Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 19 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [O] [H]
 Madame [S] [P] épouse [H]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Eléonore DANIAULT 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/07133 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XDP

N° MINUTE : 
21/2024






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 janvier 2024


DEMANDERESSE
Madame [R] [E] veuve [T]
demeurant [Adresse 1]
assistée de Maître Eléonore DANIAULT,avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0282

DÉFENDEURS
Monsieur [O] [H]
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
Madame [S] [P] épouse [H]
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 06 novembre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 janvier 2024 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier







Décision du 19 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07133 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XDP

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 14 décembre 2021, Madame [R] [E] veuve [T] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [O] [H] et Madame [S] [P] épouse [H] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3].

Par actes de commissaire de justice du 24 février 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 8619 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [O] [H] et Madame [S] [P] épouse [H] le 27 février 2023.

Par assignations du 11 août 2023, Madame [R] [E] veuve [T] a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [H] et Madame [S] [P] épouse [H] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,10727,48 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 24 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 8619 euros et de l’assignation pour le surplus,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 août 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 6 novembre 2023, Madame [R] [E] veuve [T] déclare accepter le plan d'apurement de la dette proposé par Monsieur [O] [H] et la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Monsieur [O] [H] demande des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [S] [P] épouse [H] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.




Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
Madame [R] [E] veuve [T] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 24 février 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 8619 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 25 avril 2023.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Madame [R] [E] veuve [T] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 novembre 2023, Monsieur [O] [H] et Madame [S] [P] épouse [H] lui devaient la somme de 14837,48 euros.


Monsieur [O] [H] et Madame [S] [P] épouse [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et la solidarité étant prévue au contrat de bail pour le paiement des loyers et des charges, ils seront solidairement condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 6527,48 euros restant due sur le montant demandé à cette date après imputation des paiements postérieurs, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1342-10 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [O] [H] et Madame [S] [P] épouse [H] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation due en cas de résiliation du bail

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, provisoirement fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux.

La solidarité expressément prévue au contrat uniquement pour le paiement du loyer et des charges cesse à la résiliation du contrat et la bailleresse ne sollicite ni n’établit que les conditions de la solidarité légale seraient remplies.

Chacun des co-responsables du dommage causé au propriétaire par le quasi-délit d’occupation sans droit ni titre des lieux est toutefois tenu à son égard de le réparer intégralement, de sorte que les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement à titre provisionnel de l’indemnité d’occupation, ce tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux. 
En cas de départ des lieux après la résiliation du bail de l’un des occupants seul celui se maintenant dans les lieux, unique responsable de l’occupation illicite, reste en effet tenu du paiement de l’indemnité d’occupation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [O] [H] et Madame [S] [P] épouse [H], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Madame [R] [E] veuve [T] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 février 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 décembre 2021 entre Madame [R] [E] veuve [T], d’une part, et Monsieur [O] [H] et Madame [S] [P] épouse [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 25 avril 2023,

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [H] et Madame [S] [P] épouse [H] à payer à Madame [R] [E] veuve [T] la somme de 14837,48 euros (quatorze mille huit cent trente-sept euros et quarante-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus, déduction faite des paiements de 1500 et 1000 euros les 6 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 6527,48 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Monsieur [O] [H] et Madame [S] [P] épouse [H] en application de l’accord intervenu entre les parties à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 15 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 1000 euros (mille euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [O] [H] et Madame [S] [P] épouse [H],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 25 avril 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [H] et Madame [S] [P] épouse [H] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Monsieur [O] [H] et Madame [S] [P] épouse [H] seront condamnés à verser à Madame [R] [E] veuve [T] une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, laquelle sera due in solidum tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux, et sera supportée uniquement, en cas de départ de l’un des occupants après la résiliation du bail par celui qui se maintient seul dans les lieux,
REJETTE les autres demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [H] et Madame [S] [P] épouse [H] à payer à Madame [R] [E] veuve [T] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [H] et Madame [S] [P] épouse [H] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 24 février 2023 et celui des assignations du 11 août 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffierLa Juge