Tribunal Judiciaire · PCP JCP référé — 18 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies conformes délivrées
le : 18/01/2024
à : - Me S. REGNAULT
 - Mme [B] [U]

Copie exécutoire délivrée 
le : 18/01/2024
à : - Me S. REGNAULT

La Greffière,

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP référé
 
N° RG 23/08885 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3J7K

N° de MINUTE : 
2/2024






ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 18 janvier 2024


DEMANDERESSE
La FONDATION POUR LA SAUVEGARDE DE L’ART FRANÇAIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Sébastien REGNAULT, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #K0055


DÉFENDERESSE
Madame [B], [X] [U] - nom d’usage : [F], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, Juge des contentieux de la protection
assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière


DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 6 décembre 2023


ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2024 par Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 18 janvier 2024
PCP JCP référé - N° RG 23/08885 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3J7K



EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 février 2009, la FONDATION POUR LA SAUVEGARDE DE L’ART FRANÇAIS a donné à bail d'habitation à Madame [B] [F] un appartement situé [Adresse 1]) moyennant un loyer mensuel de 911,57 euros révisable annuellement outre les charges de 53,36 euros.

Le 12 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer à Madame [B] [F] un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 5.195,25 euros au titre de l'arriéré locatif.

Par lettre reçue le 15 mai 2023, Madame [B] [F] a donné congé de l'appartement avec un préavis d'un mois. La locataire s'est maintenue dans les lieux et par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 août 2023 a demandé l'annulation de son congé.

Par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2023, la FONDATION POUR LA SAUVEGARDE DE L’ART FRANÇAIS a fait assigner en référé Madame [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de :
- validation du congé de la locataire au 15 juin 2023,
- l’expulsion de Madame [B] [F] et de tout occupant de son chef sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
- condamnation par provision de Madame [B] [F] au paiement de la somme de 12.324,78 au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, ainsi qu'à une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer, charges en sus, indexée sur l'indice INSEE de référence des loyers en cas d'évolution à la hausse si l'occupation devait se prolonger de plus d'un an,
- condamnation de Madame [B] [F] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

À l'audience du 21 novembre 2023, la FONDATION POUR LA SAUVEGARDE DE L’ART FRANÇAIS, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation, donné son accord pour un apurement échelonné de sa créance et s'est opposée à la demande de délais pour quitter les lieux.

Madame [B] [F], comparante en personne, n’a pas contesté avoir donné congé de son appartement, ni le montant de l'arriéré locatif, mais a demandé un délai jusqu'à fin mai 2024 pour pouvoir se reloger ainsi que des délais de paiement pour apurer sa dette. 

Elle expose être comédienne, percevoir le RSA, avoir rencontré d'importantes difficultés personnelles ayant conduit à son hospitalisation pendant plusieurs mois et être actuellement suivie par une assistante sociale.






La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 janvier 2024.

MOTIFS

Sur le congé délivré par la preneuse et ses conséquences

Selon l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.
Il est acquis que l'occupation de locaux, sans droit ni titre, constitue un trouble manifestement illicite qui justifie pour y mettre fin que soit ordonnée une mesure d'expulsion.

En application des dispositions des articles 12 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur peut délivrer un congé à tout moment et sans besoin de justifier d'un motif. Le délai de préavis est en principe de trois mois, ce délai étant toutefois réduit à un mois pour les zones de tension locative. À l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

Il résulte de ces dispositions que le congé régulièrement délivré est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l'a délivré et que le congé valablement donné par un locataire ne peut être rétracté, sauf accord exprès du bailleur.

En l'espèce, il est constant que Madame [B] [F] a donné congé par lettre reçue le 15 mai 2023 avec un préavis d'un mois, soit en respectant le délai applicable à [Localité 2]. Le bail s'est ainsi trouvé résilié par l'effet du congé le 15 juin 2023, ce qu’a reconnu la défenderesse à l'audience, sans qu'il soit besoin de valider le congé. Il sera, ainsi, simplement constaté que le bail a expiré à cette date.

Madame [B] [F] étant sans droit ni titre depuis le 15 juin 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [B] [F] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, la demanderesse obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation. 

