Cour d'Appel · 5ème Chambre — 25 octobre 2023

5ème Chambre





ARRÊT N° 314



N° RG 20/03835 - N° Portalis DBVL-V-B7E-Q3B2













M. [N] [J]



C/



Mme [U] [Y] épouse [O]

M. [L] [O]

M. [V] [T]



















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours













Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me Huchet (+ AFM)

 Me Tremoureux







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 25 OCTOBRE 2023





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :

Madame Chantal PELERIN, lors des débats, et Madame Isabelle OMNES, lors du prononcé,





DÉBATS :

A l'audience publique du 03 Juillet 2023, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 

réputé contradictoire, prononcé publiquement le 25 Octobre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANT :

Monsieur [N] [J]

né le 13 septembre 1969 à [Localité 8], de nationalité française 

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Marc-Olivier HUCHET de la SCP HUCHET, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d'une aide juridictionnelle partielle (55 %) numéro 2020/008010 du 02/10/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RENNES)





INTIMÉS :

Madame [U] [Y] épouse [O]

née le 25 Juin 1971 à [Localité 7], de nationalité française 

[Adresse 1]

[Localité 5]



Monsieur [L] [O]

né le 07 Novembre 1968 à [Localité 9], de nationalité française 

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentés par Me Anne TREMOUREUX de la SELAS GUERIN TREMOUREUX MARTIN, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [V] [T]

né le 13 septembre 1969 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 3]

non représenté (déclaration d'appel et conclusions régulièrement signifiées le 09 12 2020 par remise à personne)





Suivant acte sous seing privé en date du 5 octobre 2016, M. [L] [O] et Mme [U] [Y] épouse [O] ont consenti à M. [N] [J] la location à usage d'habitation d'un logement sis [Adresse 4] à [Localité 3] moyennant paiement d'un loyer mensuel révisable de 550 euros.



M. [V] [T] s'est porté caution solidaire selon engagement régulièrement signé le 3 octobre 2016.



Le 16 octobre 2019, les bailleurs ont fait signifier à leur locataire un commandement de payer la somme de 4 876 euros au titre de loyers et charges impayés, acte visant la clause résolutoire.



Par acte d'huissier de justice en date du 24 janvier 2020, les bailleurs ont fait assigner M. [N] [J] à comparaître devant le tribunal de proximité de Redon.



Par jugement en date du 3 juillet 2020, le tribunal de proximité de Redon a notamment :

- rejeté la demande de M. [N] [J] au titre de l'exception d'inexécution pour indécence du logement,

- rejeté la demande d'expertise présentée par M. [N] [J],

- dit n'y avoir lieu à se prononcer sur la résiliation du contrat de bail, le locataire ayant quitté les lieux,

- condamné solidairement M. [N] [J] et M. [V] [T] à payer aux époux [O] la somme de 8 176 euros au titre des loyers et charges impayés, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

- condamné solidairement M. [N] [J] et M. [V] [T] à régler les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

- ordonné l'exécution provisoire,

- débouté les parties de toutes autres demandes plus amples, différentes ou contraires au présent dispositif. 



Le 14 août 2020, M. [N] [J] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 13 novembre 2020, il demande à la cour de :

- réformer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Redon le 3 juillet 2020 en ce qu'il : 

* a rejeté sa demande au titre de l'exception d'inexécution pour indécence du logement,

* l'a condamné solidairement avec M. [V] [T] à payer aux époux [O] la somme de 8 176 euros, au titre des loyers et charges impayés, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

* l'a condamné solidairement avec M. [V] [T] à régler les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

- débouter les époux [O] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu'elles tendent notamment à sa condamnation à leur payer la somme de 8 176 euros au titre des loyers et chargés impayés, outre intérêts au taux légal,





A titre subsidiaire,

- lui accorder les plus larges délais de paiement qui ne sauraient être inférieurs à 12 mois,

- ordonner que les paiements réalisés en exécution des délais de grâce s'imputent d'abord sur le capital,

- confirmer la condamnation de M. [V] [T] en sa qualité de caution à payer aux époux [O] toute somme au titre des loyers et charges dont il viendrait à être reconnu débiteur au terme de l'arrêt à intervenir,

En tout état de cause,

- condamner les époux [O] à payer la somme de 2 500 euros à la SCP Huchet-Dietenbeck, représentée par maître Elsa Dietenbeck, au visa des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. 



Par dernières conclusions notifiées le 2 février 2021, les époux [O] demandent à la cour de :

- confirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de proximité de Redon le 3 juillet 2020,

- rejeter en conséquence les prétentions totalement injustifiés de M. [N] [J],

- condamner ce dernier à leur payer une indemnité au titre des frais irrépétibles exposés d'un montant de 2 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la procédure d'appel.



M. [V] [T] n'a pas constitué avocat dans le délai prescrit.



Par ordonnance du 20 mai 2021, le magistrat en charge de la mise en état a débouté M. et Mme [O] de leur demande de radiation ainsi que de leur demande au titre des frais irrépétibles et a dit que chaque partie conservera à sa charge les dépens de l'incident.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 juin 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



- Sur l'exception d'inexécution fondée sur l'indécence du logement



M. [J] soutient que les bailleurs n'ont pas respecté leur obligation de mettre à sa disposition un logement décent et permettant d'y vivre normalement. Il indique produire des photographies démontrant l'état de vétusté du logement et son caractère inhabitable en raison d'une installation électrique non sécurisée, de la présence d'une gaine probablement liée à la VMC apparente et pendant au plafond et de la présence d'une humidité anormale entraînant le décollement du papier peint et l'apparition de moisissures dans la pièce d'eau et les pièces à vivre. Il reproche aux bailleurs de ne pas avoir effectué les travaux nécessaires et explique qu'il a cessé de payer les loyers en application des dispositions de l'article 1217 du code civil. Il demande de réformer le jugement qui l'a condamné à verser la somme de 8 176 euros au titre des loyers et charges impayés, faute pour les bailleurs d'avoir respecté les obligations leur incombant en vertu du contrat de bail.



M. et Mme [O] rétorquent que M. [J] ne démontre pas l'impossibilité totale d'occuper les lieux loués et rappellent qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives. Ils exposent que M. [J] ne s'est jamais plaint de l'état du logement loué à l'exception d'un mail du 19 février 2018 dans lequel il écrit que le portail 'tombe en vrac' et que le thermostat de chauffage ne fonctionne plus. Ils font valoir que les photographies produites par M. [J] ne sont pas probantes et ils lui reprochent d'avoir laissé se dégrader la maison, ce qui est corroboré, selon eux, par l'état des lieux de sortie qui a relevé un état de saleté dans toutes les pièces et des problèmes d'humidité liés à l'absence d'aération par le locataire.



Aux termes des dispositions de l'article 6 alinéa 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.



L'article 6 précise en son alinéa 3 que le bailleur est obligé notamment :



a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;



c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. 



Il est constant que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'autorise le locataire à s'abstenir de payer les loyers qu'en cas d'impossibilité totale d'habiter ce logement. 



En l'espèce, aucun état des lieux d'entrée n'a été effectué de sorte que le locataire est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives au visa de l'article 1730 du code civil.



M. [J] a produit 6 photographies pour justifier de l'indécence du logement. Ces photographies montrent un bout de papier peint qui se décolle, un portail en métal usagé, des traces d'humidité au sol et au plafond, un plafond duquel sort un tuyau ainsi qu'un garage avec des flaques, des murs et plafonds. Or ces photographies de murs et de plafond ne sont pas probantes en ce qu'elles ne sont pas datées et ne sont corroborées par aucune autre pièce de nature à établir qu'il s'agit bien du logement occupé par M. [J]. De surcroît, elles ne démontrent pas un état de logement incompatible avec une habitation.



M. [J] n'a produit aucune autre pièce devant la cour. Les bailleurs font état d'un mail qu'il leur a adressé le 19 février 2018 pour se plaindre de l'état du portail et du thermostat du chauffage, que M. [J] n'a pas estimé utile de produire devant la cour, mais qui ne caractérise nullement l'indécence évoquée par le locataire.



Le jugement, qui a rejeté la demande de M. [J] au titre de l'exception d'inexécution pour indécence du logement et qui l'a condamné solidairement avec M. [T], caution, à verser la somme de 8 176 euros au titre des loyers et charges impayés, dont le montant n'est pas contesté, sera confirmé.



- Sur la demande de délais de paiement



M. [J] sollicite, à titre subsidiaire, que lui soit accordé les plus larges délais de paiement qui ne sauraient être inférieurs à 12 mois. Il fait valoir qu'il est demandeur d'emploi et ne perçoit qu'une somme mensuelle de 960 euros.



M. et Mme [O] s'opposent à cette demande en invoquant la mauvaise foi de M. [J] qui n'a procédé à aucun versement même partiel depuis le jugement entrepris.



En vertu de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 



A titre liminaire, il convient de relever que la proposition de M. [J] de verser 223 euros par mois sur trois années et a fortiori sur deux années ne permettrait pas d'apurer la dette locative qui s'élève au 8 juin 2022 à la somme de 10 244,24 euros, somme qui n'est pas contestée.



Les créanciers ne produisent pas d'élément sur leur situation financière.



M. [J] soutient qu'il ne perçoit qu'une somme de 960 euros par mois versée par pôle emploi. Or il se contente de produire une attestation de pôle emploi du 26 juillet 2020, un avis d'imposition sur les revenus de l'année 2018 et sa déclaration de revenus 2019. Il n'a pas produit de pièces actualisées sur sa situation professionnelle, ce qui ne permet pas à la cour de connaître ses perspectives de gains à court ou moyen terme.



De plus, il n'est pas contesté qu'il n'a versé aucune somme au titre de sa créance locative de sorte qu'il ne peut être considéré comme de bonne foi. Par ailleurs, il doit être relevé qu'il a bénéficié des larges délais de paiement depuis le jugement entrepris du 3 juillet 2020.



Au vu de ces éléments, M. [J] ne démontre pas qu'il rencontre des difficultés qui objectivement ne lui permettent pas de satisfaire à son obligation de paiement ni que les difficultés qu'il invoque résultent de circonstances indépendantes de sa volonté. Il sera, par conséquent, débouté de sa demande de délais de paiement. 



- Sur les frais irrépétibles et les dépens



Succombant en son appel, M. [J] sera condamné à verser aux époux [O] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel et aux entiers dépens d'appel. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.



PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement par arrêt par réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe :



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Déboute M. [N] [J] de sa demande au titre des délais de paiement ;



Condamne M. [N] [J] à verser à M. [L] [O] et à Mme [U] [Y] épouse [O] une somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ;



Condamne M. [N] [J] aux dépens d'appel ;



Déboute les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions. 



Le greffier, La présidente,