Tribunal Judiciaire · Service des référés — 29 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/53044 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZLLW

N° : 1

Assignation du :
22 Mars 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 29 janvier 2024



par Claire ISRAEL, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEURS

Monsieur [W] [Z]
Via Alessandro Pestalozza 7
20131 MILAN / ITALIE

Madame [I] [T] épouse [Z]
Via Alessandro Pestalozza 7
20131 MILAN / ITALIE

représentés par Maître Karine SORDET de la SELARL C2S, avocats au barreau de PARIS - #D1484


DEFENDERESSE

S.A.R.L. SOCIETE D’EXPLOITATION DES STUDIOS PARISIENS
8, Cité d’Hauteville
75010 PARIS

représentée par Me Franck GENEAUX, avocat au barreau de PARIS - #G0243


DÉBATS

A l’audience du 26 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Claire ISRAEL, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, 


Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 30 janvier 2012, M. [W] [Z] et Mme [I] [T] épouse [Z] (ci-après les époux [Z]) ont acquis un local commercial situé 10 Cité d’Hauteville à Paris 10ème, occupé par la société d’exploitation des studios parisiens (la société SESP) en exécution d’un bail conclu le 1er octobre 2000. 

Par actes des 3 et 7 août 2012, les époux [Z] ont assigné la société SESP devant le tribunal judiciaire aux fins de voir prononcer la résiliation du bail commercial à ses torts exclusifs, notamment au motif de la violation de la clause relative à la destination des lieux. 

Par acte du 10 octobre 2014, la société SESP a fait assigner les époux [Z] aux fins d’opposition à leur refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction. 

A l’issue d’une mesure de médiation, les parties ont signé un protocole transactionnel à effet à compter du 1er janvier 2015 aux termes duquel la société SESP était autorisée à se maintenir dans les lieux jusqu’au 31 décembre 2019, « date à laquelle les parties ont convenu de la résiliation automatique du bail sans préavis ni notification préalable » et s’engageait en cas de maintien dans les lieux au-delà de cette date à verser aux bailleurs une indemnité d'occupation de 4 000 euros hors taxes et hors charges. 

Par lettre recommandée avec avis de réception du 21 novembre 2022, le conseil des époux [Z] a mis la société SESP en demeure de quitter les lieux sous quinze jours et de laisser accès aux locaux en outre occupés illégitimement par elle au sous-sol pour permettre à GRDF de réaliser des travaux de mise en conformité de la conduite de gaz. 

Par acte du 22 mars 2023, les époux [Z] ont fait assigner la société SESP devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir constater que le bail du 1er octobre 2000 est résilié, ordonner l’expulsion de la société SESP à défaut de libération volontaire des lieux sous un mois et condamner la société SESP au paiement de l’indemnité d'occupation non perçue. 

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois, successivement à l’audience du 27 avril 2023, du 17 juillet 2023 et du 23 octobre 2023. 

A l’audience du 26 décembre 2023, les époux [Z] ont déposé des conclusions qu’ils ont soutenues oralement, par lesquelles ils demandent au juge des référés de : 
Déclarer que le bail du 1er octobre 2000 est résilié d’un commun accord entre les parties à compter du 31 décembre 2019, Condamner la SESP et tous occupants de son chef à quitter les lieux sous un mois compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 2 000 euros par jour de retard, Ordonner l’expulsion de la SESP et tous occupants de son chef, à défaut de libération des lieux dans ce délai, au besoin avec le concours de la force publique, Condamner à titre provisionnel la SESP à verser la somme de 27 000 euros hors charges et hors taxes aux consorts [Z] au titre de l’indemnité d'occupation non perçue avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure, Condamner la SESP à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamner la SESP aux dépens. 
Sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er, ils font essentiellement valoir qu’il n’est pas contestable que la société SESP s’est maintenue sans droit ni titre dans les lieux après la résiliation automatique du bail le 31 décembre 2019, de sorte qu’il doit lui être ordonné de quitter les lieux en application du protocole transactionnel du 1er janvier 2015 qui est clair, précis et dénué de toute ambiguïté. En réponse aux moyens soulevés en défense ils soutiennent que la société SESP ne peut invoquer la requalification du protocole transactionnel en bail commercial, une telle action étant en tout état de cause prescrite en application de l’article L.145-60 du code de commerce, que l’absence de mention « bon pour transaction et désistement d’instance et d’action » n’est pas exigée pour la validité du protocole et que les parties se sont bien consenties des concessions réciproques. 

A titre subsidiaire, ils ajoutent que l’occupation sans droit ni titre de la société SESP constitue un trouble manifestement illicite, d’autant plus qu’elle est à l’origine de troubles anormaux du voisinage. Elle a en effet procédé à des travaux sans autorisation du bailleur et de la copropriété (remplacement de la couverture et ouverture d’un velux), elle a bouché des soupiraux ce qui engendre une humidité importante dans les caves et que par son occupation illicite du sous-sol elle empêche l’accès à la colonne de gaz de l’immeuble et les travaux de mise en conformité nécessaires. Enfin, elle cause un trouble du voisinage pour les habitants de l’immeuble en utilisant le toit comme terrasse et en faisant du bruit tard le soir, de sorte que l’assemblée générale des copropriétaires a autorisé le 19 septembre 2023 le syndic à agir en justice à leur encontre. 

Enfin, ils soutiennent que la société SESP n’a pas versé l’indemnité d'occupation convenue, de sorte que la dette de la société SESP s’élève à la somme de 27 000 euros au jour de l’audience. 
En réponse à la demande reconventionnelle en répétition de l’indu, ils soutiennent que les règles relatives à l’indexation ne pouvaient s’appliquer au montant de l’indemnité d'occupation stipulée au protocole, le bail liant les parties depuis plus de douze ans. 

A l’audience du 26 décembre 2023, la SESP a déposé des conclusions, soutenues oralement et demande au juge des référés de :
Dire n’y avoir lieu à référé, Débouter les époux [Z] de leur demande d’expulsion, Débouter les époux [Z] de leur demande de paiement de l’indemnité d'occupation, Condamner les époux [Z] au versement d’une provision égale au montant de l’indu entre le loyer versé depuis le 1er janvier 2015 selon l’indexation mise en œuvre et le loyer résultant d’une indexation normale, à parfaire au jour de la décision, Rejeter la demande d’astreinte, Condamner les époux [Z] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 
Elle oppose aux demandes des époux [Z] que les termes du protocole transactionnel ont été imposés par ces derniers, qu’elle s’est maintenue normalement dans les lieux après le 1er janvier 2020 et que l’existence de contestations sérieuses doit conduire le juge des référés à rejeter la demande d’expulsion. 
Elle fait valoir en premier lieu que le protocole transactionnel constitue en réalité un bail commercial irrégulier, qui viole les dispositions d’ordre public protectrices du preneur en cette matière, cet acte excluant notamment le paiement d’une indemnité d’éviction et s’affranchissant des règles sur l’indexation du loyer et qu’en exécution de ce bail, elle est fondée à se maintenir dans les lieux pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2015, en application des dispositions relatives aux baux commerciaux. 
Elle ajoute que le protocole ne fait état d’aucunes concessions réciproques et ne peut donc constituer une transaction au sens de l’article 2044 du code civil. 
Enfin, elle indique que le protocole ne comporte pas la mention « bon pour transaction et désistement d’instance et d’action ». 

S’agissant de la demande de paiement d’une indemnité d'occupation et pour les mêmes motifs, elle soutient qu’elle ne saurait être redevable d’une telle indemnité dès lors qu’elle est fondée à se maintenir dans les lieux au regard de la durée du bail et qu’en outre, la majoration de loyer appliquée à compter du 1er janvier 2015 est illégale. Elle demande ainsi la répétition des sommes indument versées aux bailleurs correspondant en raison de cette majoration excessive par rapport à une indexation normale du loyer. 

Enfin elle nie être à l’origine d’une trouble manifestement illicite, ni par son maintien dans les lieux, ni en raison des différents troubles de voisinage allégués qu’elle conteste, soutenant au contraire notamment qu’elle a entrepris des travaux sur la toiture pour remédier à une fuite en raison de l’inertie des bailleurs. 

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures des parties et aux notes d’audience.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’expulsion 

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. 

Ce contrat a donc force obligatoire entre les parties en application des dispositions de l’article 1103 du code civil. 

En l’espèce, il ressort du protocole d’accord transactionnel signé par les parties à l’issue de la médiation ordonnée par le tribunal judiciaire qu’elles ont convenu que la société SESP « pourra, sous couvert du paiement de son loyer, de ses charges et de la bonne exécution du contrat de bail, se maintenir dans les lieux jusqu’au 31 décembre 2019, date à laquelle les parties ont convenu de la résiliation automatique du bail sans préavis ni notification préalable ». 

Cette clause prévoyant la résiliation automatique du bail impliquait nécessairement l’obligation pour la locataire de libérer les lieux au 1er janvier 2020. 

La société SESP soutient que le protocole doit être « interprété » comme relevant du régime des baux commerciaux et en demande « l’application pure et simple corrigée des mesures d’ordre public » de ce régime lorsqu’il y a contradiction avec les stipulations du protocole. Ce faisant elle soutient en réalité que le protocole doit être requalifié en contrat de bail commercial et qu’il est ainsi irrégulier pour contrevenir aux dispositions d’ordre public du code de commerce. 

Or en application de l’article L. 145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans. Ce délai de prescription biennale est applicable à l'action en requalification d'un contrat en bail commercial et court à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée. 

Dès lors, l’action en requalification du protocole transactionnel du 1er janvier 2015 étant manifestement prescrite depuis le 1er janvier 2017, la contestation de la société SESP fondée sur le non-respect par le protocole des dispositions d’ordre public du régime des baux commerciaux ne saurait constituer une contestation sérieuse. 

De la même façon, la société SESP ne peut sérieusement contester la validité de ce contrat au motif qu’il ne comporte pas de concessions réciproques ou en raison de l’absence de mention « bon pour transaction et désistement d’instance et d’action », une telle contestation s’analysant en une demande d’annulation dudit protocole et étant prescrite en application de l’article 2224 du code civil depuis le 1er janvier 2020. 




En tout état de cause, il résulte de ce protocole que de façon manifeste, au regard des prétentions qui étaient les leurs dans le cadre de l’instance introduite devant le tribunal judiciaire, les parties se sont consenties des concessions réciproques aux fins de mettre fin à leur litige, ainsi que cela est d’ailleurs expressément stipulé dans le « rappel des procédures » du protocole. En effet, les bailleurs ont accepté le maintien dans les lieux de la société SESP alors qu’ils demandaient au tribunal de prononcer la résiliation du contrat de bail à compter du 3 octobre 2011 et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la locataire et la société SESP a notamment accepté la revalorisation du loyer. Enfin, l’absence de mention « bon pour transaction et désistement d’instance et d’action » ne constitue pas une cause de nullité du protocole et ne saurait constituer une contestation sérieuse de son application, notamment s’agissant de la résiliation automatique, étant observé que les parties s’étaient expressément engagées dans le protocole à se désister des instances qu’elles avaient respectivement initiées. 

Dès lors, la société SESP ne rapporte la preuve d’aucune contestation sérieuse faisant obstacle à ce que le juge des référés ordonne l’exécution de son obligation de quitter les lieux résultant de la résiliation automatique du bail. 

En outre, le trouble manifestement illicite est constitué par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il s'apprécie au jour où le juge statue et détermine les mesures les mesures conservatoires et de remise en état nécessaires, à le faire cesser, et à la préservation des droits des parties.

L'atteinte au droit de propriété constitue par elle-même une voie de fait et cause un trouble manifestement illicite. L'occupation ou le maintien dans des locaux appartenant à autrui sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il constant que la société SESP se maintient dans les lieux, de sorte que cette occupation sans droit ni titre du fait à la suite de la résiliation automatique du bail au 31 décembre 2019 constitue un trouble manifestement illicite. 

En conséquence, il sera ordonné à la société SESP de quitter les lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et son expulsion de même que celle de de tout occupant de son chef sera ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans ce délai, sans qu'il y ait lieu en l’état de prononcer une astreinte.

Sur l’indemnité d'occupation

En application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier en référé et le juge des référés peut donc fixer à titre provisionnel l'indemnité, à caractère compensatoire et indemnitaire, due par un occupant qui devient sans droit ni titre.

En l’espèce, les bailleurs demandent au juge des référés de condamner à titre provisionnel la société SESP à leur verser les sommes impayées au titre de l’indemnité d'occupation stipulée au protocole transactionnel depuis le 1er janvier 2020 et verse aux débats un décompte mentionnant les sommes payées par la locataire entre le 1er janvier 2020 et le 31 octobre 2023. 

Si ce décompte n’est pas contesté par la société SESP qui confirme ne pas avoir versé la totalité de l’indemnité mensuelle d'occupation de 4 000 euros prévue au protocole d’accord, et si aucune contestation sérieuse ne peut être retenue au motif de l’irrégularité de ce protocole, pour les motifs exposés ci-dessus, en revanche, la clause dont se prévalent les bailleurs à l’appui de leur demande de paiement qui fixe forfaitairement l’indemnité d'occupation à un montant de 4 000 euros constitue une clause pénale susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. 

Son application se heurte donc à une contestation sérieuse et le préjudice résultant de l’occupation sans droit ni titre par la société SESP du local commercial appartenant aux époux [Z] ne saurait être réparé en référé, à titre provisionnel, que par l’octroi d’une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable correspondant à la valeur locative mensuelle du bien telle qu’elle avait été convenue par les parties dans le protocole, soit au plus 2 900 euros hors taxes. 

Or, entre le 1er janvier 2020 et le 31 octobre 2023, il résulte du décompte des bailleurs que la société SESP leur a versé une somme totale de 153 000 euros soit une somme excédant le préjudice non contestable subi par les bailleurs selon cette méthode de calcul (2 900 x 46 mois = 133 400). 

Dès lors la demande d’indemnisation complémentaire à hauteur de 27 000 euros formée par les époux [Z] se heurtant à une contestation sérieuse, elle sera rejetée. 

Sur la demande de provision au titre de l’indexation indue

En application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier en référé.

En l’espèce, la société SESP soutient que les clauses du protocole transactionnel qui mettent à sa charge le versement d’un loyer de 2 900 euros à compter du 1er janvier 2015 puis d’une indemnité d'occupation d’un montant de 4 000 euros en cas de maintien dans les lieux après la résiliation automatique de bail au 31 décembre 2019 constituent, après requalification en contrat de bail commercial, des clauses illicites, prévoyant une majoration illégale du loyer de 51% puis de 96%. 

Partant, selon les motifs adoptés ci-dessus, la société SESP conteste ainsi la validité du protocole transactionnel dont elle soutient qu’il doit être requalifié en contrat de bail commercial et qu’une « indexation normale » du loyer doit être appliquée. Or, il a été indiqué que cette action en requalification ou en contestation de la validité du protocole est manifestement prescrite de sorte que l’obligation des bailleurs de restituer les sommes qui auraient été indument versées par la société SESP en application de ces clauses fixant les montants du loyer et de l’indemnité d'occupation se heurte à une contestation sérieuse. 

La demande de la société SESP sera donc rejetée. 

Sur les demandes accessoires

La société SESP, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à verser aux époux [Z] pris ensemble la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail du 1er octobre 2000 à compter du 31 décembre 2019 à minuit, 

Ordonnons à la société SESP de quitter le local commercial situé 10 Cité d’Hauteville à Paris 10ème propriété de M. [W] [Z] et Mme [I] [T] épouse [Z], dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, 

Ordonnons à défaut de restitution volontaire des lieux dans ce délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société SESP ainsi que de tous occupants de son chef du local commercial situé 10 Cité d’Hauteville à Paris 10ème propriété de M. [W] [Z] et Mme [I] [T] épouse [Z], au besoin avec l’assistance de la force publique, 

Rejetons la demande d’astreinte, 

Rejetons la demande de M. [W] [Z] et Mme [I] [T] épouse [Z] tendant à la condamnation de la société SESP à leur verser à titre provisionnel la somme de 27 000 euros au titre de l’indemnité d'occupation non perçue, 

Rejetons la demande de la société SESP tendant à la condamnation de M. [W] [Z] et Mme [I] [T] épouse [Z] au versement d’une provision en répétition de l’indu au titre de l’indexation du loyer, 

Condamnons la société SESP aux dépens,

Condamnons la société SESP à payer à M. [W] [Z] et Mme [I] [T] épouse [Z] pris ensemble la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Fait à Paris le 29 janvier 2024

Le Greffier,Le Président,


Daouia BOUTLELISClaire ISRAEL