Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 15 janvier 2024

Du 15 janvier 2024


5AA


SCI/LC



PPP Contentieux général

N° RG 23/03838 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YPIF







S.C.I. OLIVERSKY TWO RCS DE AGEN N° 487 605 057

C/

[W] [C], [P] [T]










 

- Expéditions délivrées à
SCI OLIVERSKY TWO
M. [C] [W]
Mme [T] [P]

- F E délivrée à 
SCI OLIVERSKY TWO

Le 15/01/2024






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 15 janvier 2024



JUGE : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU,



DEMANDERESSE :

S.C.I. OLIVERSKY TWO 
RCS DE AGEN N° 487 605 057
Représentée par Monsieur [I] [F]
[Adresse 1]
[Localité 5]

Présente




DEFENDEURS :

1 - Monsieur [W] [C]
[Adresse 3]
[Localité 6]

2 - Monsieur [P] [T]
[Adresse 3]
[Localité 6]

AbsentS





DÉBATS :

Audience publique en date du 05 décembre 
2023

PROCEDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 



EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat en date du 1er juin 2016, la SCI OLIVERSKY TWO, bailleur, a donné à bail à Monsieur [W] [C] et Madame [P] [T] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 600 € et 20€ de provision sur charges.

Le 23 novembre 2022, la SCI OLIVERSKY TWO a fait signifier à Monsieur [W] [C] et Madame [P] [T] un commandement de payer les loyers en indiquant se prévaloir de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. 

La SCI OLIVERSKY TWO a ensuite fait assigner Monsieur [W] [C] et Madame [P] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BORDEAUX par un acte délivré le 3 août 2023 pour obtenir la résiliation du contrat par effet de la clause résolutoire prévue dans le bail, l'expulsion des locataires et leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 27 467,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au mois d'avril 2023, une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux et une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.

A l'audience du 5 décembre 2023 à laquelle l'affaire a été débattue, la SCI OLIVERSKY TWO, régulièrement représentée par son gérant, Monsieur [I] [F], reprend les termes de son assignation pour demander de constater l'acquisition de la clause résolutoire, d'ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [C] et Madame [P] [T] et de les condamner au paiement de la somme actualisée de 33 196,02 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er décembre 2023, d'une indemnité mensuelle d'occupation, outre une somme de 800€ en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Bien que régulièrement assignés, Monsieur [W] [C] et Madame [P] [T], n'étaient ni présents ni représentés à l'audience.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.



I. Sur la demande en résiliation du bail

1/ Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

L'article 24 III, dans sa version antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose en outre qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience aux fins de réalisation d'un diagnostic social et financier transmis au juge avant l'audience. 

En l'espèce, la SCI OLIVERSKY TWO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 2 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 3 août 2023.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Gironde par la voie électronique le 3 août 2023, soit plus de deux mois avant l'audience.

La demande est donc recevable.

2/ Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire 
Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 1er juin 2016 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 novembre 2022, pour la somme en principal de 24 267,06 €. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 janvier 2023.

3/ Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation 

Du fait de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [W] [C] et Madame [P] [T] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 23 janvier 2023. Il convient en conséquence d'ordonner leur expulsion des lieux objets du bail. 

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé aux défendeurs pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [W] [C] et Madame [P] [T] pour organiser leur départ et assurer leur relogement. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

En occupant le logement sans droit ni titre, Monsieur [W] [C] et Madame [P] [T] causent un préjudice à la SCI OLIVERSKY TWO qu'il y a lieu de réparer en les condamnant à régler une indemnité d'occupation due par eux jusqu'à libération effective des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail. Cette indemnité sera fixée à la somme de 640,15 euros et se substituera au loyer et charges dus à compter du 23 janvier 2023. 


II. Sur la demande en paiement 

L'article 7 a) dela loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. 

En l'espèce, la SCI OLIVERSKY TWO produit un décompte selon lequel Monsieur [W] [C] et Madame [P] [T] resteraient devoir la somme de 33 196,02 € à la date du 1er décembre 2023. Il appartient à la SCI demanderesse de justifier du montant de sa créance, en application de l'article 1315 du code civil dans sa rédaction applicable au litige. Ont été en conséquence déduites les sommes non justifiées par un décompte détaillé, à savoir une partie du solde de la dette locative à la date du 29 novembre 2021 (16 675,26 euros) justifiée à hauteur de 7732,38 euros seulement. 

Monsieur [W] [C] et Madame [P] [T] seront par conséquent condamnés au paiement de la somme de 24 253,14 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 1er décembre 2023 (loyer et charges du mois de décembre 2023 inclus )avec les intérêts au taux légal sur la somme de 15 314,18 € à compter du commandement de payer délivré le 23 novembre 2022 et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1153 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige. En l'absence de solidarité légale ou conventionnelle entre les défendeurs, la condamnation au paiement sera conjointe.

 
III. Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [C] et Madame [P] [T], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SCI OLIVERSKY TWO, Monsieur [W] [C] et Madame [P] [T] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juin 2016 entre d'une part la SCI OLIVERSKY TWO et d'autre part, Monsieur [W] [C] et Madame [P] [T], d’autre part, concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 6], appartement n°2, sont réunies à la date du 23 janvier 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [C] et Madame [P] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés du logement objet du bail précité dès la signification de la présente décision;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [W] [C] et Madame [P] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI OLIVERSKY TWO pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [W] [C] et Madame [P] [T] à payer à la SCI OLIVERSKY TWO une indemnité mensuelle d'occupation fixée à 640,15 euros par mois à compter du 23 janvier 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [W] [C] et Madame [P] [T] à payer à la SCI OLIVERSKY TWO la somme de 24 253,14 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtée au 1er décembre 2023 (loyer et charges du mois de décembre 2023 inclus) , avec les intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2022 sur la somme de 15 314,18 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [C] et Madame [P] [T] à payer à la SCI OLIVERSKY TWO une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [C] et Madame [P] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Gironde en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.


 LA GREFFIÈRE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION