Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 29 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
C. exécutoires
délivrées le:


■


18° chambre 
1ère section

 
 N° RG 20/06012 
N° Portalis 352J-W-B7E-CSKTQ

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :
07 Juillet 2020









JUGEMENT 
rendu le 29 Janvier 2024 


DEMANDERESSE

S.C.I. GCJE
[Adresse 2]
[Adresse 2]

représentée par Me Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B1102




DÉFENDERESSE

S.A.R.L. ORIGINAL QUALITEE’S
[Adresse 1]
[Adresse 1]

représentée par Me Pierre BARREYRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0078






Décision du 29 Janvier 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 20/06012 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSKTQ




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés?

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,



DÉBATS

A l’audience du 27 Novembre 2023, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2024.



JUGEMENT

Rendue par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort



Par acte sous seing privé en date du 16 mai 2016, la SCI G.C.J.E. a consenti à la SARL Original Qualitee’s un « bail précaire » portant sur des locaux situés au [Adresse 3], pour une durée de 36 mois à compter du 1er juin 2016 pour se terminer le 31 mai 2019, moyennant un loyer mensuel de 2.000 euros HT et une provision pour charges de 150 euros, payable mensuellement d’avance, pour l’activité de « COMMUNICATION ET MARKETING ».

Les locaux ont été restitués le 18 juin 2019 et un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé par constat d’huissier.

Par lettre en date du 21 juin 2019, la S.C.I. G.C.J.E a réclamé à la société Original Qualitee’s la somme de 8.534,85 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 18 juin 2019.

Par lettre en date du 2 octobre 2019, la S.C.I. G.C.J.E a réclamé la somme de 12.021,80 euros, au titre du relevé de compte débiteur de la société Original Qualitee’s, ajoutant à la créance initiale de 8.779,45 euros, la régularisation de la taxe foncière 2019 et les coûts de la remise en état des toilettes et du mur de la pièce principale, soit la somme totale de 3.228 euros (1.752 euros + 1.476 euros).

Par lettre recommandée avec accusé réception en date du 14 novembre 2019, la S.C.I. G.C.J.E a mis en demeure la société Original Qualitee’s, de lui verser la somme de 6.021,80 euros, correspondant au montant de la créance initialement revendiquée de 12.021,80 euros, après déduction du dépôt de garantie de 6.000 euros.

La société Original Qualitee’s a contesté devoir la somme de 6.021,80 euros, estimant que la S.C.I. G.C.J.E lui était redevable de la somme de 1.120,45 euros au titre de son solde locatif.

Par acte d’huissier du 7 juillet 2020, la SCI G.C.J.E. a fait assigner la société Original Qualitee’s devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de paiement de la somme de 6.321,80 euros, après compensation entre les créances respectives des parties, au titre de son arriéré locatif arrêté au 18 juin 2019.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 octobre 2022, la SCI GCJE demande au tribunal de :
« - RECEVOIR la S.C.I. G.C.J.E en ses écritures, 
- LA DECLARER bien fondée, 
- DEBOUTER la société ORIGINAL QUALITEE’S de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
Y faisant droit, 
- CONDAMNER la société ORIGINAL QUALITEE’S à verser à la S.C.I. G.C.J.E la somme de 6.426,56 €, après compensation entre les créances respectives des parties, au titre de son arriéré locatif arrêté au 18 juin 2019, pour l’occupation des lieux pris à bail situés [Adresse 3], 
- ORDONNER la capitalisation des intérêts, dans les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil, à compter de la lettre valant mise en demeure en date du 14 novembre 2019, 
- JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, 
- CONDAMNER la société ORIGINAL QUALITEE’S à verser à la S.C.I. G.C.J.E la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
- CONDAMNER la société ORIGINAL QUALITEE’S aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par Maître Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile ».

