Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 31 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Michel SEPTIER

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
 Me Eléonore DANIAULT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 22/08639 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYJ3S

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mercredi 31 janvier 2024

DEMANDERESSE
Madame [X] [F]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Michel SEPTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0691

DÉFENDERESSES
- Madame [P] [W] veuve [O], demeurant [Adresse 1]
- Madame [A] [O] divorcée [H], demeurant [Adresse 4]
- Madame [Z] [O] épouse [N], demeurant [Adresse 3]
- Madame [G] [O] épouse [M], demeurant [Adresse 6] -ALLEMAGNE

tous représentés par Me Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B282

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 16 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 31 janvier 2024 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 31 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 22/08639 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYJ3S



EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 16 juin 1976, Madame [E] [O] a donné à bail à Madame [X] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2].

Plusieurs baux, portant sur les mêmes locaux, ont été signés successivement par Madame [E] [O] et Madame [X] [F] : le 6 janvier 1984, le 20 février 1990, le 2 janvier 1993, le 28 décembre 1995.

Mesdames [P] [W] veuve [O], [A] [O] divorcée [H], [Z] [O] épouse [N] et [G] [O] épouse [M] (l'indivision [O]) viennent aux droits de Madame [E] [O].

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2022, Mesdames [P] [W] veuve [O], [A] [O] divorcée [H], [Z] [O] épouse [N] et [G] [O] épouse [M] ont fait délivrer à la locataire un congé pour vendre à effet au 31 décembre 2022 à minuit.

Par acte de commissaire de justice en date du 3, du 12 et du 13 octobre 2022, Madame [X] [F] a fait assigner Mesdames [P] [W] veuve [O], [A] [O] divorcée [H], [Z] [O] épouse [N] et [G] [O] épouse [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
- prononcer la nullité du congé,
- condamner les défendeurs à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Appelée à l'audience du 3 février 2023, l'affaire a fait l'objet de deux renvois à la demande des parties pour être finalement retenue à l'audience du 16 novembre 2023.

A l'audience du 16 novembre 2023, Madame [X] [F], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle a maintenu les demandes de son assignation.

Au soutien de ses prétentions, Madame [X] [F] expose qu'elle est entrée dans les lieux avant le 23 décembre 1986, l'immeuble a été construit avant le 1er septembre 1948 et que le local est situé à [Localité 5], qu'en conséquence la loi du 1er septembre 1948 doit s’appliquer et que le congé délivré ne respecte pas les dispositions de cette loi. A titre subsidiaire, elle soulève plusieurs moyens de nullité du congé : elle soutient que Madame [G] [O] épouse [M] n'a pas transmis sa véritable adresse ce qui lui cause grief en la privant de la possibilité de se manifester à une des indivisaires pour accepter l'offre faite dans le congé pour vente, elle ajoute que le congé comprend des mentions inexactes s'agissant de la date du bail, et de la description des lieux. Elle relève, enfin que la nullité du congé est encourue du fait de l'absence de proposition de relogement et souligne avoir effectué des démarches pour tenter de se reloger.

Mesdames [P] [W] veuve [O], [A] [O] divorcée [H], [Z] [O] épouse [N] et [G] [O] épouse [M], représentées par leur conseil, ont déposé des conclusions, dont elles ont demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elles ont sollicité le rejet de l'ensemble des demandes de Madame [X] [F] et demandent au juge, à titre reconventionnel, de :
- valider le congé pour reprise,
- ordonner l’expulsion de Madame [X] [F] et de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,
- condamner Madame [X] [F] au versement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, charges en sus, soit la somme mensuelle de 506,65 euros et ce jusqu'à libération et restitution des lieux,
- condamner Madame [X] [F] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, en ce compris le coût du congé pour vendre du 30 mai 2022.

Au soutien de leurs prétentions, l'indivision [O] conteste l'application de la loi du 1er septembre 1948, elle reconnaît que le premier contrat de bail du 16 juin 1976 était bien soumis à la loi du 1er septembre 1948 mais elle souligne que Madame [X] [F] a quitté le logement à l'expiration de ce contrat et conclu un nouveau bail le 6 janvier 1984 qui n'était pas soumis à la loi du 1er septembre 1948. Elle soutient, en outre, que l'acceptation de conclure plusieurs contrats soumis à la loi du 6 juillet 1989 vaut renonciation au bénéfice de la loi du 1er septembre 1948. S'agissant des mentions du congé, l'indivision [O] expose que Madame [X] [F] ne démontre pas en quoi le vice de forme qu'elle allègue relatif à l'adresse de Madame [G] [O] épouse [M] lui a causé grief dans la mesure où elle n'a pas accepté l'offre de vente. S'agissant de la mention de la date du dernier bail uniquement, elle estime qu'il ne s'agit pas d'une erreur étant donné que c'est le seul bail valable entre les parties, elle ajoute que Madame [X] [F] ne s'explique pas sur le grief que lui causerait la mention de ce bail uniquement. Sur la description des lieux, l'indivision [O] affirme qu'elle est conforme à celle contenue dans les différents baux. En ce qui concerne les propositions de relogement, l'indivision [O] soutient que Madame [X] [F] ne peut pas bénéficier de la qualité de locataire protégé dans la mesure où elle perçoit des revenus supérieurs au plafond prévu par les textes.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la loi applicable

Il est constant que la renonciation à un droit ne peut être faite qu'en connaissance de cause et doit avoir un caractère certain et non équivoque. La renonciation tacite à des dispositions d'ordre public doit résulter d'actes manifestant sans équivoque la volonté du renonçant. 

