Cour d'Appel · 5ème Chambre — 25 octobre 2023

5ème Chambre





ARRÊT N° 312



N° RG 20/03383 - N° Portalis DBVL-V-B7E-QZCN













S.A.S. OMNIUM DE CONSTRUCTIONS DEVELOPPEMENTS LOCATIONS



C/



SAS BLAL venant aux droits de L'AMICALE



















Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée













Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me Bommelaer

 Me Preneux







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 25 OCTOBRE 2023





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :

Madame Chantal PELERIN, lors des débats et Madame I. OMNES lors du prononcé





DÉBATS :

A l'audience publique du 03 Juillet 2023, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 25 Octobre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





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APPELANTE :

S.A.S. OMNIUM DE CONSTRUCTIONS DÉVELOPPEMENTS LOCATIONS immatriculée au RCS de RENNES sous le n° 739 202 166, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Laurence CADENAT de la SELARL CVS, plaidant, avocat au barreau de NANTES





INTIMÉE :

SAS BLAL venant aux droits de L'AMICALE, immatriculée au RCS de LORIENT sous le numéro 830 414 991, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège.

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Me Stéphanie PRENEUX de la SELARL BAZILLE, TESSIER, PRENEUX, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Camille MANDEVILLE de la SELARL GUEGUEN AVOCATS, plaidant, avocat au barreau de NANTES

Aux termes d'un acte notarié en date du 15 mars 1983, M. et Mme [L], aux droits desquels se trouve la société Omnium de Construction Développement Locations (ci-après dénommée la société OCDL) ont donné à bail à la société Reflet et Cie, devenue la société l'Amicale, un local commercial situé au [Adresse 3] à [Localité 6] dont l'activité est l'exploitation d'un bar tabac PMU sous l'enseigne "[7]".



Ce bail a fait l'objet de plusieurs renouvellements, le dernier résultant d'une demande de renouvellement à effet au 27 mars 2011.



Le 25 janvier 2011, le bar "[7]" a été soumis à la visite de la commission de sécurité d'arrondissement en tant qu'établissement recevant du public.



Par courrier du 28 mars 2011, le maire de [Localité 6] a invité le preneur à respecter, dans les meilleurs délais, deux préconisations relatives d'une part à la vérification des installations électriques, gaz et extincteurs par un technicien compétent et d'autre part, à l'ouverture d'un registre de sécurité. Par ailleurs, il lui a demandé, sous peine d'émission d'un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation, de réaliser dans un délai d'un mois des travaux de confortement du plafond du sous-sol, cette injonction étant transmise au bailleur, propriétaire du bâti.



Le 3 mai 2013, la société l'Amicale a transmis au bailleur le rapport de vérification établi par la société Socotec faisant état de non-conformités de l'installation électrique et l'a mis en demeure de commander l'ensemble des travaux nécessaires à la remise aux normes de l'établissement en vue d'éviter une fermeture administrative.



Suivant ordonnance de référé du 19 juillet 2013, le président du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a autorisé la société L'Amicale à faire réaliser les travaux prescrits par la société Socotec afférents à la mise aux normes de l'installation électrique du local commercial et a dit n'y avoir lieu à référé quant à sa demande de condamnation du bailleur à prendre en charge les travaux, en relevant que la détermination de leur charge impliquait une interprétation des stipulations contractuelles relevant du pouvoir du juge du fond.



Faisant valoir son impossibilité de commander l'exécution des travaux de mise aux normes de l'installation électrique en raison de nombreuses infiltrations affectant le local, la société L'Amicale a initié une nouvelle procédure devant le juge des référés qui, par ordonnance du 6 décembre 2016, a enjoint à la société OCDL de faire réaliser les travaux nécessaires à la mise hors d'eau, de façon pérenne, du toit et de la couverture des locaux loués dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance, sous peine d'astreinte de 100 euros par jour de retard.



Les travaux relatifs à l'installation électrique ont été réalisés par le preneur au printemps 2016.



Par acte d'huissier en date du 12 octobre 2016, la société l'Amicale a assigné la société OCDL devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de la voir condamner au paiement desdits travaux ainsi qu'au versement de dommages-intérêts complémentaires.



