Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Maria del pilar MOROTE ARCE
 Mme [Z] [J]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 22/04449 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXEDD

N° MINUTE : 
1






JUGEMENT 
rendu le 25 janvier 2024


DEMANDERESSE
S.A. SEQENS, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDEURS
Monsieur [H] [B], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Maria del pilar MOROTE ARCE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1324
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/038752 du 19/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
Madame [Z] [J], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 15 novembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 25 janvier 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 25 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 22/04449 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXEDD



EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 24 mai 2017, la société SEQENS a donné à bail à Madame [Z] [J] et Monsieur [H] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1]. 

Des loyers étant demeurés impayés, la société SEQENS a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 8607, 39 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de janvier 2022 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 24 février 2022, après l'envoi de deux précédents commandements de payer. 

Par acte d'huissier en date du 19 mai 2022, la société SEQENS a fait assigner Madame [Z] [J] et Monsieur [H] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef
- condamner solidairement Madame [Z] [J] et Monsieur [H] [B] à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 19135, 78 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, majoré de 25%, et la capitalisation des intérêts; 
- condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la société SEQENS expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 24 février 2022, et ce pendant plus de deux mois.

Après de multiples renvois, à l'audience du 15 novembre 2023, la société SEQENS, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 57 085, 21 euros, selon décompte en date du 31 octobre 2023, octobre inclus. Des conclusions d'actualisation ont été signifiées à Madame [Z] [J] le 24 février 2023. La société bailleresse indique que les loyers courants ne sont pas payés et s'oppose aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle ajoute qu'une partie de la dette est due au paiement du SLS, les demandes étant envoyées par un courrier avec accusé de réception versé au dossier pour l'année 2022, les défendeurs n'ayant pas répondu à l'enquête de ressources, alors qu'ils y ont répondu pour l'année 2021 et 2023. 

Bien que régulièrement assignée, Madame [Z] [J] n'a comparu à aucune audience. 
Monsieur [H] [B] est représenté et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant. Il fait valoir qu'il rencontre des difficultés rencontrées depuis quelques années liées à ses problèmes de santé. Il explique rechercher un emploi. 

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 janvier 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 30 mai 2022, soit plus de deux mois avant l’audience du 23 septembre 2022, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 25 février 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 19 mai 2022, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l'espèce, le bail conclu le 24 mai 2017 contient une clause résolutoire ( article 19) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 février 2022, pour la somme en principal de 8607, 39 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 avril 2022.

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, de la société SEQENS ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par la société SEQENS ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

L'absence de comparution d'un des deux défendeurs laisse le tribunal dans l'ignorance de sa situation financière, et ne permet pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par les débiteurs pour acquitter la dette, dans le délai légal précité, la bailleresse s'opposant à tout délai de paiement. Monsieur [H] [B] a sollicité des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire tout en expliquant rencontrer des difficultés financières conséquentes et chercher un nouvel emploi, ce dernier précisant que ses difficultés financières sont le résultat de problèmes de santé. Les difficultés rencontrées ne permettent pas d'apurer la dette et de payer le loyer courant. 

En l'espèce, Madame [Z] [J] et Monsieur [H] [B] ne démontrent pas être en capacité de régler leur dette locative de façon échelonnée, et n'ont pas repris le paiement du loyer courant. Il sera relevé ainsi qu'aucun paiement des loyers n'est intervenu depuis plusieurs mois et que la dette locative ne cesse de s'aggraver. Dans ces conditions, il convient de débouter Monsieur [H] [B] de sa demande de délais.

Madame [Z] [J] et Monsieur [H] [B] étant sans droit ni titre depuis le 25 avril 2022, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [Z] [J] et Monsieur [H] [B] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la société SEQENS produit un décompte démontrant que Madame [Z] [J] et Monsieur [H] [B] reste lui devoir la somme de 57 085, 21 euros (en ce inclus 174, 82 euros de frais de poursuite) à la date du 31 octobre 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. La société SEQENS a justifié avoir transmis l'enquête ressources aux défendeurs pour l'année 2022 par LRAR. 

Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Madame [Z] [J] et Monsieur [H] [B] seront donc condamnés au paiement de la somme de 56 910, 39 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 8607, 39 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail.

Madame [Z] [J] et Monsieur [H] [B] seront aussi condamnés, in solidum, au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er novembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil et est au surplus illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [J] et Monsieur [H] [B], partie perdante, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. 

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 mai 2017 entre la société SEQENS et Madame [Z] [J] et Monsieur [H] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 24 avril 2022 ;

DEBOUTE Monsieur [H] [B] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Z] [J] et Monsieur [H] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Z] [J] et Monsieur [H] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société SEQENS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [J] et Monsieur [H] [B] à verser à la société SEQENS la somme de 56 910, 39 euros (décompte arrêté au 31 octobre 2023, incluant la mensualité d'octobre 2023), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 24 février 2022 sur la somme de 8607, 39 euros et à compter du 19 mai 2022 pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [J] et Monsieur [H] [B] à verser à la société SEQENS une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;


DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [J] et Monsieur [H] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. 

Le greffier,Le juge des contentieux de la protection