Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 31 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Emmanuel PARDO

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Martine SADKOWSKI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 22/10052 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYWUJ

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mercredi 31 janvier 2024


DEMANDEUR
Monsieur [W] [V]
demeurant [Adresse 3] (ETATS-UNIS)
représenté par Me Martine SADKOWSKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D2040


DÉFENDERESSE
Madame [K] [I]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Emmanuel PARDO, avocat au barreau de NICE, vestiaire :


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 16 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 31 janvier 2024 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 31 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 22/10052 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYWUJ

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 4 mars 2013, Madame [D] [V], aux droits de laquelle vient Monsieur [W] [V], a donné à bail à Monsieur [X] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4].

Monsieur [X] [I] a, le 13 novembre 2019, donné congé de l'appartement toujours occupé par sa fille, Madame [K] [I], à effet au 13 février 2020.

Par jugement du 3 février 2021, le juge des contentieux de la protection de Paris a notamment :
- constaté la régularité du congé donné par Monsieur [X] [I],
- ordonné l'expulsion de Monsieur [X] [I] et de tout occupant de son chef et notamment de Madame [K] [I],
- condamné Monsieur [X] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation,
- dit que Madame [K] [I] devra garantir la condamnation de Monsieur [X] [I] au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 5 août 2020 jusqu'à la libération effective des lieux par elle.

Madame [K] [I] a été expulsée de l’appartement le 4 juin 2021.

Monsieur [X] [I] est décédé le 12 juin 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2022, Monsieur [W] [V] a fait assigner Madame [K] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation en sa qualité d'ayant-droit de Monsieur [X] [I] et d'occupante principale des lieux depuis l'origine à lui payer les sommes suivantes :
- 70 801,40 euros assorti des intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure, avec capitalisation des intérêts,
- 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Appelée à l'audience du 7 février 2023, l'affaire a fait l'objet de deux renvois pour être finalement retenue à l'audience du 16 novembre 2023.

A l'audience du 16 novembre 2023, Monsieur [W] [V], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il demande au juge de débouter Madame [K] [I] de l'ensemble de ses demandes, maintient les demandes formulées dans l'assignation et souhaite que lui soit donné acte de la volonté de Madame [K] [I] de payer la somme de 900 euros au titre des frais de nettoyage.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [W] [V] évoque un défaut d'entretien du locataire et de son occupante ayant généré d'importantes dégradations dans l'appartement et chiffre son préjudice à la somme de 17 901,40 euros à laquelle s'ajoute la somme de 900 euros de frais de nettoyage. Il sollicite également la réparation de son préjudice constitué par la perte de chance de vendre son bien au prix du marché du fait des dégradations par l'allocation de la somme de 52 000 euros.

Madame [K] [I], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle a sollicité le rejet de l'ensemble des demandes de Monsieur [W] [V] et qu'il soit dit et jugé qu'elle s'engage à payer la somme de 900 euros au titre des frais de nettoyage, débarras et autres mise en déchetterie des encombrants. Elle demande enfin que Monsieur [W] [V] soit condamné à lui payer la somme de 4 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Madame [K] [I] soutient que Monsieur [W] [V] ne justifie pas des sommes réclamées au titre des réparations locatives. Elle conteste par ailleurs que la baisse du prix de vente soit une conséquence de l'état de l'appartement au regard notamment des anomalies relevées par les diagnostics techniques mentionnés dans les actes de ventes et de l'absence de diagnostic technique global concernant les parties communes.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civil, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l'espèce, il n'est pas contesté que Madame [K] [I] a occupé le bien objet du litige et cette dernière a déclaré avoir accepté la succession de Monsieur [X] [I] locataire en titre de l'appartement. Si elle a indiqué que ce dernier avait également fait un testament, elle n'a versé aucun élément en ce sens aux débats.

Sur les dégradations locatives et le défaut d'entretien des preneurs

En application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

Enfin, en application des dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Monsieur [W] [V] sollicite la condamnation de Madame [K] [I] à lui payer la somme de 17 901,40 euros TTC au titre des réparations locatives selon devis du 29 septembre 2021 de la société F&P DECOBAT se décomposant comme suit :

Lessivage de l'appartement
1058 euros HT
Salle de bain :
- installation d'une douche à la place de la baignoire + combi douche thermostatique + paroi de douche
- pose meuble vasque
- carrelage

-1 148 euros HT +378 euros HT + 975 euros HT


-687 euros HT
-1 104 euros HT + 740 euros HT
Cuisine (carrelage au sol)
1 480 euros HT
Peinture
6 358 euros HT
Séjour/entrée : pose parquet flottant
2 346 euros HT


Madame [K] [I] reconnaît avoir habité 9 ans dans l'appartement et ne conteste pas avoir laissé les lieux dans un état de saleté important. Elle propose de régler la somme de 900 euros correspondant aux frais de nettoyage. Le maintien en état de propreté des parties intérieures relève effectivement des réparations incombant au locataire, conformément au décret n°87-712 du 26 août 1987. Madame [K] [I] sera donc condamnée à payer la somme de 900 euros à Monsieur [W] [V].

Lessivage de l'appartement
Le nettoyage de l'appartement étant déjà mis à la charge de Madame [K] [I], il n'y a pas lieu d'ajouter les frais relatifs au lessivage de l'appartement.



Salle de bain

L'état des lieux d'entrée contradictoire d'entrée du 11 mars 2013 mentionne un carrelage au mur en état moyen, un carrelage au sol en bon état et une peinture au plafond en très bon état. Il est également mentionné un dépôt de calcaire sur la robinetterie et 3 carreaux cassés au mur. Selon le constat du 10 juin 2021, la peinture du plafond est défraîchie, la peinture au mur en mauvais état et décollée par endroit, le carrelage mural en état d'usage et entartré, environ huit carreau décollés posé sur le bord de la baignoire.

Si, au terme du décret n°87-712 du 26 août 1987, les menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque relèvent des réparations locatives, il n'appartient pas au locataire de prendre en charge ces réparations compte tenu de l'état antérieur de la salle de bain, qui ne permet pas de déterminer précisément les dégradations dues au locataire, et de l'écoulement du temps.

Les frais relatifs à l'installation d'une douche à la place de la baignoire seront écartés dans la mesure où ils ne relèvent pas des réparations locatives étant précisé qu'en outre, il ne résulte pas du procès-verbal de constat que la baignoire présente dans le logement ne soit plus en état d'usage.

Cuisine

L'état des lieux d'entrée contradictoire d'entrée du 11 mars 2013 mentionne un carrelage en bon état. Selon le constat du 10 juin 2021 le carrelage est en état d'usage et crasseux. Le remplacement du carrelage n'est donc pas justifié.
 
Les peintures et couche d'impression (préalable à la peinture)

L'état des lieux d'entrée contradictoire d'entrée du 11 mars 2013 mentionne des peintures en bon état et la présence de papier peint en très bon état dans l'entrée et le séjour. Selon le constat du 10 juin 2021 les peintures sont défraîchies, sales et décollée par endroit. Compte tenu du temps d'occupation, aucune réparation locative ne saurait être mises à la charge du preneur, le propriétaire ne justifiant pas des dégradations volontaires qu'il allègue.

Séjour/entrée

L'état des lieux d'entrée contradictoire d'entrée du 11 mars 2013 mentionne une moquette en très bon état. Selon le constat du 10 juin 2021 la moquette est pourrie et recouverte de détritus, ce qui ressort également des photographies produites.

Au terme du décret n°87-712 du 26 août 1987 relève des réparations locatives la pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

En l’espèce, il convient de constater la dégradation de la moquette. Madame [K] [I] devant répondre de ces dégradations sera condamnée à payer la somme de 900 euros au demandeur, cette dernière n'ayant pas à assumer le coût d'un ragréage, d'une isolation phonique et de la pose d'un parquet à la place de la moquette.

En conséquence, Madame [K] [I] sera condamnée à payer à Monsieur [W] [V] la somme de 1 800 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement en application de l'article 1231-7 du code civil.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera accordée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ressort de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d'alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Monsieur [W] [V] sollicite la réparation de son préjudice résultant de la perte de chance de vendre son bien au prix du marché. L'appartement ayant été vendu le 17 septembre 2021 au prix de 315 000 euros.

Cependant, Monsieur [W] [V] ne démontre pas que le prix de vente a été diminué du fait de l'état de l'appartement, en outre, il ressort des développements précédents que la remise en état de l'appartement ne relevait pas des réparations locatives en dehors du nettoyage effectué avant la vente (facture du 29 juin 2021) et du changement de la moquette du salon chiffré à la somme de 900 euros qui aurait pu être réalisé avant la vente au regard du coût peu élevé des travaux. Monsieur [W] [V] était donc libre de faire des travaux d'amélioration de son bien avant la vente à l'issue d'une location de presque 9 ans. Il convient également de préciser que la description du logement faite par l'huissier de justice à son procès-verbal du 10 juin 2021 et les photographies produites, ne permettent pas de constater des dégradations volontaires comme l'allègue Monsieur [W] [V] mais un appartement non entretenu, sale et encombré.

La demande de dommages et intérêts sera, en conséquence rejetée.



Sur les demandes accessoires

Madame [K] [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, Madame [K] [I] devra verser à Monsieur [W] [V] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,


CONDAMNE Madame [K] [I] à verser à Monsieur [W] [V] la somme de 1 800 euros, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil,

REJETTE le surplus de la demande en paiement formulé par Monsieur [W] [V],

CONDAMNE Madame [K] [I] à verser à Monsieur [W] [V] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de Madame [K] [I] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [K] [I] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier,Le juge des contentieux de la protection