Par jugement en date du 2 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Saint Nazaire a :

- condamné la société OCDL à verser à la société Blal, venant aux droits de la société l'Amicale la somme de 10 213,20 euros TTC, avec intérêts à compter du 12 octobre 2016,

- débouté la société Blal du surplus de ses demandes,

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,

- condamné la société OCDL à verser à la société Blal la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société OCDL aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de la SCP Cadorert Toussaint- Denis & associés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Le 24 juillet 2020, la société OCDL a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 6 juin 2023, elle demande à la cour de :

Sur la demande de remboursement des travaux d'électricité

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à verser à la société Blal la somme de 10 213,20 euros TTC avec intérêt à compter du 12 octobre 2016, outre la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance,

Et statuant à nouveau :

A titre principal :

- juger que les travaux d'électricité réalisés à l'initiative de la société Blal relèvent des obligations transférées au locataire aux termes du bail du 15 mars 1983,

En conséquence,

- débouter intégralement la société Blal de sa demande de condamnation à la somme de 13 740 euros TTC,

A titre subsidiaire :

- juger qu'en tout état de cause, le montant des travaux devant être remboursé par elle à la société Blal doit être calculé sur la base de montants hors taxes et non toutes taxes comprises,

- juger que seule l'intervention sur le tableau électrique de la réserve tabac peut incomber au bailleur, seule intervention préconisée par la Socotec portant sur l'installation électrique des locaux loués,

En conséquence,

- limiter à 480 euros HT sa condamnation au titre des travaux de reprise sur l'installation électrique,

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Blal du surplus de ses demandes,

- juger qu'elle n'a fait preuve d'aucune résistance abusive,

- juger que la société Blal ne rapporte la preuve d'aucun préjudice,

- débouter la société Blal de sa demande,

En tout état de cause :

- condamner la société Blal à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Blal aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de maître Bommelaer, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Par dernières conclusions notifiées le 2 mai 2023, la société Blal demande à la cour de :

- recevoir la société Blal, venant aux droits et obligations de la société L'Amicale, en ses conclusions d'intimée et de l'y déclarée bien fondée,

En conséquence, 

- débouter la société OCDL de son appel en ce qu'il est mal fondé, 

Y faisant droit,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Pour le surplus et statuant à nouveau,

- condamner la société OCDL au paiement d'une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société OCDL aux entiers dépens de première instance et d'appel.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 juin 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



- Sur la charge des travaux



La société OCDL soutient que l'intégralité des travaux de remise en état de l'installation électrique du local doit être mise à la charge du locataire. Elle propose de se référer au rapport de la commission Delmon et au décret n°87-712 du 26 août 1987 qui incluent les équipements d'installations électriques dans la liste des réparations locatives. 

Elle fait valoir que, pour déterminer la charge des travaux, il convient de vérifier le critère matériel, à savoir si l'élément sur lequel il convient d'intervenir entre dans l'énumération des éléments dont l'entretien, la réparation ou le remplacement incombe au preneur puis de vérifier le critère causal, à savoir si l'intervention est nécessaire en raison de la vétusté, de dégradations ou de travaux de mises en conformité.

S'agissant du critère matériel, elle soutient que le bail en son article 2 met à la charge du locataire le remplacement des installations ou appareils électriques notamment en cas d'exigence administrative. Elle indique que le rapport de la Socotec a mentionné dans sa liste récapitulative des observations relatives aux non-conformités constatées les tableaux électriques et les récepteurs et prises de courant. Elle en déduit que le bail mettant à la charge du locataire le remplacement des appareils et des installations électriques, les interventions préconisées par la SOCOTEC incombent au locataire. Elle précise que dans un arrêt du 4 avril 2018, la cour d'appel de Rennes confirmée par un arrêt de la Cour de cassation du 12 décembre 2019, avait considéré en présence de la même clause du bail, que les travaux de rénovation de l'installation électrique, exigés par l'administration, incombaient au locataire. 