Il sera rappelé, enfin, que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l'exécution.



Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, il résulte des débats que Madame [B] [F] se trouve dans une situation personnelle et financière extrêmement difficile, qui devrait l'amener à s’interroger sur l'opportunité de solliciter une mesure d'accompagnement pour l'aider à surmonter ses difficultés budgétaires, administratives et de logement. 

Néanmoins, si sa situation de détresse ne peut laisser indifférent, il y a lieu de constater qu'elle n'a effectué aucun paiement depuis janvier 2023 et qu’elle ne justifie d'aucune démarche de relogement. En tout état de cause, elle bénéficiera de la trêve hivernale et du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux pour libérer le logement. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de lui accorder de délais supplémentaires, en plus des délais légaux.

Afin de faciliter son relogement, en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'expulsion, la présente décision sera envoyée au Préfet de [Localité 2] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier. 

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux 




postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation, en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la FONDATION POUR LA SAUVEGARDE DE L'ART FRANÇAIS produit un décompte faisant apparaître que Madame [B] [F] est redevable de la somme de 12.324,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus à cette date.

Madame [B] [F] ne démontre pas qu'il existe une contestation sérieuse sur les sommes réclamées, qu'elle reconnaît d’ailleurs à l'audience. Il s'ensuit que la créance non sérieusement contestable s'élève à la somme de 12.324,78 euros, arrêtée au 6 novembre 2023, à laquelle elle sera condamnée à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.195,25 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Madame [B] [F] sera, également, condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant du 1er décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, cette indemnité d'occupation étant indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, la FONDATION POUR LA SAUVEGARDE DE L’ART FRANÇAIS a donné son accord pour que Madame [B] [F] procède à l'apurement de sa dette de façon échelonnée. Il y a lieu, en conséquence, de faire droit à sa demande de délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient, néanmoins, de prévoir que tout défaut de paiement d'une mensualité justifiera de l'exigibilité totale de la somme due.

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [F], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de FONDATION POUR LA SAUVEGARDE DE L'ART FRANÇAIS les frais exposés par elle dans 





la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que le contrat de bail conclu le 10 février 2009 concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1]) a pris fin le 15 juin 2023 à la suite du congé de la locataire,

DÉBOUTONS Madame [B] [F] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

ORDONNONS, en conséquence, à Madame [B] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DÉBOUTONS la FONDATION POUR LA SAUVEGARDE DE L'ART FRANÇAIS de sa demande d'astreinte,

DISONS qu'à défaut pour Madame [B] [F] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la FONDATION POUR LA SAUVEGARDE DE L'ART FRANÇAIS pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNONS Madame [B] [F] à verser à la FONDATION POUR LA SAUVEGARDE DE L'ART FRANÇAIS la somme provisionnelle de 12.324,78 euros (décompte arrêté au 6 novembre 2023, incluant la mensualité de novembre 2023) correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.195,25 euros à compter du 12 mai 2023 et à compter du 10 novembre 2023 pour le surplus,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,




AUTORISONS Madame [B] [F] à s'acquitter des sommes susvisées en 24 mensualités de 513 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal et intérêts,

DISONS qu'en cas de défaut de paiement d'une échéance à sa date exacte, suivi d'une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l'échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

RAPPELONS qu'en application de l'article 1343-5 du code civil, pendant le cours des délais ainsi accordés, les procédures d'exécution sont suspendues et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

CONDAMNONS Madame [B] [F] à verser à la FONDATION POUR LA SAUVEGARDE DE L'ART FRANÇAIS une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 1.200,49, charges incluses), à compter du 1er décembre 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), 

DISONS que cette indemnité d'occupation sera indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de la présente décision,

CONDAMNONS Madame [B] [F] à verser à la FONDATION POUR LA SAUVEGARDE DE L'ART FRANÇAIS une somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS Madame [B] [F] aux dépens,

ORDONNONS la transmission de la présente décision, par l'intermédiaire du greffe, au Préfet de [Localité 2] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés. 

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,