Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 19 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [L] [B]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : La SCP MENARD-WEILLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/05778 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KOE

N° MINUTE : 
3/2024






JUGEMENT 
rendu le 19 janvier 2024


DEMANDERESSE
IMMOBILIERE 3F
Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128

DÉFENDEUR
Monsieur [L] [B]
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 06 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 janvier 2024 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier









Décision du 19 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05778 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KOE


Exposé du litige

Suivant avenant du 9 mars 2021, la société D'HLM IMMOBILIERE 3F a transféré à Monsieur [L] [B] un bail d’habitation sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] consenti le 11 octobre 1994 à son père Monsieur [M] [B].

Suivant jugement du 25 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a notamment condamné Monsieur [L] [B] à payer à la société D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 3471,9 euros due au titre des loyers et charges échus au 21 septembre 2022 terme d’août 2022 inclus.

Par acte de commissaire de justice du 9 mars 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2738,33 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [L] [B] le 31 janvier 2022.

Par assignation du 30 mai 2023, la société D'HLM IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [L] [B] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4055,13 euros au titre de l’arriéré locatif échu entre août 2022 et avril 2023,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 juin 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 6 novembre 2023, la société D'HLM IMMOBILIERE 3F maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 octobre 2023, s'élève désormais à 12089,01 euros au total soit 8617,11 euros depuis le jugement précédent. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

Monsieur [L] [B] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement, en plus du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La société D'HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 9 mars 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2738,33 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 mai 2023.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.





Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société D'HLM IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 octobre 2023, Monsieur [L] [B] lui devait la somme de 8617,11 euros échue entre le 1er septembre 2022 et le 31 octobre 2023.

Monsieur [L] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [L] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation due en cas de résiliation du bail

Il y a lieu d’allouer à la demanderesse, dans l’hypothèse du maintien dans les lieux du défendeur ou de toute personne de son chef après la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [L] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.



Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 mars 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat du 11 octobre 1994 modifié par avenant du 9 mars 2021 entre la société D'HLM IMMOBILIERE 3F, d’une part, et Monsieur [L] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 10 mai 2023,

CONDAMNE Monsieur [L] [B] à payer à la société D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 8617,11 euros (huit mille six cent dix-sept euros et onze centimes) au titre de l’arriéré locatif dû du 1er septembre 2022 au 31 octobre 2023, terme d’octobre 2023 inclus,

AUTORISE en application de l’accord entre les parties Monsieur [L] [B] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 6 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 10 euros puis chaque mois pendant 30 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 285 euros la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, 

SUSPEND en application de l’accord entre les parties les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [L] [B],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 mai 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [L] [B] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Monsieur [L] [B] sera condamné à verser à la société D'HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce de la résiliation du bail, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
REJETTE les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société D'HLM IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [L] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 mars 2023 et celui de l'assignation du 30 mai 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La Juge