S'agissant du critère causal, elle expose que le bail met à la charge du preneur le remplacement des appareils et installations suite à des exigences administratives et affirme que cela inclut nécessairement les prescriptions de la commission de sécurité. En tout état de cause, elle soutient que les travaux réalisés par la locataire ne résultent pas d'une injonction administrative en l'espèce mais simplement d'un entretien locatif ou de la vétusté, ce qui incombe au locataire.

A titre subsidiaire, la société OCDL fait valoir qu'en cas de condamnation au paiement des travaux réalisés par la locataire, il ne peut être mis à sa charge la TVA qui peut être récupérée par la locataire, la société Blal. Elle demande également à ce que seule l'intervention sur le tableau électrique de la réserve soit mis à sa charge soit 480 euros HT s'agissant de la seule intervention préconisée par la SOCOTEC au titre de l'installation électrique. Elle lui reproche également d'avoir tardé à procéder aux travaux, ce qui a eu un effet inflationniste sur le montant des travaux.



La société Blal, venant aux droits de la société l'Amical, sollicite la confirmation du jugement qui a considéré que les stipulations du bail n'avaient pas transféré au preneur la charge du remplacement de l'installation électrique. Elle rappelle que la jurisprudence interprète strictement les clauses du bail transférant la charge des travaux au preneur. Elle soutient que l'article 2 du bail ne transfert au preneur que la charge du remplacement des appareils électriques et non de l'installation électrique et que la jurisprudence invoquée par l'appelante ne peut être transposable en ce que la clause du bail était différente et mentionnait en sus 'tous les équipements'.

Elle ajoute que la jurisprudence retient que les travaux, dont la mise en oeuvre est prescrite par une commission de sécurité, ne peuvent être mis à la charge du preneur que si une clause parfaitement explicite du bail le stipule, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, la mention 'exigences administratives' étant trop vague. Elle indique que le courrier qu'elle a reçu de la mairie de [Localité 6], après visite de la commission de sécurité, qui lui demande la mise aux normes dans le délai d'un mois pour éviter le risque de fermeture administrative constitue, à tout le moins, une exigence administrative.

Elle demande de voir confirmer le jugement sur le montant de la condamnation allouée en indiquant qu'il ne peut être reproché à l'électricien, qui a réalisé les travaux, d'avoir remplacé le tableau sans se limiter au changement d'éléments sur une installation antique et ce pour éviter d'avoir sa responsabilité engagée en cas de dysfonctionnement. Elle ajoute que le délai entre l'émission des devis et la réalisation des travaux n'incombe qu'à l'incurie du bailleur.



Aux termes des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance de la chose louée ainsi que d'une obligation d'entretenir celle-ci en état de servir à l'usage auquel elle est destinée, et ce, pour tout au long du bail, sous réserve des réparations locatives qui incombent au preneur.



Aux termes de l'article 1754 du code civil, le preneur doit réaliser les réparations locatives ou de menu entretien, sauf clause contraire, désignées par l'usage des lieux et entre autres, les réparations à faire :

- aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminée,

- au recrépitement du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur de un mètre,

- aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques uns de cassés,

- aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu,

- aux portes, croisés, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.



Aux termes de l'article 1755 du code civil, sauf clause expresse du bail mettant ces réparations à la charge du preneur, le bailleur est tenu des réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure.



Si les articles précités opèrent la répartition de la charge des travaux entre le bailleur et le preneur, ces dispositions n'ont pas un caractère d'ordre public, des clauses du bail pouvant modifier cette répartition. Toutefois, il est constant que ces clauses doivent être interprétées strictement en exigeant une stipulation expresse, et dépourvues de toute équivoque, précisant la nature des travaux dont la charge est contractuellement transférée du bailleur au preneur.



Il n'y a pas lieu de se référer au rapport de la commission Delmon établi pour la refonte du bail d'habitation en 1975, qui ne concerne pas les baux commerciaux et qui ne mentionne pas le remplacement de l'installation électrique au titre des réparations locatives. Il en est de même des dispositions du décret n° 87-712 du 26 août 1987 également invoquées par l'appelante.



En l'espèce, le bail stipule en son article 2 'entretien-réparations' :

'Le preneur devra entretenir pendant tout le cours du bail les lieux loués, constamment en état de réparations locatives et d'entretien, notamment les peintures, fermetures, ferrures, plomberie et autres.

