Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 31 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [I] [F]
à : Madame [J] [U]

Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Maître Sarah KRYS 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/07450 - N° Portalis 352J-W-B7H-C22FL

N° MINUTE : 7/2024







JUGEMENT 
rendu le 31 janvier 2024


DEMANDERESSE
S.A. ELOGIE SIEMP
[Adresse 1]

représentée par Maître Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEURS
Monsieur [I] [F]
[Adresse 2]

non comparant

Madame [J] [U]
[Adresse 2]

non comparante


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Julie TAUZIN, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 30 novembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 31 janvier 2024 par Julie TAUZIN, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier

Décision du 31 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07450 - N° Portalis 352J-W-B7H-C22FL


Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 12 décembre 2018, la SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à Monsieur [I] [F] et Madame [J] [X] [U] sur des locaux situés au [Adresse 2]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 588,85 euros.

Par actes de commissaire de justice du 10 mai 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 11701,23 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [I] [F] et Madame [J] [X] [U] le 11 mai 2023.

Par assignations du 1er septembre 2023, la SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [F] et Madame [J] [X] [U], être autorisé à faire transporter leurs meubles dans un garde-meubles, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,22502,60 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, y compris le coût du commandement. 
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 septembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L’affaire a été appelée à l'audience du 30 novembre 2023. 

A cette date, la SA ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise le montant de la dette à la somme de 37122,48 euros, arrêtée au 22 novembre 2023. LA SA ELOGIE-SIEMP considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise que les locataires, qui n’ont pas transmis leurs avis d’impositions, sont soumis à un SLS maximal. 

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Monsieur [I] [F] et Madame [J] [X] [U] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 31 janvier 2024, par mise à disposition au greffe. 



Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 10 mai 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 11701,23 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 juillet 2023.

Sur l’expulsion

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA ELOGIE-SIEMP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade. La SA ELOGIE-SIEMP sera déboutée sur ce point.

Sur la solidarité entre les locataires

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, s’agissant de la condamnation solidaire formée par le bailleur, il convient de relever que celui-ci ne produit pas d’acte de mariage et que le bail ne contient pas de clause de solidarité entre les locataires. En conséquence, il convient de débouter la SA ELOGIE-SIEMP de ses demandes sur ce point, et de dire que l’ensemble des condamnations en paiement prononcées contre les défendeurs seront conjointes. 

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Conformément aux dispositions des articles 1709 et 1728 du code civil et aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, la SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 novembre 2023, les locataires lui devaient la somme de 37122,48 euros. 

Toutefois, compte tenu de leur absence à l’audience, le principe de la contradiction impose de limiter le montant de la demande à celui figurant dans l’assignation. 

Selon le décompte joint, à la date du 12 juillet 2023, Monsieur [I] [F] et Madame [J] [X] [U] devaient la somme de 22502,60 euros au demandeur. 

Monsieur [I] [F] et Madame [J] [X] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés conjointement à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Sur l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
 
Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci. En effet, l'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre donc dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.
 
En conséquence, au vu des éléments de faits propres à l'affaire, l'indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail augmenté des accessoires.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 juillet 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA ELOGIE-SIEMP ou à son mandataire.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [F] et Madame [J] [X] [U], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la SA ELOGIE-SIEMP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 décembre 2018 entre la SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et Monsieur [I] [F] et Madame [J] [X] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2]) est résilié depuis le 11 juillet 2023,

ORDONNE à Monsieur [I] [F] et Madame [J] [X] [U] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DEBOUTE la SA ELOGIE-SIEMP de sa demande relative au sort des meubles,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE la SA ELOGIE-SIEMP de sa demande de condamnation solidaire des locataires, 

CONDAMNE conjointement Monsieur [I] [F] et Madame [J] [X] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 juillet 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE conjointement Monsieur [I] [F] et Madame [J] [X] [U] à payer à SA ELOGIE-SIEMP la somme de 22502,60 euros (vingt-deux mille cinq cent deux euros et soixante centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE conjointement Monsieur [I] [F] et Madame [J] [X] [U] à payer à SA ELOGIE-SIEMP la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [F] et Madame [J] [X] [U] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 10 mai 2023 et celui des assignations du 1er septembre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 31 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge