Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 26 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/07399 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZTJ

N° MINUTE : 2/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 janvier 2024


DEMANDERESSE
PARIS HABITAT OPH, [Adresse 2]
représenté par Maître Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, 215 Bis Boulevard Saint Germain 75007 Paris, Toque J114

DÉFENDEURS
Madame [C] [S] épouse [R], demeurant [Adresse 1], non comparante, ni représentée
Monsieur [O] [R], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 14 novembre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 26 janvier 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 26 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07399 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZTJ

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 4 mars 2019, prenant effet le même jour, Paris Habitat OPH a donné à bail à [O] [R] un appartement à usage d'habitation, référence [Adresse 1], et une cave, dans l'immeuble situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 358,87 euros et une provision sur charges.
[O] [R] s'est marié avec [C] [S].

Par acte de commissaire de justice en date des 15 février et 6 mars 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, soit la somme de 3.282,99 euros, en ce non compris les frais du commandement. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la signification de cet acte par la voie électronique, le 8 mars 2023.

Par exploit en date des 3 et 5 juillet 2023, notifié au représentant de l'Etat dans le département conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par la voie électronique le 18 juillet 2023, Paris Habitat OPH a fait assigner [O] [R] et [C] [S], épouse [R] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
- voir constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire prévue au contrat;
- voir ordonner l'expulsion de [O] [R] et [C] [S], épouse [R], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique et voir ordonner la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu'il plaira au requérant et ce aux frais des défendeurs ;
- voir condamner solidairement ou à défaut in solidum [O] [R] et [C] [S], épouse [R], à payer, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer indexé plus charges du contrat de bail, à compter du lendemain de la date de résiliation dudit contrat jusqu'à complète libération des lieux;
- voir condamner solidairement ou à défaut in solidum [O] [R] et [C] [S], épouse [R], à payer, à titre provisionnel, la somme de 5.014,33 euros, au 19 juin 2023, terme de mai 2023 inclus, à actualiser au jour de l'audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire ;
- voir condamner solidairement ou à défaut in solidum les locataires aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation ainsi qu'à payer une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Paris Habitat OPH a mentionné que l'arriéré locatif augmente et s'élève à la somme de 7.446,45 euros, échéance d'octobre 2023 incluse. Il a précisé que l'époux était seul signataire du bail, mais que l'épouse était devenue titulaire du bail par l'effet du mariage. Il a indiqué que Madame [R] demeurait seule dans les lieux à la suite d'une ordonnance de protection.
 
[O] [R] et [C] [S], épouse [R], n'ont pas comparu, bien que régulièrement cités à étude.

La présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire, en application des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile.

L'affaire a été appelée à l'audience du 14 novembre 2023 et mise en délibéré au 26 janvier 2024. 

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Aux termes de l'article 834 du Code de procédure civile, le Juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En l'absence de défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée, en application de l'article 472 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers 

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne une procédure précise relative à la résiliation des baux d'habitation pour défaut de paiement des loyers.
Il est ainsi prévu en cas de non paiement des loyers et de mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée au contrat qu'après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois, une assignation peut être délivrée au locataire et que copie de cette assignation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par la voie électronique au représentant de l'Etat dans le département.

En l'espèce, Paris Habitat OPH a fait délivrer à [O] [R] et [C] [S], épouse [R], un commandement de payer les loyers le 15 février et 6 mars 2023.
Par ailleurs, Paris Habitat OPH justifie avoir informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dès le 8 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation des 3 et 5 juillet 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois.

C'est donc à bon droit que Paris Habitat OPH a assigné [O] [R] et [C] [S], épouse [R], en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et en expulsion des lieux loués.

Cette assignation a été dénoncée à la préfecture dans les délais légaux puisqu'elle a été notifiée par l'huissier par la voie électronique le 18 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l'audience du 14 novembre 2023.
En conséquence, la demande de Paris Habitat OPH est recevable.
 
Sur la résiliation du bail

Le défaut de paiement du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d'expulsion.

En l'espèce, l'existence d'un arriéré locatif est justifiée par des relevés et décomptes produits par le bailleur.

Le commandement délivré les 15 février et 6 mars 2023 reproduit les termes de la clause résolutoire stipulée dans le bail, et vise les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Il mentionne aussi la faculté pour les locataires de saisir le fond de solidarité pour le logement dont l'adresse est précisée.

La résiliation de plein droit du contrat de bail ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse.

Aussi, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit intervenue le 7 mai 2023, faute par [O] [R] et [C] [S], épouse [R], d'avoir réglé l'arriéré de loyers en totalité ou d'avoir sollicité la suspension de la clause résolutoire dans les deux mois de la délivrance du commandement.

Sur l'expulsion du locataire et le sort des meubles

Paris Habitat OPH, qui a un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, sera par conséquent autorisé à faire procéder, ainsi qu'il est prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'issue d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l'expulsion de [O] [R] et [C] [S], épouse [R], ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux de [O] [R] et [C] [S], épouse [R], malgré la résiliation du bail, crée à l'égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

La condamnation de l'occupant d'un logement au paiement d'une indemnité d'occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

Aussi, [O] [R] et [C] [S], épouse [R], seront solidairement condamnés, à titre provisionnel, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, soit la somme de 471,36 euros, en octobre 2023, à compter du 7 mai 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux.
 
Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

Paris Habitat OPH est bien fondé à demander le paiement d'une somme correspondant aux loyer, charges et indemnités d'occupation échus impayés à la date de l'audience, compte-tenu de la formulation de la demande dans l'assignation, mentionnant la possibilité de parfaire le montant de l'arriéré locatif.

Il produit un décompte clair faisant apparaître les mois impayés jusqu'au 6 novembre 2023, échéance d'octobre 2023 incluse, pour un montant de 7.446,45 euros.

Au regard du décompte fourni, il convient de fixer à la somme de 7.446,45 euros le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 6 novembre 2023, échéance d’octobre 2023 incluse, hors frais, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision en l'absence de remise aux défendeurs de tout acte valant mise en demeure.

Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile

[O] [R] et [C] [S], épouse [R], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Paris Habitat OPH la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens. [O] [R] et [C] [S], épouse [R], seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l'exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

- Constatons la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties à compter du 7 mai 2023;

- Autorisons Paris Habitat OPH à faire procéder, à l'issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l'expulsion de [O] [R] et [C] [S], épouse [R], ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement à usage d'habitation, référence [Adresse 1], et une cave, dans l'immeuble situé [Adresse 1];

- Disons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d'exécution ;

- Condamnons solidairement [O] [R] et [C] [S], épouse [R], à payer, à titre provisionnel, à Paris Habitat OPH une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, soit la somme de 471,36 euros (quatre cent soixante et onze euros et trente six centimes) en octobre 2023, à compter du 7 avril 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné;

- Condamnons solidairement [O] [R] et [C] [S], épouse [R], à payer, à titre provisionnel, à Paris Habitat OPH la somme de 7.446,45 euros ( sept mille quatre cent quarante six euros et quarante cinq centimes), au titre de l'arriéré locatif correspondant au solde restant dû sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 6 novembre 2023, échéance d'octobre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

- Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- Condamnons in solidum [O] [R] et [C] [S], épouse [R], aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

- Condamnons in solidum [O] [R] et [C] [S], épouse [R], à payer à Paris Habitat OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Rappelons que l'exécution provisoire est de droit,

- Disons qu'il sera adressé copie par le greffe de la présente décision à Monsieur le Préfet de Paris en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi du 31 mai 1990.

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties au greffe.

LE GREFFIERLE JUGE