L'entretien en excellent état de propreté et de présentation des lieux loués sera entièrement à sa charge, en ce compris : rideau de fermeture, porte, boiserie, etc. Les peintures extérieures devront être refaites tous les cinq ans. Les fermetures métalliques seront maintenues en état de graissage soigneux.

Il entretiendra également les robinets d'eau et de gaz en bon état de fonctionnement et généralement fera son affaire personnelle de l'entretien, de la remise en état et de toutes réparations de quelque nature qu'elles soient et même de tous remplacements qui deviendraient nécessaires, le tout relativement aux plomberie, fumisterie, menuiserie, serrurerie, appareils électriques, de chauffage, de carrelage, marquises, peinture, cuvette des water-closets, appareils de chasse d'eau, évier, robinetterie, parquets et, en général, à tout ce qui pourra garnir les lieux loués, sans aucune exception ni réserve et sans que l'énonciation qui précède puisse être interprétée comme une reconnaissance par le propriétaire de l'existence, dans les lieux loués, des accessoires auxquels ces énonciations se rapportent.

Il supportera toutes les réparations qui seraient rendues nécessaires par suite du défaut d'exécution des réparations locatives ou d'entretien ou de dégradations résultant de son fait ou de sa clientèle ou de son personnel.

A l'expiration du bail, il rendra les lieux en bon état de réparations, d'entretien et de fonctionnement.

Il sera responsable de tous accidents ou avaries quelconques qui pourraient résulter de tous services et installations de l'immeuble.

Si, pour une cause quelconque, le remplacement des installations ou des appareils dont il est parlé ci-dessus, devenait nécessaire, même par suite d'usure, de vétusté, de force majeure ou d'exigence administrative, il sera entièrement à la charge du preneur, sans recours contre le bailleur.

Le preneur fera son affaire personnelle de façon à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété ou recherché à ce sujet, de toutes réclamations ou contestations qui pourraient survenir du fait de son activité dans les lieux loués. Il aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessaires par l'exercice de son activité, tout en restant garant vis-à-vis du bailleur de toute action en dommages et intérêts de la part des autres locataires ou des voisins que pourrait provoquer l'exercice de cette activité.'



Il résulte de ladite clause en son paragraphe 3 que le preneur est tenu de l'entretien, de la remise en état et de toutes réparations de quelque nature des 'appareils électriques' et non de l'installation électrique. Si aux termes du paragraphe 7, le preneur doit prendre en charge 'le remplacement des installations ou des appareils dont il est parlé ci-dessus, devenant nécessaire, même par suite d'usure, de vétusté, de force majeure ou d'exigence administrative', cela ne peut concerner que les 'appareils électriques' précédemment visés et non l'installation électrique, celle-ci ne faisant pas l'objet d'une stipulation expresse du bail.



Les recommandations de la commission de sécurité, reprises dans le courrier de la mairie du 15 avril 2011, préconisent la vérification des installations électriques, gaz et extincteurs par un technicien compétent et l'ouverture d'un registre de sécurité. Il résulte du rapport de la SOCOTEC du 28 février 2013 suite aux vérifications de l'installation électrique, l'existence de non-conformité relatives aux tableaux électriques (tableau général et tableau réserve tabac) et aux récepteurs et prises de courant (absence de continuité du circuit de protection, à relier à la terre).



Comme l'a rappelé à juste titre le jugement entrepris, un appareil électrique est un objet formé d'un assemblage de pièces et qui fonctionne sur une tension supérieure à 110 volts alors que l'installation électrique concerne l'ensemble des circuits et appareillages électriques dont font partie le tableau électrique, les boîtes de connexion, interrupteurs et prises. Il ne peut être soutenu que les tableaux électriques auraient pour fonction de protéger l'installation électrique. Il doit en être déduit que les recommandations de la commission de sécurité et de la SOCOTEC concernent l'installation électrique en vue de sa mise aux normes et non les seuls appareils électriques.



