Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 22 janvier 2024

Du 22 janvier 2024


5AA


SCI/LC



PPP Contentieux général

N° RG 23/01359 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XXE5







[T] [Z], [N] [C] épouse [Z]

C/

[U] [I], [E] [I]


 

- Expéditions délivrées à
Me FRANCOIS
Me LAPLAGNE

- FE délivrée à 
Me FRANCOIS



Le 22/01/2024


Avocats : Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX
Me Dominique LAPLAGNE



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 22 janvier 2024



JUGE : Madame Karine CHONE,

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU,



DEMANDEURS :

1 - Monsieur [T] [Z]
né le 29 Juin 1948 à [Localité 4] ([Localité 4])
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 6]

2 -Madame [N] [C] épouse [Z]
née le 02 Juin 1950 à [Localité 3] ([Localité 3])
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 6]

Représentée par Maître Guillaume FRANCOIS membre de la SELARL AQUI’LEX, avocat au Barreau de Bordeaux

DEFENDEURS :

1 - Monsieur [U] [I]
[Adresse 1]
[Localité 6]

2 - Madame [E] [I]
[Adresse 1]
[Localité 6]

Représentée par Me Dominique LAPLAGNE Avocat au barreau de BORDEAUX


DÉBATS :

Audience publique en date du 22 Novembre 2023






RAPPEL DES FAITS

Monsieur [T] [Z] et Madame [N] [Z] née [C] ont donné à bail à Monsieur [U] [I] et Madame [E] [I] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6] par contrat du 19 mai 2015, pour un loyer mensuel de 700 € et 9 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [T] [Z] et Madame [N] [Z] née [C] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire ; puis ont fait assigner Monsieur [U] [I] et Madame [E] [I] devant le pôle protection et proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l'audience du 22 novembre 2023, Monsieur [T] [Z] et Madame [N] [Z] née [C] - représentés par Maître Guillaume FRANCOIS - demandent :

- de constater l'acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail ; 

- d'ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [I] et Madame [E] [I] ; 

- et de condamner ces derniers au paiement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 3.540,65 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 22 août 2022 ; 

- d'ordonner la capitalisation des intérêts, 

- de les condamner au versement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 1.500 euros ; 

à titre subsidiaire,

- qu'il leur soit donné acte qu'ils ne s'opposent pas au principe de l'experise judiciaire avec les réserves et protestations d'usage ; 

- de les condamner in solidum au paiement d' une somme de 1.500€ en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Monsieur [U] [I] et Madame [E] [I], représentés par leur Conseil Maître Dominique LAPLAGNE sollicitent du tribunal de :

A titre principal, 

- DÉBOUTER Madame [N] et Monsieur [T] [Z] de leurs demandes pour ne pas avoir remis au locataire un logement décent au sens dela loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;

- ORDONNER la consignation des loyers entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations jusqu'au jour où Madame et Monsieur [Z] justifieront de la délivrance d'un logement décent au sens des dispositions de l'article 6 de la loi 89-462 du 6 juilet 1989;

A titre subsidiaire,

- ACCORDER des délais de paiement à Madame [E] et Monsieur [U] [I] à hauteur de 100 euros par mois échelonnés sur 23 mois, et le solde le 24ème mois ;

- ORDONNER la suspension de l'exécution de la clause résolutoire insérée dans le bail d'habitation en date du 19 mai 2015 ;

- DEBOUTER Madame [N] [Z] et Monsieur [T] [Z] de leurs demandes tendant à la résiliation judiciaire, au paiement d'indemnités d'occupation, et de leur demande d'expulsion formée à l'encontre de Madame [E] [I] et Monsieur [U] [I] ; 

A titre infiniment subsidiaire, 

- ORDONNER une expertise de l'immeuble d'habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 6], afin de décrire son état par rapport aux critères de décence, de déterminer s'il est en bon état d'usage et de réparation, de déterminer les travaux nécessaires et les frais inhérents à ces derniers, ainsi que les préjudices subis et les responsabilités encourues ;

- DONNER pour mission à l'expert de :
- Se faire communiquer tous documents utiles â l’accomplissement de sa mission ;
- Se rendre sur les lieux et les décrire ;
- Déterminer si le logement est en bon état d’usage et de réparation, mais encore décent au sens des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002 ;

Dans l'hypothèse où le logement ne serait pas décent, en bon état d'usage et de réparation, déterminer la décote de loyer à appliquer compte tenu de l'état du logement loué et chiffrer les travaux de remise en état et les préjudices subis ;

- Donner toute précision utile à la solution du litige

En toute hypothèse,

- CONDAMNER Madame [N] [Z] et Monsieur [T] [Z] à payer à Madame [E] [I] et Monsieur [U] [I] la somme de 1.000 € au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l'audience ainsi qu'aux prétentions orales telles qu'elles sont rappelées ci-dessus

L'affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Gironde par la voie électronique le 22 février 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [T] [Z] et Madame [N] [Z] née [C] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 août 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 21 février 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 19 mai 2015 contient une clause résolutoire (article J, page 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 août 2022, pour la somme en principal de 2.150,09 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 octobre 2022.

Toutefois Monsieur et Madame [I] déclarent que le logement mis à leur disposition n'est pas décent de sorte qu'ils sont fondés à solliciter la consignation des loyers et la suspension de l'effet de la clause résolutoire. 

Selon les dispositions de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il est également tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Il est de jurisprudence constante que les désordres affectant le logement, fondement à une exception d'inexécution, doivent être d'une gravité certaine et rendre impossible l'utilisation des lieux conformément à leur destination. 

En l'espèce ils exposent que la présence d'humidité et de moisissures dans toutes les pièces de la maison dont les chambres des enfants ne résultent aucunement d'un manque de nettoyage ou d'aération ou de joints défaillants et que le rapport de la société DMS Aquitaine a relevé une importante humidité anormale sur les bas des murs sinistrés. 

Il ressort toutefois des propres écritures des époux [I] que l'assurance protection juridique MAIF des bailleurs a indiqué dans son courrier du 06 février 2023 qu'il a pu être constaté en janvier 2023 l'état déplorable de la salle de bain objet d'un sinistre de dégâts des eaux en 2016; que dans le cadre de ce sinistre la cause avait été réparée et que l'assureur des locataires devait intervenir pour la remise en état des dommages consécutifs mais que cette remise en état n'a jamais eu lieu du fait de l'humidité persistante des supports à nouveau constatée en 2019 par les experts et résultant de l'eau qui s'infiltre par les joints périphériques de la baignoire ainsi que par les joints de faience du carrelage dont l'entretien incombent aux locataires au titre de ses obligations locataives.

En outre, il ressort des pièces versées au débat, que bien qu'une visite d'expert ait été programmée le 09 août 2023, cette visite a été annulée par Monsieur et Madame [I]; il est par ailleurs mentionné dans la note du 10 août 2023 que bien que contacté par téléphone, le locataire ne semble “pas très coopératif pour fixer un RDV bien que la procédure lui ait été explicitement rappelée”. Il est en enfin ajouté que Monsieur [I] semble “vouloir faire traîner les choses”. 

Par ailleurs, bien qu'une nouvelle réunion d'expertise ait été organisée le 12 septembre 2023, là encore les locataires n'ont pas été présents de sorte que l'expert n'a pas pu avoir accès au logement. 

Enfin, au vue de justifier des dommages qu'ils allèguent, les époux [I] produisent un ensemble de photos dont la qualité ne permet pas d'établir lesdits dommages. Par ailleurs il est observé que ces photos ne sont pas datées et ne permettent pas d'identifier avec certitude le lieu où elles ont été prises. 

Dès lors il ressort de l'ensemble de ces éléments que Monsieur et Madame [I] ont fait preuve d'une particulière légèreté blamâble et qu'ils ne justifient pas de l' impossibilité d'user des lieux conformément à leur destination de sorte que la gravité du manquement du bailleur ne saurait être effectivement constatée. 

En conséquence, la demande des époux [I] aux fins de voir ordonner la consignation des loyers sera rejetée. 

Dans ces conditions, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 octobre 2022.