La SCI G.C.J.E. fait valoir :
- que les locaux ont été loués en bon état et qu’elle justifie de factures de travaux réalisés avant l’entrée dans les lieux de la société Original Qualitee’s attestant de la délivrance des locaux en bon état de réparations locatives,
- que le bail prévoit une restitution des locaux en bon état de réparations locatives,
- qu’en application des articles 1731 et 1732 du code civil, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives en l’absence d’état des lieux d’entrée,
- que l’état des lieux de sortie fait état de nombreux désordres qui ne relèvent pas de la vétusté provoquée par un usage normal de la chose mais d’un défaut d’entretien relevant de la responsabilité de la société preneuse, compte tenu notamment de la durée du bail de 36 mois,
- que le coût des travaux de remise en état de la pièce principale, de remise en état des toilettes à la suite d’un dégât des eaux survenu en février 2019 et non signalé au bailleur ni déclaré à l’assurance est à la charge de l’ancienne locataire,
- qu’en application des stipulations contractuelles, la société Original Qualitee’s doit régler une indemnité d’occupation de 300 euros par jour de retard entre la fin du bail le 31 mai 2019 et la restitution des clés le 18 juin 2019, que la validité de cette stipulation n’est pas contestée et que la défenderesse ne peut invoquer l’absence de préjudice du bailleur du fait de l’entrée dans les lieux d’un nouveau locataire pour échapper à son obligation de paiement,
- que si un nouveau locataire est entré dans les lieux le 21 juin 2019, elle a dû accorder une franchise de loyer jusqu’au 1er juillet 2019 en raison des travaux de remise en état qui devaient être effectués du fait de la défaillance de la société ORIGINAL QUALITEE’S,
- qu’il résulte du compte entre les parties qu’après compensation avec les régularisations de charges pour les années 2019 à 2019 et le dépôt de garantie conservée par la SCI GCJE, la société ORIGINAL QUALITEE’S reste devoir la somme de 6.426,56 euros.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 novembre 2022, la société ORIGINAL QUALITEE’S demande au tribunal de :
« - CONDAMNER la SCI G.C.J.E à payer à la société ORIGINAL QUALITEE’S la somme de 8 484,80 euros, qui se décompose comme suit : 
- 6 000,00 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie avec intérêts aux taux légal à compter du 3 décembre 2019 ; 
- 167,69 € au titre de la restitution des appels de provisions pour charges indues s’agissant de l’exercice 2019 ; 
- 1 734,80 € au titre de la restitution de l’excédent de charges ; 
- DEBOUTER la SCI C.G.J.E de ses demandes et notamment de celles relatives à la remise en état des lieux ; 
- DONNER ACTE à la société ORIGINAL QUALITEE’S de ce qu’elle se reconnaît débitrice de la somme de 7 141,05 euros au titre des loyers impayés, de la taxe foncière et de l’état des lieux de sortie ; 
- RAMENER la clause pénale à de plus justes proportions ; 
- ORDONNER la compensation des créances réciproques à due concurrence ; 
- CONDAMNER la SCI C.G.J.E à payer à la société ORIGINAL QUALITEE’S la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
- CONDAMNER la SCI CGJE aux entiers dépens. »

La société ORIGINAL QUALITEE’S soutient :
- qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée réalisé par le bailleur, en application de l’article L. 145-40-1 du code de commerce il ne peut se prévaloir de la présomption de l’article 1731 du code civil et doit prouver l’état des lieux au moment où elle en a pris possession,
- que la facture de travaux du 3 aout 2016, postérieure au début du bail, est insuffisante à prouver l’état du bien au début du bail,
- que le bailleur échoue à prouver le bon état du bien au début du bail,
- qu’en l’absence de stipulation expresse, les réparations liées à la vétusté ne peuvent lui être imputées,
- que si un dégât des eaux est survenu dans le local, le bailleur ne démontre pas qu’il est de la responsabilité et imputable à la société ORIGINAL QUALITEE’S,
- qu’en application de l’article 1152 ancien du code civil, la clause prévoyant le paiement d’une indemnité d’occupation équivalente à plus du double du loyer est une clause pénale manifestement disproportionnée qu’il convient de ramener à de plus justes proportions,
- que le bailleur doit restituer la somme qu’elle a reconnu devoir au titre des régularisations de charges pour les années 2016 à 2019 mais que pour l’année 2019, le bailleur ne justifie pas des charges réellement facturées, de sorte que la totalité des provisions au titre de 2019 doit être restituée,
- qu’il convient d’opérer une compensation entre les créances respectives des parties.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er décembre 2022. L'affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 27 novembre 2023 et mise en délibéré au 29 janvier 2024 par mise à disposition au greffe. 

