Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 19 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Anne FRAYSSE
 Madame [R] [C] épouse [B]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : La SCP MENARD-WEILLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/03304 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZT2C

N° MINUTE : 
1/2024






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 janvier 2024


DEMANDERESSE
[Localité 3] HABITAT-OPH (anciennement OPAC DE [Localité 3])
dont le siège social est situé [Adresse 2] 
représenté par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire P0128

DÉFENDEURS
Madame [R] [B]
demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
Monsieur [S] [B]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Anne FRAYSSE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B716 (bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro 75101 001 2023 016625 du 04/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 06 novembre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 janvier 2024 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 19 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/03304 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZT2C


Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 29 février 2000, l'établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH (anciennement OPAC DE [Localité 3]) a consenti un bail d’habitation à Monsieur [S] [B] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4].

Par actes de commissaire de justice du 25 juillet 2022, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [S] [B] et Madame [R] [B] un commandement de payer la somme principale de 3208,43 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [S] [B] et Madame [R] [B] le 26 juillet 2022.

Par assignations du 20 mars 2023, l'établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [S] [B] et Madame [R] [B] et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, ce solidairement,5130,41 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif ce solidairement,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ce conjointement, outre les entiers dépens, solidairement.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 mars 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 6 novembre 2023, l'établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er octobre 2023, s'élève désormais à 6012,65 euros. 

Monsieur [S] [B] sollicite des délais de paiement d’une durée de 3 ans et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, subsidiairement des délais pour quitter les lieux, outre la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice délivré à domicile, Madame [R] [B] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

A titre liminaire, il sera relevé malgré l’absence de précisions en ce sens dans l’acte introductif d’instance qu’il ressort des conclusions et pièces de Monsieur [S] [B] qu’il vit dans les lieux donnés à bail par le demandeur avec son épouse Madame [R] [B]. En conséquence, il est retenu que cette dernière est cotitulaire du droit au bail.

Sur la recevabilité de la demande
L'établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 25 juillet 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3208,43 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 26 septembre 2022.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite.

Par ailleurs, il ressort de l’audience et des pièces financières produites par Monsieur [S] [B] que les revenus du foyer de Monsieur [S] [B] et Madame [R] [B] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Monsieur [S] [B] et Madame [R] [B] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Monsieur [S] [B] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.




En l’espèce, l'établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er octobre 2023, terme de septembre 2023 inclus, Monsieur [S] [B] et Madame [R] [B] lui devaient la somme de 6012,65 euros, soustraction faite des frais de procédure.

L'établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH ne justifie pas de l’existence d’une clause de solidarité au contrat de bail, étant relevé que les conditions générales ne sont pas versées en intégralité au débat. Monsieur [S] [B] et Madame [R] [B] étant toutefois mariés et domiciliés dans le logement faisant l’objet de la demande en paiement, ils seront solidairement condamnés, à titre provisoire, sur le fondement de l’article 220 du Code civil à payer cette somme au bailleur.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [S] [B] et Madame [R] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation due en cas de résiliation du bail

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef dans l’hypothèse de la résiliation du bail, il convient de les condamner solidairement en application de l’article 220 du code civil, tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux ou que le propriétaire établira le caractère ménager de la dette, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des locaux.

En cas de départ en effet des lieux de l’un des époux après la résiliation du bail et sauf à ce que le propriétaire établisse que la dette présente toujours un caractère ménager, la charge de l’indemnité d’occupation pèse exclusivement sur celui qui se maintient dans les lieux, seul responsable de l’occupation illicite.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [S] [B] et Madame [R] [B], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, leur demande au titre des frais irrépétibles étant par conséquent rejetée.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 juillet 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 février 2000 entre l'établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH, d’une part, et Monsieur [S] [B] et Madame [R] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 26 septembre 2022,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [B] et Madame [R] [B] à payer à l'établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 6012,65 euros (six mille douze euros et soixante-cinq centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2023, terme de septembre 2023 inclus,

AUTORISE Monsieur [S] [B] et Madame [R] [B] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [S] [B] et Madame [R] [B],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 septembre 2022,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [S] [B] et Madame [R] [B] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Monsieur [S] [B] et Madame [R] [B] seront condamnés à verser à l'établissement public [Localité 3] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, solidairement tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux ou tant que le propriétaire prouvera le caractère ménager de la dette, l’indemnité d’occupation n’étant due en cas de départ de l’un des deux époux après la résiliation du bail et à défaut de constituer une dette ménagère que par celui qui se maintient seul dans les lieux,
REJETTE toutes les autres demandes

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [S] [B] et Madame [R] [B] solidairement aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 25 juillet 2022 et celui des assignations du 20 mars 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffierLa Juge