L'expulsion de Monsieur [U] [I] et Madame [E] [I] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT:

Monsieur [T] [Z] et Madame [N] [Z] née [C] produisent un décompte démontrant que Monsieur [U] [I] et Madame [E] [I] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.341,80 € à la date du 1er novembre 2023 (novembre inclus).

Monsieur et Madame [I] indiquent avoir effectué un paiement à hauteur de 420 euros le 15 février 2023 et à hauteur de 350,87 euros le 16 mars 2023. 

Il ressort de la lecture du décompte produit par les bailleurs que ces versements ont bien été pris en compte de sorte que Monsieur et Madame [I] seront condamnés à payer la somme de 3.341,80 euros assortie du taux d'intérêts légal à compter de la présente décision. 

Par ailleurs, il convient de condamner Monsieur et Madame [I] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du 23octobre 2022 et jusqu'à la date de libération effective des lieux.

III. SUR LA SOLIDARITE 

Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité et d'indivisibilité (Clause K, page 8).

Monsieur et Madame [I] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

IV. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT

Aux termes de l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce Monsieur et Madame [I] sollicitent du tribunal l'octroi de délais de paiement sur 24 mois. 

Toutefois, au vue des pièces produites par les locataires, il apparaît qu'ils ne justifient pas d'un changement de leur situation tant personnelle que financière qui aurait permis de constater qu'ils seraient désormais en mesure de s'acquitter d'une somme en sus du loyer mensuel. 

Ils ne font par ailleurs valoir aucun motif aux fins de justifier cette demande de sorte qu'elle sera rejetée. 

V. SUR LA DEMANDE DE CAPITALISATION DES INTERÊTS

Aux termes de l'article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce aucun élément ne justifie que soit ordonnée la capitalisation des intérêts de sorte que la demande des bailleurs sera rejetée. 

VI. SUR LA DEMANDE D'EXPERTISE

En l'espèce les époux [I] sollicitent une expertise aux fins de démontrer les troubles qu'ils allèguent.

Toutefois, force est de constater que deux réunions d'expertise étaient déjà organisées en 2023, auxquelles ils ont été valablement convoquées et auxquelles ils ne sont toutefois pas présentés ou fait représenter.

Par ailleurs le simple fait de produire des photos dont il ne peut être déterminé avec certititude le lieu et le moment où elles ont été prises ne saurait suffire à justifier une telle demande.

Dans ces conditions, la demande formulée par les époux [I] sera rejetée. 

VII. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [U] [I] et Madame [E] [I] , partie succombante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture, ces frais antérieurs à l'engagement de la présente instance étant dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir Monsieur [T] [Z] et Madame [N] [Z] née [C], Monsieur [U] [I] et Madame [E] [I] seront condamnés in solidum à leur verser une indemnité d'un montant de 1.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

La nature du litige commande d'assortir le jugement de l'exécution provisoire.



PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 mai 2015 entre Monsieur [T] [Z] et Madame [N] [Z] née [C] et Monsieur [U] [I] et Madame [E] [I] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 6] sont réunies à la date du 23 octobre 2022;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [I] et Madame [E] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [U] [I] et Madame [E] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [T] [Z] et Madame [N] [Z] née [C] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [I] et Madame [E] [I] à verser à Monsieur [T] [Z] et Madame [N] [Z] née [C] la somme de 3.341,80€ (décompte arrêté au 1er novembre 2023 (novembre inclus)), incluant les indemnités d'occupation à compter du 23 octobre 2022 jusqu'au 1er novembre 2023), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [T] [Z] et Madame [N] [Z] née [C] de leur demande de voir ordonner la capitalisation des intérêts ; 

CONDAMNE Monsieur [U] [I] et Madame [E] [I] à verser à Monsieur [T] [Z] et Madame [N] [Z] née [C] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE Monsieur [U] [I] et Madame [E] [I] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; 

REJETTE toute autre demande des parties ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [I] et Madame [E] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la sous-préfecture ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [I] et Madame [E] [I] à verser à Monsieur [T] [Z] et Madame [N] [Z] née [C] une indemnité d'un montant de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l'exécution provisoire.


Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.


 LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION