Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 26 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/06015 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2NBI

N° MINUTE : 4/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 janvier 2024


DEMANDERESSE
Madame [S] [Y], demeurant [Adresse 2], représentée par Me Louis GABIZON, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque U0008

DÉFENDERESSE
Madame [V] [I], demeurant [Adresse 1], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 14 novembre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 26 janvier 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière


Décision du 26 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06015 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2NBI

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 9 septembre 2005, prenant effet le 1er octobre 2005, [C] [Y] a donné à bail à [V] [I] un appartement à usage d'habitation, 5ème étage droite, lot n°41, [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 630 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2023, le bailleur a fait délivrer à [V] [I] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, soit la somme de 3.439,10 euros, en ce non compris les frais du commandement. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la signification de cet acte par la voie électronique, le 27 avril 2023.

Par exploit en date du 7 juillet 2023, notifié au représentant de l'Etat dans le département conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par la voie électronique le 12 juillet 2023, [S] [Y] a fait assigner [V] [I] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
- voir constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire prévue au contrat;
- voir ordonner l'expulsion de [V] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique et voir ordonner la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu'il plaira à la requérante et ce aux frais de la défenderesse ;
- voir supprimer ou réduire le délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution;
- voir condamner [V] [I] à payer le montant des loyers à échoir jusqu'à la date du jugement à intervenir sur la base mensuelle de 767,82 euros ; 
- fixer l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle jusqu'à parfaite libération des lieux, par référence au montant du dernier loyer applicable, le tout augmenté des charges et taxes récupérables, soit la somme de 767,82 euros et condamner la défenderesse au règlement de cette indemnité;
- voir condamner [V] [I] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 5.014,74 euros, sauf à parfaire au jour de l'ordonnance à intervenir, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 25 avril 2023 sur la somme de 3.591,28 euros et à compter des présentes pour le surplus des sommes dues;
- voir condamner la locataire aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, ainsi qu'à payer une somme de 2.160 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- voir rappeler que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

[S] [Y] a mentionné que les causes du commandement de payer avaient été acquittées postérieurement au terme imparti. Elle a indiqué que les loyers d’octobre et novembre 2023 n'avaient pas été réglés. Elle a maintenu ses demandes, sous réserve de l'actualisation de l'arriéré locatif.

Par note en délibéré autorisée par le juge des contentieux de la protection, [S] [Y] justifie, par la communication de l'acte de donation-partage du 28 juin 2011 de la pleine propriété des lieux, après donation de [F] [Y], venant aux droits de sa mère, [C] [Y]. 
 
[V] [I] a comparu et a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a indiqué être sans emploi et percevoir les allocations chômage. 

La présente décision, rendue en premier ressort, sera contradictoire, en application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

L'affaire a été appelée à l'audience du 14 novembre 2023 et mise en délibéré au 26 janvier 2024. 

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Aux termes de l'article 834 du Code de procédure civile, le Juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers 

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne une procédure précise relative à la résiliation des baux d'habitation pour défaut de paiement des loyers.
Il est ainsi prévu en cas de non paiement des loyers et de mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée au contrat qu'après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois, une assignation peut être délivrée au locataire et que copie de cette assignation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par la voie électronique au représentant de l'Etat dans le département.

En l'espèce, [S] [Y] a fait délivrer à [V] [I] un commandement de payer les loyers le 25 avril 2023.
Par ailleurs, [S] [Y] justifie avoir informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dès le 27 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 7 juillet 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois.

C'est donc à bon droit que [S] [Y] a assigné [V] [I] en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et en expulsion des lieux loués.

Cette assignation a été dénoncée à la préfecture dans les délais légaux puisqu'elle a été notifiée par l'huissier par la voie électronique le 12 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l'audience du 14 novembre 2023.

En conséquence, la demande de [S] [Y] est recevable.
 
Sur la résiliation du bail

Le défaut de paiement du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d'expulsion.

En l'espèce, l'existence d'un arriéré locatif est justifiée par des relevés et décomptes produits par le bailleur.

Le commandement délivré le 25 avril 2023 reproduit les termes de la clause résolutoire stipulée dans le bail, et vise les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Il mentionne aussi la faculté pour la locataire de saisir le fond de solidarité pour le logement dont l'adresse est précisée.

La résiliation de plein droit du contrat de bail ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse.

Aussi, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit intervenue le 26 juin 2023, faute par [V] [I] d'avoir réglé l'arriéré de loyers en totalité ou d'avoir sollicité la suspension de la clause résolutoire dans les deux mois de la délivrance du commandement.

[V] [I] ne justifie pas de revenus suffisants pour acquitter le loyer courant. Dès lors, il n'y a pas lieu de suspendre les effets de clause résolutoire.

Sur l'expulsion du locataire et le sort des meubles

[S] [Y], qui a un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, sera par conséquent autorisée à faire procéder, ainsi qu'il est prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'issue d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l'expulsion de [V] [I] ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Aucune circonstance de l'espèce ne justifie de supprimer ou de réduire le délai entre le commandement de quitter les lieux et l'expusion, de sorte que cette demande sera rejetée. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux de [V] [I] malgré la résiliation du bail, crée à l'égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

La condamnation de l'occupant d'un logement au paiement d'une indemnité d'occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

Aussi, [V] [I] sera condamnée, à titre provisionnel, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, soit la somme de 767,82 euros, en novembre 2023, à compter du 26 juin 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux.
 
Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif et la demande de délais de paiement

[S] [Y] est bien fondée à demander le paiement d'une somme correspondant aux indemnités d'occupation échues impayées à la date de l'audience.

Elle mentionne un arriéré jusqu'au 13 novembre 2023, échéances d’octobre et novembre 2023 incluses, pour un montant de 1.535,64 euros.

Au regard du décompte fourni, il convient de fixer à la somme de 1.535,64 euros le montant des indemnités d'occupation dues au 14 novembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse, hors frais, à titre provisionnel, en deniers ou quittances, pour tenir compte des versements éventuellement intervenus et non pris en compte, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En l'absence de justification de revenus suffisants pour apurer l'arriéré locatif, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile

[V] [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [S] [Y] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens. [V] [I] sera condamnée à lui payer la somme de 1.560 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l'exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

- Constatons la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties à compter du 26 juin 2023;

- Autorisons [S] [Y] à faire procéder, à l'issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l'expulsion de [V] [I] ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement à usage d'habitation, 5ème étage droite, lot n°41[Adresse 1] ;

- Disons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d'exécution ;

- Condamnons [V] [I] à payer, à titre provisionnel, à [S] [Y] une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, soit la somme de 767,82 euros (sept cent soixante sept euros et quatre vingt deux centimes) en novembre 2023, à compter du 26 juin 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné;

- Condamnons [V] [I] à payer, à titre provisionnel, à [S] [Y] la somme de 1.535,64 euros ( mille cinq cent trente cinq euros et soixante quatre centimes), au titre de l'arriéré locatif correspondant au solde restant dû sur les indemnités d'occupation impayées au 14 novembre 2023, échéances d’octobre et novembre 2023 incluses, en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus;

- Déboutons [V] [I] du surplus de ses demandes, notamment de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

- Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- Condamnons [V] [I] aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

- Condamnons [V] [I] à payer à [S] [Y] la somme de 1.560 euros (mille cinq cent soixante euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Rappelons que l'exécution provisoire est de droit,

- Disons qu'il sera adressé copie par le greffe de la présente décision à Monsieur le Préfet de Paris en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi du 31 mai 1990.

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties au greffe.

LE GREFFIERLE JUGE