*





MOTIFS DU JUGEMENT

Sur les demandes en paiement des parties

Sur la demande en paiement de la SCI G.C.J.E. au titre des réparations locatives

Selon l'article 1134 devenu 1103 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

L’article L. 145-5 du code de commerce dispose que « Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
[…] Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l'avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. » 

Aux termes des articles 1720 et 1730 même code, à moins d'une clause contraire claire et précise, le preneur n'est pas tenu des grosses réparations et des dégradations dues à la vétusté qui résultent de l'usure normale des locaux. 

L'article 1731 du code prévoit que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels; l'article 1732 précise que le preneur est tenu des dégradations causées par sa jouissance.

En l’espèce, il est constant que les parties n’ont pas établi d’état des lieux à l’entrée de la société ORIGINAL QUALITEE’S dans les locaux le 1er juin 2016.

En application de l’article L. 145-5 du code de commerce et des dispositions contractuelles, les parties ont entendu déroger au statut des baux commerciaux, de sorte que l’article L. 145-40-1 du code de commerce ne peut être opposé par la société ORIGINAL QUALITEE’S pour faire obstacle à la présomption de droit commun prévue à l’article 1731 du code civil. En outre, il résulte de l’article 1er du bail du 16 mai 2016 que le preneur « entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives et d’entretien », de sorte que même en l’absence d’état des lieux d’entrée, la société ORIGINAL QUALITEE’S est présumée avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives et devait les restituer dans le même bon état.

Cette présomption est confortée par les pièces versées aux débats par le bailleur dont il ressort que la SCI G.C.J.E. a fait procéder à la pose d’un nouveau parquet flottant et à la peinture des murs en 2016. La société ORIGINAL QUALITEE’S conteste la réalité de ces prestations au motif que la facture datée du 3 août 2016 serait une facture de complaisance, les travaux n’ayant pu avoir eu lieu à cette date, soit postérieurement à son entrée dans les lieux. Elle n’apporte cependant aucun élément justifiant de remettre en cause la réalité des prestations mentionnées dans cette facture et il n’est pas soutenu par la bailleresse qu’elles ont été réalisées le 3 août 2016 mais avant l’entrée dans les lieux de la société ORIGINAL QUALITEE’S.




Il ressort du constat d’état des lieux de sortie du 18 juin 2019 que les locaux présentaient au départ de la société ORIGINAL QUALITEE’S les désordres suivants :
- un sol encrassé dans tout le local,
- une lame de parquet présentant des éclats,
- des salissures sur les murs et les plinthes de tout le local avec des trainées noires par endroit,
- des percements sur un mur,
- plusieurs plafonniers sortants et pendants, 
- des socles de prises électriques encrassés, 
- une poignée manquante sur la porte des WC côté bureau et une poignée non fixée, branlante et cassée côté WC,
- des traces d’un dégât des eaux dans les toilettes.

Les désordres relevés dans ce constat ne sauraient être qualifiés de vétusté au regard de la courte durée d’occupation des locaux par la société ORIGINAL QUALITEE’S, le bail ayant été conclu pour une durée de 36 mois. Cette durée d’occupation ne justifie pas de restituer un local encrassé, avec des plafonniers pendants, des percements non rebouchés et un dégât des eaux non réparé, ces désordres relevant du défaut d’entretien locatif et non de la vétusté. 

S’agissant du dégât des eaux, l’imputabilité de la cause du dégât à la société ORIGINAL QUALITEE’S est indifférente dès lors que l’existence de ce dégât n’est pas contestée et que la locataire aurait dû le déclarer à son assurance de manière à pourvoir à sa réparation ce dont il n’est pas justifié en l’espèce.

La société G.C.J.E. produit un devis de réparation du mur touché par le dégât des eaux qu’il convient de mettre à la charge de la société ORIGINAL QUALITEE’S qui n’a pas produit d’autre devis pour cette même réparation.

La restitution des locaux en bon état d’entretien n’implique pas de rendre le local avec des peintures neuves, une usure normale étant admise. La société G.C.J.E. produit une facture de peinture du local dont il convient de mettre 50% à la charge de la société ORIGINAL QUALITEE’S.

En conséquence, la société ORIGINAL QUALITEE’S sera condamnée à payer à la société GCJE la somme de 2.490 euros [1.752 + (1.476 x 50%)] au titre des réparations locatives.

Sur la demande en paiement de la SCI GCJE au titre de l’indemnité d’occupation

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation. 

L'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail. 

En vertu de l'article 1152 du code civil, devenu 1231-5, le juge peut réduire d'office une clause pénale si elle est manifestement excessive.

En l'espèce, la société ORIGINAL QUALITEE’S s’est maintenue dans les locaux du 1er au 18 juin 2019, sans droit ni titre, le bail ayant pris fin le 31 mai 2019. 

Le bail du 16 mai 2016 stipule « à défaut de libération des lieux par le preneur à l’expiration du présent engagement de location, soit le 31 Mai 2019, il sera dû au bailleur, de plein droit et sans mise en demeure, une somme égale à 300 €uros (trois cents euros) par jour de retard, jusqu’à la libération des lieux en bon état et remise des clefs au bailleur ».

L’indemnité contractuellement prévue en cas de dépassement de la durée du bail présente un caractère manifestement excessif au regard du loyer mensuel.

L'indemnité d'occupation sera en conséquence fixée à une somme égale à 100 euros par jour de retard, soit la somme de 1.800 euros du 1er au 18 juin 2019. 

Sur les comptes entre les parties 

Aux termes de l'article 1315 dans sa version applicable au présent litige, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le fait que la société ORIGINAL QUALITEE’S est débitrice d’un arriéré locatif à l’égard de la société G.C.J.E. pour les montants suivants :
- 2.580 euros au titre des loyers TTC et des charges pour avril 2019,
- 2.580 euros au titre des loyers TTC et des charges pour mai 2019,
- 291,45 euros au titre de la taxe foncière 2019,
- 244,60 euros au titre de la part locataire de l’état des lieux de sortie,
Soit un total de 5.696,05 euros.

Doivent également être imputés à la société ORIGINAL QUALITEE’S le montant des réparations locatives à hauteur de 2.490 ainsi que la clause pénale à hauteur de 1.800 euros, soit un total de 9.986,05 euros (5.696,05 + 2.490 + 1800).

Au titre des régularisations de charges 2016 à 2019, la société GCJE verse aux débats les régularisations et les comptes de dépenses produits par le syndic, dont il ressort la part locative pour chaque année. Il résulte de ces pièces que le bailleur est débiteur à l’égard de la société ORIGINAL QUALITEE’S des sommes suivantes :
- au titre de l’année 2016 : 371,83 euros (1.050 – 678,17) 
- au titre de l’année 2017 : 704,13 euros (1.800 – 1095,87)
- au titre de l’année 2018 : 653,84 euros (1800 – 1.146,16)
- au titre de l’année 2019 : 167,69 euros [750 - (1.257,67 /365 x 169 jours)]
Soit la somme totale de 1.897,49 euros.

Compte tenu du dépôt de garantie conservé par le bailleur, la société ORIGINAL QUALITEE’S reste débitrice à l’égard de la société G.C.J.E. de la somme de 2.088,56 euros (9.986,05 – 1.897,49 – 6.000).

En conséquence, après compensation entre les créances réciproques des parties, la société ORIGINAL QUALITEE’S sera condamnée à payer à la société GCJE la somme de 2.088,56 euros, avec intérêts à compter de la signification de la présente décision. Les intérêts dus au moins pour une année donneront lieu à capitalisation.

Sur les demandes accessoires

La société ORIGINAL QUALITEE’S qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens.

Elle sera condamnée à payer à la société G.C.J.E. la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa demande au même titre.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

*

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Condamne la SARL ORIGINAL QUALITEE’S à payer à la SCI G.C.J.E. la somme de 2.088,56 euros, après compensation entre les créances respectives des parties, au titre de l’arriéré locatif pour l’occupation des locaux situés au [Adresse 3],

Dit que les intérêts aux taux légal courront sur les sommes ci-dessus allouées à compter de la signification du présent jugement,

Dit que les intérêts au taux légal dus au moins pour une année entière seront capitalisés,

Condamne la SARL ORIGINAL QUALITEE’S à payer à la SCI G.C.J.E. la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La déboute de sa demande sur ce même fondement,

Condamne la SARL ORIGINAL QUALITEE’S aux dépens dont distraction au profit de Maître Christophe LIVET-LAFOURCADE en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.


Fait et jugé à Paris le 29 Janvier 2024.

Le GreffierLe Président

Christian GUINANDDiana SANTOS CHAVES