou partie des surfaces restées vacantes, les autres surfaces et emplacements de stationnement des bâtiments objets de la vente étant l’objet d’un bail en l’état futur d’achèvement au profit de Pôle Emploi en date du 16 mars 2020. 

Par ailleurs, la venderesse a consenti à verser à l’acquéreur une indemnité compensatrice non forfaitaire dite « compensatrice surfaces vacantes » d’un montant de 307 411 euros aux fins de couvrir sur une période de 24 mois au plus à compter de la livraison, le loyer, les charges, les taxes et impôts sur ces surfaces, ce montant devant être diminué à due concurrence au fur et à mesure de la prise d’effet des baux ultérieurs sur les surfaces vacantes. La SCCV PESSAC a versé cette somme entre les mains du notaire constitué séquestre, en garantie du paiement de l’indemnité. 

La livraison des bâtiments D et E à la société UNOFIMMO est intervenue le 1er juillet 2022. 

Un avenant du 1er juillet 2022 au contrat de bail commercial du 16 mars 2020, valant prise de possession des locaux loués, prise d’effet du bail et constatation de l’achèvement et état des lieux d’entrée a été conclu entre la SCCV PESSAC, la société UNOFIMMO et Pôle Emploi. 

Par acte des 4 et 5 juillet 2022, la société UNOFIMMO a donné à bail commercial à la société TREEFROG la totalité des surfaces vacantes pour une durée ferme de 6 ans à compter du 7 juillet 2022. 

Par courriel du 18 juillet 2022, la SCCV PESSAC a réclamé à la société UNOFIMMO le paiement du complément de prix. 

Par courriels des 4 novembre 2022 puis 24 janvier 2023, invoquant des non-conformités de la chape des locaux loués à la société TREEFROG et l’impossibilité pour cette dernière d’exploiter lesdits locaux, la société UNOFIMMO a mis en demeure la SCCV PESSAC de déclarer les désordres en garantie de parfait achèvement et de procéder aux travaux de reprise nécessaires. 

Par acte du 21 juin 2023, la société UNOFIMMO a fait assigner la SCCV PESSAC devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins essentielles de la voir condamner à l’indemniser de son préjudice aux titres des travaux de reprise des réserves de réception non levées et de désordres de garantie de parfait achèvement et à l’indemniser de son préjudice du fait de la résiliation anticipée par la société TREEFROG du bail des 4 et 5 juillet 2022. 

Après nouveau calcul du complément de prix consécutif au mesurage effectué par un géomètre de la surface louée à la société TREEFROG, la SCCV PESSAC a, par lettre recommandée avec avis de réception du 6 juillet 2023, demandé à la société UNOFIMMO le paiement du complément de prix rectifié. 

Par lettre recommandée avec avis de réception du 7 août 2023, le conseil de la SCCV PESSAC a mis en demeure la société UNOFIMMO d’avoir à lui payer sous dix jours le complément de prix d’un montant de 191 169,80 euros HT soit 229 403,76 euros TTC ainsi que la somme de 307 411 euros au titre de la restitution de la somme séquestrée en garantie de l’indemnité compensatrice surfaces vacantes et d’ordonner au notaire de libérer cette somme à son profit. 

Par actes du 21 août 2023, la SCCV PESSAC a fait assigner la société UNOFIMMO et la SCP [Y], ARSEGUEL-MEUNIER, GALLIEZ, FONTAINE devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir : 
Condamner la société UNOFIMMO à lui payer à titre de provision la somme de 191 169,80 euros HT, soit 229 403,76 euros TTC au titre du complément de prix prévu à l’article 2.9.3 de l’acte du 8 juillet 2021, Condamner la société UNOFIMMO à lui payer à titre de provision les intérêts de retard sur cette somme, Condamner la société UNOFIMMO à lui payer à titre de provision, la somme de 307 411 euros au titre de la restitution de la garantie de l’indemnité compensatrice surfaces vacantes stipulée à l’article 15.6.5 de l’acte du 8 juillet 2021, Ordonner en conséquence à la SCP [Y], ARSEGUEL-MEUNIER, GALLIEZ, FONTAINE en sa qualité de séquestre, de lui remettre la somme de 307 411 euros au vu d’une simple copie de l’ordonnance à intervenir, Condamner la société UNOFIMMO à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société UNOFIMMO aux dépens. 
L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 5 octobre 2023, avec injonction faite aux parties de rencontrer un médiateur. 

A l’audience du 26 décembre 2023, la SCCV PESSAC a toutefois repris et soutenu oralement les prétentions formulées dans l’assignation. 

La SCCV PESSAC fait valoir essentiellement, sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, que sa créance d’un montant de 229 403,76 euros TTC au titre du complément de prix est certaine, liquide et exigible depuis le 7 juillet 2022, dès lors que la société UNOFIMMO a conclu les 4 et 5 juillet 2022 un bail avec la société TREEFROG à effet au 7 juillet 2022, qui ouvre droit au complément de prix en application des articles 2.9.3 et 15.6 de l’acte de vente en ce qu’il est soumis au statut des baux commerciaux, qu’il a pris effet dans les 24 mois suivant la livraison de l’ensemble immobilier, qu’il est conclu pour une durée de 9 ans, dont au moins 6 ans fermes et qu’il répond aux conditions fixées à l’article 15.6.8 relatives à la surface des planchers, au loyer, à l’indexation annuelle du loyer, au dépôt de garantie et à la fourniture d’une garantie à première demande couvrant 12 mois de loyer, de charges et d’impôt foncier. Elle soutient que la société UNOFIMMO aurait dû lui verser le complément de prix dans les 10 jours ouvrés de la réception de la facture émise le 18 juillet 2022, qu’elle n’a d’ailleurs jamais contesté le principe de sa créance mais uniquement le quantum en raison d’une erreur sur les surfaces de plancher à prendre en compte, lequel a été rectifié et n’est donc plus contesté. 

Elle conteste l’existence d’une éventuelle créance indemnitaire de la société UNOFIMMO à son encontre au titre de la résiliation anticipé du bail par la société TREEFROG ou en raison de désordres affectant la chape des locaux loués et l’éventuelle possibilité de compenser cette créance indemnitaire avec la créance au titre du complément de prix. Elle soutient qu’en tout état de cause, cette éventuelle compensation avec une créance indemnitaire purement hypothétique ne saurait constituer une contestation sérieuse à l’obligation de paiement du complément de prix de la société UNOFIMMO et ajoute que l’acte de vente du 8 juillet 2021 interdit la compensation entre les créances réciproques des parties. 

S’agissant de la demande au titre de l’indemnité compensatrice surfaces vacantes, elle soutient également que sa créance à l’encontre de la société UNOFIMMO est certaine, liquide et exigible en application de l’article 15.6.5 de l’acte de vente. Elle fait valoir que la société UNOFIMMO a bien conclu un bail portant sur la totalité des surfaces vacantes avec la société TREEFROG, à effet à compter du 7 juillet 2022 et moyennant une franchise de loyer de 3 mois, soit jusqu’au 7 octobre 2022, de sorte qu’elle n’était redevable de l’indemnité à l’égard de la société UNOFIMMO que pour la période du 1er juillet au 7 octobre 2022, à hauteur de 34 034,57 euros dont elle s’est acquittée directement, la somme séquestrée entre les mains du notaire devant donc lui être intégralement restituée. Elle ajoute que l’acte de vente prévoyant que la défaillance ultérieure du locataire au titre d’un bail ultérieur à la livraison ne pourrait remettre en cause la diminution de l’indemnité et ne serait pas couverte par l’indemnité, la société UNOFIMMO ne peut sérieusement contester sa créance au motif que la société TREEFROG n’aurait pas payé les loyers postérieurement à l’expiration de la franchise.

A l’audience du 26 décembre 2023, la société UNOFIMMO a déposé des conclusions soutenues oralement et demande au juge des référés de : 
Dire n’y avoir lieu à référé, Débouter la SCCV PESSAC de l’ensemble de ses demandes, Condamner la SCCV PESSAC à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, La condamner aux dépens. 

Elle oppose essentiellement que les deux créances alléguées par la SCCV PESSAC se heurtent à de nombreuses contestations sérieuses. 

Elle soutient en premier lieu que le paiement du complément de prix comme la restitution de l’indemnité compensatrice surfaces vacantes impliquent qu’elle perçoive en contrepartie les loyers ainsi que cela résulte de l’article 15.6.1 de l’acte de vente et qu’en l’espèce, elle n’a pas perçu la totalité des loyers de la société TREEFROG, cette dernière ne pouvant exploiter les locaux loués en raison du manquement de la SCCV PESSAC à ses obligations de procéder aux travaux de reprise de la chape dès le mois d’août 2022, la société TREEFROG ayant évalué son préjudice en décembre 2022 à la somme de 858 875,50 euros. 

En second lieu, elle fait valoir que le défaut de paiement des loyers de la société TREEFROG ne constitue pas une défaillance de sa part mais résulte de l’impossibilité pour elle d’exploiter les locaux du fait des désordres affectant la chape et de l’incapacité de la SCCV PESSAC à livrer un bâtiment conforme. 

A l’audience du 26 décembre 2023, la SCP [Y], ARSEGUEL-MEUNIER, GALLIEZ, FONTAINE a déposé des conclusions soutenues oralement et demande au juge des référés de : 
« Juger que la demande de mainlevée du séquestre et de la libération de la somme de 307 411 euros au bénéficie de la SCCV PESSAC se heurte à une contestation sérieuse et doit faire l’objet d’un débat au fond » ; A titre subsidiaire, lui donner acte qu’elle s’en rapporte à justice sur cette demande, Condamner toute partie succombant à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 
Elle fait valoir qu’en l’absence d’accord de la société UNOFIMMO pour libérer la somme séquestrée au titre de l’indemnité compensatrice surfaces vacantes, elle ne pouvait, en sa qualité de séquestre et en application de l’article 1960 du code civil, libérer la somme au profit de la SCCV PESSAC. 

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures des parties et aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de provision au titre du complément de prix

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, il résulte de l’article 2.9.3 de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 8 juillet 2021 que l’acquéreur s’engage à verser au vendeur un complément de prix dans l’hypothèse de la location aux termes d’un bail commercial d’une durée ferme d’au moins six ans, conclu à compter du jour de l’acte et avant la date de livraison ou dans les 24 mois suivants celle-ci, et portant sur tout ou partie des surfaces restées vacantes. 
Il est constant que la société UNOFIMMO a conclu les 4 et 5 juillet 2022, soit après la livraison mais dans les 24 mois de celle-ci, un contrat de bail de commercial avec la société TREEFROG, d’une durée de 9 ans et portant sur la totalité des surfaces demeurées vacantes au moment de la conclusion de la vente le 8 juillet 2021. 

De même, le calcul du quantum du complément de prix ne fait plus débat entre les parties après le nouveau mesurage des surfaces louées à la société TREEFROG et la rectification du montant réclamée par la SCCV PESSAC. 

Toutefois, la société UNOFIMMO invoque la clause de l’article 15.6.1 relative à l’indemnité compensatrice des surfaces vacantes, qui énonce que « la perception à compter de la livraison de l’immeuble d’un revenu locatif sur la totalité des surfaces de l’immeuble a fondé la décision d’acquérir de l’acquéreur » pour soutenir que le complément de prix prévu à l’article 2.9.3 ne saurait être dû dans l’hypothèse où elle ne pourrait percevoir les loyers malgré la conclusion du bail portant sur les surfaces restées vacantes, en raison d’un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme et à son obligation de procéder aux travaux de reprise, manquement empêchant le locataire d’exploiter les locaux. 

Les questions de l’interprétation de la clause relative au paiement du complément de prix à la lumière de cette clause rappelant le caractère déterminant pour l’acquéreur de la perception à compter de la livraison d’un revenu locatif sur la totalité des surfaces de l’immeuble, de la possibilité pour l’acquéreur de s’exonérer de son obligation de paiement du complément de prix en cas de manquement du vendeur à ses obligations et de la caractérisation le cas échéant d’un éventuel manquement du vendeur, constituent des contestations sérieuses à l’obligation de la société UNOFIMMO de payer le complément du prix, faisant obstacle à l’exercice des pouvoirs du juge des référés. 

En conséquence, la créance de la SCCV PESSAC au titre du complément de prix n'apparaît pas établie avec l'évidence requise en référé de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé.

Sur la demande de provision au titre de la restitution de l’indemnité compensatrice surfaces vacantes

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, l’article 15.6.1 de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 8 juillet 2021 stipule que : « la perception à compter de la livraison de l’immeuble d’un revenu locatif sur la totalité des surfaces de l’immeuble a fondé la décision d’acquérir de l’acquéreur (…). En conséquence, le vendeur consent à verser à l’acquéreur une indemnité compensatrice non forfaitaire devant couvrir sur une période maximum de 24 mois à compter de la livraison le loyer HT, les charges HT (…) et les taxes et impôts pour les surfaces vacantes. Dans l’hypothèse, où la signature d’un bail ultérieur stipulant des mesures d’accompagnement interviendrait et que ce bail ultérieur aurait pris effet, les parties conviennent que l’indemnité compensatrice SV servira aussi au paiement desdites mesures d’accompagnement, pendant la période garantie. Cette indemnité (…) est une condition essentielle de l’engagement de l’acquéreur d’acquérir l’immeuble objet des présentes ». 

L’article 15.6.3 fixe le montant de l’indemnité compensatrice surfaces vacantes au montant de 307 411 euros et prévoit que ce montant sera « diminué à due concurrence au fur et à mesure de la prise d’effet des baux ultérieurs sur les surfaces vacantes qui demeureront couvertes jusqu’à la fin de la période garantie » et que « en aucun cas la défaillance ultérieure de tout locataire ultérieur au titre d’un bail ultérieur ayant pris effet, ne pourra remettre en cause la diminution de l’indemnité compensatrice SV et ne sera couverte par l’indemnité compensatrice SV ». 

Enfin, il résulte de l’article 15.6.5 que la somme de 307 411 euros séquestrée par le vendeur en garantie du paiement de cette indemnité doit être restituée à ce dernier lorsqu’elles seront « devenues sans objet sur présentation d’un procès-verbal de prise de possession par un locataire ultérieur dans le cadre d’un bail ultérieur, à l’exception des sommes nécessaires au paiement des mesures d’accompagnement dudit bail pendant la période garantie ». 

Il est constant que la société UNOFIMMO a conclu un « bail ultérieur » avec la société TREEFROG, les 4 et 5 juillet 2022, à effet au 7 juillet 2022, soit dans la période garantie, lequel est conforme aux critères définis à l’article 15.6.8. 

Il n’est pas davantage contesté qu’une mesure d’accompagnement était prévue audit bail, soit une franchise de loyer jusqu’au 7 octobre 2022, de sorte que la SCCV PESSAC était débitrice de l’indemnité compensatrice surfaces vacantes sur la période du 1er juillet 2022 au 7 octobre 2022. 

Enfin, il n’est pas contesté par la société UNOFIMMO que la SCCV PESSAC lui a versé la somme de 34 034,57 euros au titre de l’indemnité compensatrice surfaces vacantes, de sorte que la totalité de la somme séquestrée demeure entre les mains du notaire. 

Toutefois la société UNOFIMMO conteste la créance de restitution de la somme séquestrée de la SCCV PESSAC au motif que la clause prévoyant la restitution de cette somme une fois « devenue sans objet », ne saurait trouver application dès lors qu’elle ne perçoit plus les loyers de la société TREEFROG, alors que la perception des loyers constituait un élément déterminant de son consentement à l’acquisition et fonde le mécanisme de l’indemnité compensatrice surfaces vacantes. 

Elle soutient en effet que la clause excluant la remise en cause de la diminution de l’indemnité en raison de la défaillance du locataire ultérieur ne peut s’analyser comme excluant la diminution de l’indemnité lorsque le locataire n’est pas fautif dans son défaut de paiement des loyers mais se trouve dans l’impossibilité de payer en raison des manquements du vendeur à son obligation de délivrance conforme et à son obligation de procéder aux travaux de reprise. 

Cette contestation qui exige pour le juge d’interpréter les différentes clauses relatives au paiement et à la restitution de l’indemnité compensatrice surfaces vacantes constitue une contestation sérieuse de la créance de restitution de la somme séquestrée de la SCCV PESSAC qui fait obstacle à l’exercice des pouvoirs du juge des référés. 

En conséquence, la créance de la SCCV PESSAC au titre de la restitution de la somme séquestrée au titre de l’indemnité surfaces vacantes n'apparaît pas établie avec l'évidence requise en référé de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

La SCCV PESSAC, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à verser à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la société UNOFIMMO et la somme de 2 000 euros à la SCP [Y], ARSEGUEL-MEUNIER, GALLIEZ, FONTAINE. 

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu a référé sur la demande de provision de la SCCV PESSAC au titre du complément de prix, 

Disons n’y avoir lieu a référé sur la demande de provision de la SCCV PESSAC au titre de l’indemnité compensatrice surfaces vacantes, 

Condamnons la SCCV PESSAC aux dépens,

Condamnons la SCCV PESSAC à payer à la société UNOFIMMO la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SCCV PESSAC à payer à la SCP [Y], ARSEGUEL-MEUNIER, GALLIEZ, FONTAINE la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Fait à Paris le 29 janvier 2024

Le Greffier,Le Président,



Daouia BOUTLELISClaire ISRAEL