Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 29 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [Y] [F]
 Monsieur [A] [R]
 Monsieur [S] [L]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Lauren SIGLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/03099 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZRRB

N° MINUTE : 
1/2024






ORDONNANCE DE REFERE INITIALEMENT EN DATE DU 06 OCTOBRE 2023 PROROGÉE EN DATE DU 29 JANVIER 2024



DEMANDERESSE
La SCI MILLY
dont le siège social est situé [Adresse 1]
 PARIS
ayant pour représentant CDC HABITAT, société d’économie mixte dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS, membre de NMCG Association d’avocats,A.A.R.P.I.vestiaire L0007

DÉFENDEURS
Monsieur [Y] [F]
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparant en personne

Monsieur [A] [R]
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparant en personne

Monsieur [S] [L]
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté

Décision du 29 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/03099 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZRRB


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection
assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 06 juillet 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 janvier 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier













































EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 novembre 2019, la SCI MACDONALD LOGEMENTS LOCATIFS, aux droits de laquelle vient la SCI MILLY, a donné à bail à Messieurs [Y] [F], [J] [E] [D] et [K] [X] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] et une place de parking n°136 situé au sous-sol de l'immeuble moyennant un loyer mensuel de 1 916,94 euros outre 271 euros de provision sur charges et 50,98 euros pour la place de parking.

À la suite du congé des locataires reçu par courrier le 4 avril 2022 s'agissant de Monsieur [K] [X] et par courriers reçus le 5 mai 2022 s'agissant de Messieurs [J] [E] [D] et [Y] [F], ce dernier ayant ensuite demandé à ce qu'il n'en soit pas tenu compte, un avenant a été signé le 21 octobre 2022 à effet au 1er juillet 2022 transférant le bail à Messieurs [Y] [F], [A] [R] et [S] [L].

Par actes de commissaire de justice du 21 novembre 2022, la SCI MILLY a fait délivrer à Messieurs [Y] [F], [A] [R] et [S] [L] un commandement de payer la somme principale de 10 349,49 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de novembre inclus en visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de location. 

Soutenant le caractère infructueux du commandement de payer, la SCI MILLY a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, par actes de commissaire de justice du 17 mars 2023, aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion des preneurs et les condamner solidairement à lui payer la somme provisionnelle de 6 826,30 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er février 2023 avec intérêts de droit à compter de la présente instance, ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, outre 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l'audience du 6 juillet 2023, à laquelle l'affaire a été retenue, la SCI MILLY, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 4 272,58 euros arrêtée à juillet 2023 inclus. Elle s'en est en outre rapportée s'agissant de l'octroi de délais de paiement.

Messieurs [Y] [F] et [A] [R], comparants en personne, ont contesté le montant des sommes réclamées, le premier indiquant qu'à la suite de son congé et en l'absence de réponse à sa demande d'annulation, il n'avait pas occupé le logement en juin 2022, le second soulignant être locataire depuis seulement le 1er juillet 2022 et ils ont tous les deux sollicité un délai de six mois pour apurer l'arriéré.

Assigné à étude, Monsieur [S] [L] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.


La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 octobre 2023 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 du même code, il peut par ailleurs, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, il est constant que le bail signé le 18 novembre 2019 modifié suivant avenant du 21 octobre 2022 comporte une clause résolutoire, prévoyant qu'à défaut de paiement des loyers et deux mois après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Il comporte également en page 6 une clause de solidarité stipulant qu'en cas de pluralité de locataires, ils seront tenus solidairement et indivisiblement de l'exécution de leurs obligations.

Par actes signifiés le 21 novembre 2022, la SCI MILLY a fait commandement à Messieurs [Y] [F], [A] [R] et [S] [L] de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 10 349,49 euros majorée du coût de l’acte sous peine de voir jouer la clause résolutoire insérée au bail.

La recevabilité de la demande en résiliation de bail n'est pas discutée et la SCI MILLY justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et avoir notifié l'assignation à la préfecture selon les formes et délais imposés par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il n'est par ailleurs pas contesté que la somme visée au commandement n'a pas été intégralement payée dans le délai imparti, les règlements effectués par les locataires postérieurement à sa délivrance s'élevant au 21 janvier 2022 à la somme de 9 966,60 euros.


Toutefois, une clause résolutoire ne peut pas être mise en œuvre pour un défaut de paiement de frais de contentieux qui relèvent les dépens ou pour un défaut de paiement de frais de rejet non justifiés et qui ne peuvent être facturés au locataire en application de l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989.

De plus, Messieurs [A] [R] et [S] [L] ne sont solidairement tenus qu'au seul paiement de la dette née après leur entrée dans les lieux et la date de prise d'effet de l'avenant, fixée au 1er juillet 2022.

Or, il résulte qu’après déduction de l’arriéré arrêté à juin 2022 inclus à hauteur de 2 024,74 euros, des frais de contentieux (203,59 euros) et des frais de rejet (13,51 euros x 2), la somme dont Messieurs [A] [R] et [S] [L] étaient redevables au jour de la délivrance du commandement de payer s'élevait en réalité à 8 094,14 euros (10 349,49 euros - 2 024,74 euros - 27,02 euros - 203,59 euros), laquelle a été intégralement acquittée dans le délai de deux mois.

Il s'ensuit que les concernant, la clause résolutoire n'a pas pu jouer.

Quant à Monsieur [Y] [F], s'il était bien redevable hors frais de rejet et de contentieux des sommes visées au commandement à hauteur de 10 118,88 euros (10 349,49 euros - 27,02 euros - 203,59 euros) et que cette somme n'a pas été intégralement réglée dans les deux mois, il établit avoir donné congé par courrier reçu le 1er décembre 2022 à effet au 2 janvier 2023.