La jurisprudence invoquée par l'appelante ne peut être transposée en l'espèce dans la mesure où la clause du bail sur laquelle les juridictions ont eu à statuer diffère de celle du présent litige. En effet, la clause du bail de la jurisprudence invoquée mentionne 'Si, pour une cause quelconque, le remplacement des installations ou des appareils, et en général de tous équipements devenait nécessaire, même par suite d'usure, de vétusté, de force majeure ou d'exigence administrative, il sera entièrement à la charge du preneur, sans recours contre le bailleur'. Cette clause qui vise tous les équipements et ne se limite pas aux appareils et installations précédemment évoqués est ainsi plus large que celle de l'espèce.



Il est constant que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont, sauf stipulation contraire expresse du bail, à la charge du bailleur. En l'espèce si la clause du bail stipule 'si, pour une cause quelconque, le remplacement des installations ou des appareils dont il est parlé ci-dessus, devenait nécessaire, même par suite d'usure, de vétusté, de force majeure ou d'exigence administrative, il sera entièrement à la charge du preneur, sans recours contre le bailleur.', il n'en demeure pas que cette notion d''exigences administratives' visées au bail est trop floue et peut revêtir diverses significations. Cette clause est imprécise quant à la nature des travaux de mise en conformité devant être supportés par le preneur.



Il ne peut être soutenu que les travaux de mise aux normes de l'installation électrique sont nécessaires à l'exercice de l'activité du preneur ou ne seraient dus qu'à la vétusté ou à un entretien locatif.



Au vu de l'ensemble de ces éléments, il appartient au bailleur de supporter le coût des travaux de mise en conformité au titre de son obligation de délivrance puisque selon l'alinéa 2 de l'article 1719 : «Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : (...) D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée». Le jugement, qui a mis à la charge du bailleur le coût de remplacement de l'installation électrique en vue d'assurer sa mise aux normes, sera confirmé.



Sur le montant des travaux, la locataire a produit un devis de la société LB2 électricité du 1er juin 2015 qui fait apparaître un montant de travaux sur la base du rapport SOCOTEC d'un montant de 10 213,20 euros TTC et 8 511 euros HT.

Le principe de la réparation intégrale suppose la prise en compte de la TVA qui sera réglée aux entreprises chargées des travaux de réparation des désordres, si cette taxe reste à la charge du créancier de l'indemnité en vertu des règles fiscales, lorsqu'il ne peut la récupérer. Il est constant qu'il appartient à celui qui réclame une condamnation incluant la TVA, comme le sollicite la société Blal, de prouver que ses activités professionnelles n'étaient pas soumises à cette taxe, dès lors non récupérable. Or la société Blal n'en justifie pas et n'évoque pas ce point dans ses écritures.



En revanche, il n'y a pas lieu de limiter la condamnation à la somme de 480 euros HT correspondant à la seule réfection du tableau électrique en ce que le devis répertorie l'ensemble des travaux à effectuer sur la base du rapport de la SOCOTEC pour mettre aux normes l'installation électrique sans la limiter à un seul élément de cette installation électrique. Il ne peut, non plus, être reproché au locataire d'avoir attendu 6 mois pour procéder à la réalisation des travaux, ce qui a contribué à augmenter le montant du devis dans la mesure où les travaux incombaient au bailleur.



Au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la condamnation du bailleur à la somme de 10 213,20 euros TTC et de la limiter à la somme de 8 511 euros HT.



- Sur la demande de condamnation pour résistance abusive



Le bailleur s'y oppose mais il convient de relever que la société Blal, qui avait été déboutée de cette demande par le premier juge, sollicite la confirmation du jugement en toutes ses dispositions. Il n'a, dès lors, pas lieu de statuer sur cette demande.



- Sur les frais irrépétibles et les dépens



Succombant en son appel, la société OCDL sera condamnée à verser la somme de 3 000 euros à la société Blal au titre des frais irrépétibles en cause d'appel et aux entiers dépens. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, 



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à préciser que la société Omnium de constructions développements locations sera condamnée à verser à la société Blal la somme de 8 511 euros HT ;



Y ajoutant,



Condamne la société Omnium de constructions développements locations à verser à la société Blal la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ;



Condamne la société Omnium de constructions développements locations aux entiers dépens d'appel ;



Déboute les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions.



Le greffier, La présidente,