En l'espèce, il n'est pas contesté que les parties ont signé cinq contrats de bail portant sur le même appartement, chacune produisant d'ailleurs tous les contrats. Étant précisé que le contrat daté du 13 ou 15 janvier 1999 et concernant la période du 1er janvier 1999 au 31 décembre 2001 n'est pas signé par Madame [X] [F].

Le 16 juin 1976 pour la période du 1er juillet 1976 au 30 juin 1982, le 6 janvier 1984 pour la période du 1er janvier 1984 au 31 décembre 1986, le 20 février 1990 pour la période du 1er janvier 1990 au 31 décembre 1992, le 2 janvier 1993 pour la période du 1er janvier 1993 au 31 décembre 1995, le 28 décembre 1995 pour la période du 1er janvier 1996 au 31 décembre 1998.

Si les deux premiers baux étaient soumis à la loi du 1er septembre 1948, il est mentionné clairement sur le 3e « loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 » et sur les deux suivants « loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ».

Il convient de constater que la signature d'autant de contrat, alors qu'il est de principe que le contrat de bail se reconduit tacitement à l'arrivée du terme, marque la volonté des parties de renégocier leur convention. Et traduit, en outre, la volonté de renoncer au bénéfice de la loi du 1er septembre 1948. Dès lors, il convient d'appliquer les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 au présent litige.

Sur la validité du congé pour vendre

En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le locataire dispose d'un droit de préemption qu'il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.


Le bail consenti à Madame [X] [F], le 28 décembre 1995 a commencé à courir le 1er janvier 1996 pour une période de trois ans, puis a été tacitement reconduit le 1er janvier 1999 par période de 3 ans suivant les prévisions des parties et pour la dernière fois le 1er janvier 2020, pour expirer le 31 décembre 2022 à minuit.

Un congé pour vendre leur a été signifié par acte d'huissier délivré le 30 mai 2022, soit plus de six mois avant l'échéance précitée.

Madame [X] [F] soulève des moyens de nullité de forme de cet acte.

Conformément à l'article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

S'agissant de l'adresse de Madame [G] [O] épouse [M], il ne peut être déduit du fait que cette dernière se domicile dans deux endroits différents à un temps proche que les adresses données ne sont pas exactes. En outre, Madame [X] [F] qui n'a pas fait d'offre d'achat suite à la délivrance du congé ne justifie d'aucun grief.

En ce qui concerne la date du bail, il résulte des éléments produits que les parties sont liées par un contrat de bail du 28 décembre 1995 et non du 15 janvier 1999 comme mentionné au congé. Cependant, la mention de la date du bail n'est pas prévue par la loi à peine de nullité et Madame [X] [F] ne démontre pas le grief que lui a causé cette mention erronée dans la mesure où elle ne conteste pas être titulaire d'un bail portant sur les locaux dont il est question au congé.

Enfin, c'est à tort que Madame [X] [F] soutient que la cave, qui fait partie des locaux loué selon le bail, n'est pas mentionné au congé.

Il ressort, en outre, de l'examen de ce congé que celui-ci vise le motif du non-renouvellement du bail, à savoir la décision de ses auteurs de vendre le bien, qu'il mentionne expressément le prix de vente de 470 000 euros net vendeur ainsi que les conditions de la vente projetée, et qu'il reproduit les dispositions exigées par l'article 15-II 6ème alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [X] [F] soutient qu'elle doit bénéficier de la protection des locataires vulnérables.

En application de l’article 15 III, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.

En l’espèce, Madame [X] [F] était âgée de plus de 65 ans le 31 décembre 2022, date d’échéance du contrat de bail, pour être née le 18 octobre 1947. Cependant, elle justifie, au titre de l’année 2021, d'un revenu fiscal de référence de 26 091 euros soit plus que le plafond de ressource en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé chaque année par révision de l'arrêté du 29 juillet 1987 soit la somme de 24 116 euros pour les ménages composés d'une personne seule.

Le congé du bailleur a donc été régulièrement délivré conformément à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et il est régulier au fond. Le bail s'est donc trouvé résilié par l'effet du congé le 31 décembre 2022 à minuit.

Madame [X] [F] se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 31 décembre 2022 à minuit et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Madame [X] [F] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er janvier 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [X] [F], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, Madame [X] [F] devra verser à Mesdames [P] [W] veuve [O], [A] [O] divorcée [H], [Z] [O] épouse [N] et [G] [O] épouse [M] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de nullité du congé délivré à Madame [X] [F] par Mesdames [P] [W] veuve [O], [A] [O] divorcée [H], [Z] [O] épouse [N] et [G] [O] épouse [M], le 30 mai 2022 concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2]

CONSTATE que les conditions de délivrance du congé pour vente du 30 mai 2022 relatif au bail conclu le 28 décembre 1995 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 décembre 2022,

ORDONNE à Madame [X] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Madame [X] [F] à verser à Mesdames [P] [W] veuve [O], [A] [O] divorcée [H], [Z] [O] épouse [N] et [G] [O] épouse [M] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),

CONDAMNE Madame [X] [F] à verser à Mesdames [P] [W] veuve [O], [A] [O] divorcée [H], [Z] [O] épouse [N] et [G] [O] épouse [M] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [X] [F] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier,Le juge des contentieux de la protection



Décision du 31 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 22/08639 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYJ3S