Les demandes formulées à son encontre sont donc devenues sans objet.

Il y a lieu en conséquence de débouter la SCI MILLY de ses demandes en résiliation de bail, expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation.

Sur la demande de provision

Selon l'article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SCI MILLY produit un décompte de sa créance arrêtée au 29 juin 2023 à la somme de 4 476,17 euros échéance de juillet 2023 incluse.



De cette somme, il convient de retirer les frais de contentieux (203,59 euros) et les frais de rejet (13,51 euros x 2) portant le total dû à 4 245,56 euros.

Il a été rappelé que le bail contient une clause de solidarité mais que Messieurs [A] [R] et [S] [L] ne sont pas redevables de l'arriéré avant le 1er juillet 2022.

S’agissant de Monsieur [Y] [F], il indique qu'à la suite de son premier congé et en l'absence de réponse de la bailleresse à sa demande d'annulation, il n'a pas occupé le logement du 3 au 20 juin 2022. Cependant les clés n’ayant pas été restituées, il ne peut être dispensé du paiement du loyer pour cette période.

Il n’y a par ailleurs pas lieu d’imputer des règlements effectués, après cette date, par les colocataires solidaires sur une dette due par seulement l’un d’entre eux.

Monsieur [Y] [F] sera par conséquent condamné seul au paiement de la somme provisionnelle de 2 024,74 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à juin 2022 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application de l’article 1231-6 du code civil.

S’agissant de la dette née postérieurement à juin 2022, il sera rappelé que Monsieur [Y] [F] a donné congé à effet au 2 janvier 2023 et qu’aucun nouveau colocataire n’a été mentionné au bail à la suite de son départ.

Il est donc conformément aux dispositions de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 tenu solidairement du paiement des loyers et des charges 6 mois après la date d’effet du congé, soit jusqu’au 2 juillet 2023.

À l’examen du décompte de la bailleresse il résulte qu’à cette date le montant du loyer et des charges de juillet 2023 s’élevait à 154,75 euros (2 321,22 euros / 30 jours x 2 jours).

Il s’ensuit que la dette née postérieurement à la signature de l’avenant non encore soldée à la date de fin de l’engagement de Monsieur [Y] [F] s’élève à 54,35 euros (4 245,56 euros - 2 024,74 euros - 2 321,22 euros + 154,75 euros) et celle née après cette date à la somme de 2 166,47 euros (4 245,56 euros - 2 024,74 euros - 54,35 euros).

Il y a lieu en conséquence de condamner solidairement Messieurs [Y] [F], [A] [R] et [S] [L] au paiement à titre provisionnel de la somme de 54,35 euros au titre des loyers et charges impayés du 1er juillet 2022 au 2 juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 774,54 euros (montant dû à cette date dette personnelle de Monsieur [Y] [F] déduite).

Messieurs [A] [R] et [S] [L] seront par ailleurs solidairement condamnés à payer la somme provisionnelle de 2 166,47 euros au titre des loyers et charges impayés à compter du 3 juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du code civil, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n'étant pas applicable en l'espèce, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il apparaît au vu de décompte produit que la dette a significativement diminué et les délais de paiement sollicités sont raisonnables.

Compte-tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, Messieurs [Y] [F] et [A] [R] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif avec imputation prioritaire des règlements sur le capital. 

Il convient par ailleurs de prévoir que tout défaut de paiement d'une mensualité justifiera de l'exigibilité totale de la somme due.

Sur les demandes accessoires

Messieurs [Y] [F], [A] [R] et [S] [L], qui perdent le procès, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI MILLY les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, 

DÉBOUTONS la SCI MILLY de ses demandes en résiliation de bail, expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation,

CONDAMNONS Monsieur [Y] [F] à payer à titre provisionnel à la SCI MILLY la somme de 2 024,74 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à juin 2022 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2023,

CONDAMNONS solidairement Messieurs [Y] [F], [A] [R] et [S] [L] à payer à titre provisionnel à la SCI MILLY la somme de 54,35 euros au titre des loyers et charges impayés du 1er juillet 2022 au 2 juillet 2023 avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 774,54 euros à compter du 17 mars 2023,

CONDAMNONS solidairement Messieurs [A] [R] et [S] [L] à payer à titre provisionnel à la SCI MILLY la somme de 2 166,47 euros au titre des loyers et charges impayés à compter du 3 juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

RAPPELONS qu'en application de l'article 1342-10 du code civil les paiements intervenus postérieurement au décompte viendront s'imputer sur les condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Monsieur [Y] [F] à se libérer de sa dette en 5 mensualités de 346 euros pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 6ème mensualité couvrant le solde de la dette en principal, intérêts et dépens,

AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Monsieur [A] [R] à se libérer de sa dette en 5 mensualités de 365 euros pour la première fois le 30 du mois suivant la signification de la présente décision, la 6ème mensualité couvrant le solde de la dette en principal, intérêts et dépens,

DISONS qu'en cas de défaut de paiement d'une échéance à sa date exacte, suivi d'une mise en demeure restée infructueuse durant 15 jours, l'échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital,

RAPPELONS qu'en application de l'article 1343-5 du code civil, pendant le cours des délais ainsi accordés, les procédures d'exécution sont suspendues et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision 

CONDAMNONS in solidum Messieurs [Y] [F], [A] [R] et [S] [L] à verser à la SCI MILLY une somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS in solidum Messieurs [Y] [F], [A] [R] et [S] [L] aux dépens comme visé dans la motivation, 

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection