Cour d'Appel · 5ème Chambre — 11 octobre 2023

5ème Chambre





ARRÊT N° 285



N° RG 20/03062 - N° Portalis DBVL-V-B7E-QXUJ













Société SOFIPIERRE



C/



S.A.S. MAJE



















Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée













Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me Le Couls Bouvet

 Me Lhermitte







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 11 OCTOBRE 2023





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :

Madame Isabelle OMNES, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :

A l'audience publique du 19 Juin 2023, devant Madame Pascale LE CHAMPION, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 11 Octobre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :

Société SOFIPIERRE, société civile de placement collectif immobilier à capital variable, immatriculée au RCS d'Evry sous le n° 351 552 609, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, 

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU, DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Dominique COHEN TRUMER de la SELASU SELAS COHEN-TRUMER, plaidant, avocat au barreau de PARIS





INTIMÉE :

S.A.S. MAJE, immatriculée au RCS de Paris sous le n° 382 544 310, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, 

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Yann RUMIN, avocat au barreau de Nantes substituant Me Frédérique ELKAIM, plaidant, avocat au barreau de TOULOUSE







Par acte sous seing privé du 1er septembre 2008, un bail commercial a été conclu entre les sociétés Imaje et Broussais, aux droits desquelles viennent aujourd'hui la société Maje et la société Sofipierre, portant sur un local commercial de vente de vêtements et accessoires, situé [Adresse 6] à [Localité 17]. 



Ce bail a été conclu pour une durée de neuf ans, ayant commencé à courir le 1er septembre 2008 pour se terminer le 31 août 2017.



Par acte du 24 mars 2017, la société Maje a fait délivrer à la société Sofipierre une demande de renouvellement à effet du 1er septembre 2017, moyennant un loyer annuel de 45 000 euros hors taxes et hors charges.



Par exploit d'huissier du 8 juin 2018, la société Maje a fait citer la société Sofipierre devant le juge des loyers commerciaux.



Par décision du 13 septembre 2018, le juge des loyers commerciaux a, avant-dire droit sur le montant du loyer, ordonné une expertise et désigné à cette fin M. [D].

Le rapport d'expertise a été déposé le 19 septembre 2019. 



Par jugement du 7 mai 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal de Saint-Malo a :

- fixé le loyer annuel du bail, renouvelé au 1er septembre 2017, des locaux situés à [Localité 17], [Adresse 6], au montant de 20 480 euros hors charges et hors taxes,

- s'est déclaré incompétent pour ordonner l'apurement des comptes entre les parties,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire,

- condamné la société Sofipierre aux entiers dépens de l'instance, y compris les frais d'expertise.



Le 7 juillet 2020, la société Sofipierre a interjeté appel de cette décision.



Par ordonnance du 10 juin 2021, le conseiller de la mise en état a rejeté les demandes de la société Sofipierre tendant notamment à voir le magistrat de la mise en état et la cour déclarés incompétents au profit du tribunal judiciaire de Saint-Malo pour statuer sur la demande de lissage.



Par conclusions notifiées le 2 février 2023, la société Sofipierre demande à la cour de :

- infirmer le jugement, en ce qu'il :

* a fixé le loyer annuel du bail, renouvelé au 1er septembre 2017, des locaux situés à [Localité 17], [Adresse 6], au montant de 20 480 euros hors charges et hors taxes,

* l'a déboutée de ses demandes,

* l'a condamnée aux entiers dépens de l'instance, y compris les frais d'expertise, 

Et, statuant à nouveau, de :

- débouter la société Maje de ses l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- juger qu'il y a lieu a déplafonnement du loyer en raison d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité,

- retenir une surface pondérée de 53,04 m²,

- fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er septembre 2017 à la somme annuelle de 50 388euros hors taxes et hors charges, étant précisé que le preneur sera redevable d'un loyer de 49 257 euros HT et HC à compter du 20 avril 2018 et du loyer de 50 388 euros HT et HC à compter du 9 décembre 2019,

- subsidiairement, désigner tel expert qu'il plaira à fin d'apprécier la valeur locative du local au 1er septembre 2017,

- condamner la société Maje à verser à la société Sofipierre la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de 1ère instance et d'appel comprenant notamment les frais d'expertise,

- confirmer le jugement en ce que le juge s'est déclaré incompétent pour établir les comptes entre les parties.



Par dernières conclusions notifiées le 23 novembre 2020, la société Maje demande à la cour de :

A titre principal :

- débouter la société Sofipierre de toutes ses demandes, fins et conclusions, 

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Malo, dont il a été relevé appel, en fixant la surface pondérée des locaux expertisés à 50,54 m2,

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Malo, dont il a été relevé appel, en fixant le prix moyen pondéré à 425 euros le m² pondéré,

- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Malo, en appliquant une décote de 10 % sur la valeur locative, en raison de la prise en charge par le preneur de la taxe foncière,

- en conséquence, fixer le loyer de renouvellement à compter du 1er septembre 2017 à la somme de 19 332 euros HT HC annuel (425*50,54*0,9),

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Malo, dont il a été relevé appel, sur la condamnation de la société Sofipierre à la prise en charge des dépens de première instance et notamment des frais d'expertise,

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Malo, en condamnant la société Sofipierre à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, concernant les frais irrépétibles exposés dans la procédure de première instance,

A titre très subsidiaire, si la cour devait fixer par extraordinaire la valeur locative à un montant supérieur au loyer plafond,

- juger, qu'il n'y a eu aucune modification notable des éléments 1° à 4° de l'article L.145-33 du code de commerce au cours du bail expiré,

- juger, qu'il n'y a eu aucune évolution notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, ayant eu un impact favorable sur son commerce,

- juger, que le loyer de renouvellement, au 1er septembre 2017, ne saura excéder le loyer plafond de 49 257,00 euros annuel HT HC,

A titre très infiniment subsidiaire, si la cour devait fixer par extraordinaire la valeur locative à un montant supérieur au loyer plafond et retenir un motif de déplafonnement,

- juger, que la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente,

- juger, que le nouveau loyer ne sera applicable qu'à compter soit (i) de la date à laquelle le bailleur exposera ses prétentions au preneur par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec AR, soit (ii) de la date de l'accusé de réception du mémoire du 29 novembre 2019 si l'appelante le verse aux débats,

En tout état de cause,

- condamner la société Sofipierre à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, concernant les frais irrépétibles exposés dans la présente procédure d'appel,

- condamner la société Sofipierre aux entiers dépens de l'instance.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 mai 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



La société Sofipierre soutient que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative dès lors qu'il y a eu, au cours du bail expiré, une modification des facteurs locaux de commercialité et ce même si la valeur locative est supérieure au loyer plafonné.







Elle reprend les termes de l'expertise et indique qu'il y a eu des modifications des facteurs locaux de commercialité liés à l'augmentation de l'activité touristique, à la création de parkings, l'aménagement des accès avec notamment l'arrivée de la LGV.



Elle fixe la surface pondérée du local de 53,04 m² en estimant que l'angle et les vitrines du local doivent être évalués à 1,30 et non pas 1,1 comme retenu par l'expert.



Elle entend se prévaloir de l'attractivité de la ville, de l'emplacement des locaux, de la surface pondérée des locaux notamment. Elle explique qu'il faut retenir des références antérieures à la date de renouvellement mais proches de celle-ci.



La société Sofipierre indique que le loyer d'origine a été fixé en tenant compte du remboursement de la taxe foncière par le preneur et qu'il n'y a pas lieu de procéder à une décote de 10 % comme revendiquée par le preneur. Elle signale qu'il convient de prendre en compte les preneurs de référence qui sont soumis aux mêmes obligations que le preneur en renouvellement.



En réponse, la société Maje conteste la surface pondérée alléguée par le bailleur et explique que l'angle de la vitrine est masqué par une colonne de béton.



Elle expose que lorsque la valeur locative est inférieure au loyer plafond, le loyer doit être fixé à la valeur locative sans qu'elle n'ait à démontrer une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du code de commerce.



Elle s'oppose à la référence du bailleur sur le loyer de la Biscuiterie Saint Michel. Elle s'associe à l'analyse de l'expert sur les loyers références.



Elle réclame une décote sur la valeur locative en expliquant qu'elle a, à sa charge, la taxe foncière.



Très subsidiairement, la société Maje fait état de l'absence de motifs de déplafonnement du loyer et affirme que seule l'activité touristique a connu une évolution.



- Sur le loyer.



Selon le bail, les locaux loués sont situés dans un ensemble situé [Adresse 6] à [Localité 17], et ils comprennent :

- le lot de copropriété n° 12 soit un magasin ayant son entrée principale et vitrine [Adresse 12] et une vitrine sur le [Adresse 9], une entrée particulière par le n° [Adresse 3], des WC communs avec le lot n° 13,

- le lot de copropriété n° 10 soit un sous-sol.



L'activité prévue est l'usage exclusif d'équipement de la personne, vêtements et accessoires.



En application de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1° les caractéristiques du local considéré,

2° la destination des lieux,

3° les obligations respectives des parties,

4° les facteurs locaux de commercialité,

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.



L'article R. 145-2 du même code indique que les éléments mentionnés aux 1° à 5° de l'article L. 145-33 s'apprécient dans les conditions fixées par la présente sous-section.

Selon l'article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :

1° de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public,

2° de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux,

3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée,

4° de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail,

5° de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.



* La modification de ces éléments doit s'être réalisée au cours du bail commercial expiré soit entre le 1er septembre 2008 et le 31 août 2017.



Les locaux sont implantés à [Localité 17] intra-muros à l'angle de la [Adresse 12] et du [Adresse 9]. La [Adresse 12] est un rue commerçante ; la façade et l'entrée du magasin sont situées sur cette rue.

Les locaux sont situés sur un axe principal très passant entre la [Localité 10] et [Localité 7].

La ville de [Localité 17] a vu sa population baisser entre 2006 et 2011, passant de 49 661 habitants à 45 021.

La [Adresse 12] attire de nombreux touristes, notamment des touristes étrangers (entre 1,5 million à 2 millions) et parisiens à hauteur d'un quart des touristes.

L'expert a relevé qu'au cours du bail, il n'y a pas eu de modification importante des commerces situés dans le voisinage, si ce n'est une accentuation de la destination touristique de la rue. Il indique que la destination commerciale de la rue n'est pas modifiée avec une forte proportion de commerce de type 'vêtements et accessoires'.

Le plan de circulation et les rares possibilités de stationnement aux abords du local n'ont pas été modifiés.



L'expert a noté deux principales modifications au cours du bail :

- la desserte de [Localité 17] par le TGV depuis le mois de décembre 2005, puis la ligne LGV facilitant les déplacements entre la ville et [Localité 8],

- la mise en service d'un nouveau parking souterrain [Localité 16] d'une capacité de 481 places, le 1er novembre 2009, aux abords immédiats des remparts de la ville.



Ainsi la destination touristique de [Localité 17] s'est accentuée et a renforcé l'intérêt des grandes enseignes pour des boutiques du centre-ville.

L'expert a écrit que les facteurs locaux de commercialités avaient évolué positivement à [Localité 17] intra-muros au cours des dernières années, que ces modifications des facteurs locaux de commercialité, liées principalement à l'augmentation de l'activité touristique, présentent un intérêt pour le type de commerce qui s'adresse plus particulièrement à la clientèle touristique.



L'expert a conclu de manière formel qu'il n'y a pas eu de modification des caractéristiques des locaux loués à la société Maje.

Ces conclusions expertales sont confirmées par un rapport d'expertise amiable du 15 juillet 2017 produit aux débats.



En conséquence, il convient de considérer, comme l'a fait le premier juge, que les facteurs locaux de commercialité n'ont pas entraîné de conséquences pour le commerce du preneur.













* Sur la surface pondérée des locaux loués.



Suivant les recommandations de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière qui constituent les références adoptées de façon habituelle par l'ensemble des professionnels de l'immobilier commercial, il convient de retenir, comme l'a fait l'expert, le principe d'une pondération.



Il n'est pas contesté que la surface :

- de vente est de 40 m²,

- du placard de 0,7 m²,

- de la réserve de 1,72 m²,

- de la petite réserve entourant le WC au sous-sol de 5,6 m²,

- du WC avec lave-mains de 1,55 m²,

- de la grande réserve du sous-sol de 24 m².

Soit 73,57 m² au total.



Après application des coefficients de pondération, selon l'expert, la surface est de :

- au rez-de-chaussée,

- surface de vente :

- angle, 12,5 m² x 1,1 soit 13,75 m² 

- 1ère zone, 18 m² x 1,0 soit 18 m²

- 2ème zone, 9,5 m² x 0,9 soit 8,55 m²

- placard, 0,70 m² x 0,3 soit 0,21 m²

- réserve, 1,72 m² x 0,4 soit 0,69 m²

- sous-sol : 

- petite réserve, 5,6 m² x 0,3 soit 1,68 m²

- WC, 1,55 m² x 0,3 soit 0,46 m²

- grande réserve, 24 m² x 0,3 soit 7,20 m².

Soit un total de 50,54 m².



La contestation porte sur la pondération à appliquer sur l'angle de la surface de vente.

Cette zone fait l'objet d'un coefficient de pondération de 1,10 à 1,30 en fonction de l'effet vitrine.

Il est avéré que cet angle se situe entre la [Adresse 12] (rue principale) et le [Adresse 9] (rue secondaire), soit une vitrine sur la [Adresse 12] de 3,11 mètres, et 3 vitrines d'une longueur totale de 3,03 mètres sur le [Adresse 9]. Il constitue indéniablement un atout pour le commerce. Néanmoins les 3 vitrines situées sur le [Adresse 9] sont étroites et séparées par des murs et l'angle droit de la vitrine est aveugle puisqu'il est caché par un poteau.

Ainsi l'effet vitrine est amoindri, et le coefficient de 1,10 doit être retenu et non pas le coefficient de 1,30 comme le souhaite le bailleur.



* Sur les éléments de comparaison des loyers.



L'expert a retenu plusieurs éléments de comparaison concernant des loyers de commerce situés [Adresse 12], [Adresse 13], [Adresse 15], de l'angle de la [Localité 11] et [Adresse 14]. Il a également retenu la cote annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières au 1er janvier 2018 des éditions Callon.

Les références de l'expert concernent des loyers conclus entre 2008 et 2013 pour 6 références, et en 2007 pour 5 références. 

L'expert a retenu un prix moyen pondéré en fonction de ces éléments.



Le bailleur entend faire référence au seul loyer de la Biscuiterie Saint Michel. Ce loyer date de 2018 et est donc postérieur à la période de référence. 

Il appartient dans le cadre d'une procédure à chaque partie de communiquer des éléments justifiant leur demande. La société Sofipierre n'a versé aux débats qu'une seule et unique référence, qui ne peut être retenue. Il n'est pas fait droit à sa demande d'expertise, cette mesure d'instruction n'ayant pas pour but de suppléer la carence des parties.



Concernant la décote de la valeur locative réclamée par le preneur en raison du paiement de la taxe foncière, il convient de signaler que l'expert a retenu des éléments de référence intégrant la charge de l'impôt foncier pour le preneur. Ainsi, il est possible de comparer les charges et obligations incombant au preneur en renouvellement avec celles incombant aux locataires de référence.

La somme de 425 euros le m² telle que retenue par l'expert et par le premier juge est confirmée.



Le loyer est donc de 425 x 50,54 m² soit 21 479,50 euros HT et hors charges à compter du 1er septembre 2017.

Le jugement est infirmé sur le montant.



Il n'est pas nécessaire de statuer sur les demandes subsidiaires.



- Sur les autres demandes.



Succombant en appel, la société Sofipierre est déboutée de sa demande en frais irrépétibles et est condamnée à payer à la société Maje la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.



PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe : 



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf celle relative au moment du loyer ;



Statuant à nouveau,

Fixe le loyer annuel du bail, renouvelé au 1er septembre 2017, à la somme de 21 479,50 euros HT et hors charges ;



Y ajoutant,

Déboute la société Sofipierre de sa demande en expertise ;



Condamne la société Sofipierre à payer à la société Maje la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la société Sofipierre aux dépens.



Le greffier, La présidente,