Cour d'Appel · 5ème Chambre — 25 octobre 2023

5ème Chambre





ARRÊT N° 316



N° RG 20/04307 - N° Portalis DBVL-V-B7E-Q44A













M. [Z] [L] [V] [D]

Mme [U] [V] [H] [X] épouse [D]



C/



M. [P] [B]

M. [A] [B]



















Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée













Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me Peignard

 Me Douet





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 25 OCTOBRE 2023





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :

Madame Chantal PELERIN, lors des débats, et Madame Isabelle OMNES, lors du prononcé,





DÉBATS :

A l'audience publique du 03 Juillet 2023, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 25 Octobre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats



****



APPELANTS :

Monsieur [Z] [L] [V] [D]

né le 03 Octobre 1957 à [Localité 6] de nationalité française, retraité,

[Adresse 3]

[Adresse 3] 



Madame [U] [V] [H] [X] épouse [D]

née le 12 Novembre 1959 à [Localité 5], de nationalité française, retraitée,

[Adresse 3]

[Adresse 3] 



Représentés par Me Michel PEIGNARD, plaidant/postulant, avocat au barreau de VANNES





INTIMÉS :

Monsieur [P] [B]

né le 11 Juillet 1950 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Adresse 4]



Monsieur [A] [B]

né le 31 Mai 1949 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentés par Me Emmanuel DOUET de la SELAS FIDAL, plaidant/postulant, avocat au barreau de VANNES

Le 26 mars 2012, M. [Z] [D] et Mme [U] [D] ont régularisé avec M. [P] [B] et M. [A] [B] le renouvellement de leur bail commercial pour un immeuble situé [Adresse 1], ledit bail étant conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2011 et devant se terminer le 30 septembre 2020. 



Le 29 mars 2012, les époux [D] ont cédé leur droit au bail à la société ADC (Actif Développement Commercial) moyennant le prix de 100 000 euros.



Suivant jugement du 4 décembre 2013, la société ADC a été placée en liquidation judiciaire. 



Les consorts [B] se sont adressés au mandataire liquidateur afin de recouvrer leur créance, s'élevant à la somme de 8 256,19 euros TTC, avant d'actualiser leur réclamation le 4 décembre 2014, en vain.



Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 février 2017, les consorts [B] ont sollicité auprès des époux [D] le règlement de la somme de 7 698,44 euros TTC en règlement des loyers impayés sur la période du 1er octobre au 16 avril 2014. 



Face à leur refus de s'exécuter, les consorts [B] ont fait assigner les époux [D] devant le tribunal de grande instance de Vannes en paiement suivant exploit du 9 mai 2018. 



Par jugement en date du 23 juin 2020, le tribunal judiciaire de Vannes a :

- condamné les époux [D] à verser aux consorts [B] la somme de 7 698,44 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure réalisée le 6 février 2017,

- condamné les époux [D] à verser aux consorts [B] la somme de 300 euros chacun en réparation de leurs troubles et tracas,

- débouté les époux [D] de l'ensemble de leurs demandes,

- rejeté la demande d'exécution provisoire du jugement,

- condamné les époux [D] à verser aux consorts [B] la somme globale de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné les mêmes aux entiers dépens de l'instance.



Le 9 septembre 2020, les époux [D] ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 28 février 2023, ils demandent à la cour de :

- infirmer en sa totalité le jugement entrepris,

- considérer que la mention portée dans l'acte de cession de droit au bail le 29 mars 2012 'sauf en cas de procédure de sauvegarde, de redressement ou liquidation judiciaire, le preneur demeurera garant solidaire de son cessionnaire ou sous-locataire pour le paiement de loyer et l'exécution de toutes les conditions du présent bail' entraîne que les époux [D] ne peuvent faire l'objet d'aucune demande en garantie de leur bailleur,

En conséquence, 

- débouter les consorts [B] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- constater au surplus que les consorts [B] n'ont jamais déclaré à titre privilégié la créance qu'ils pouvaient avoir à l'encontre de la société ADC, privant ainsi les concluants si ceux-ci avaient dû se porter garants, comme les consorts [B] l'indiquent, de toute possibilité de recouvrement,

Reconventionnellement, 

- les condamner en 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'en tous les dépens, tant de première instance que d'appel.





Par dernières conclusions notifiées le 12 janvier 2021, les consorts [B] demandent à la cour de :

- recevoir les époux [D] en leur appel mais les dire mal fondés, 

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a constaté les engagements des époux [D] tant au stade du renouvellement de bail commercial que dans l'acte de cession de droit au bail à l'égard des consorts [B],

- confirmer le jugement querellé en ce qu'il a condamné les époux [D] à leur verser la somme de 7 698,44 euros augmentée des intérêts au taux légal, laquelle somme produira intérêts à compter de la mise en demeure réalisée le 6 février 2017,

- constater la mauvaise foi contractuelle des époux [D],

- confirmer le jugement du 23 juin 2020 en ce qu'il a condamné les époux [D] à leur verser la somme de 300 euros au titre des troubles et tracas à chacun,

- condamner les époux [D] à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes aux entiers dépens de l'instance, lesquels seront recouvrés selon l'article 699 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 juin 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



Les consorts [D] exposent que la clause de garantie solidaire figurant dans l'acte de cession de droit au bail, à laquelle ils sont tenus, prévoit une exception en cas de procédure de sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire. Ils soutiennent qu'ils ne peuvent être tenus comme garants solidaires de leur cessionnaire, la société ADC, en cas de procédure collective, ce qui est le cas en l'espèce ladite société ayant été placée en liquidation judiciaire le 4 décembre 2013. Ils précisent qu'ils n'étaient pas au courant que ladite société avait été placée sous sauvegarde de justice avant la passation de l'acte.

Ils sollicitent la réformation du jugement qui a considéré que l'exception s'appliquait à eux en leur qualité de preneur initial et de cédant et non à leur cessionnaire. Ils soutiennent que le renouvellement de bail et la cession de droit au bail doivent s'analyser l'un par rapport à l'autre et que la cession de bail précise l'étendue de la garantie due par le cédant. 

Ils ajoutent que le fait de prévoir qu'ils seraient déliés de leurs obligations en cas de procédure collective les concernant n'a aucun sens puisqu'ils n'auraient pas pu passer l'acte s'ils avaient fait l'objet d'une procédure collective et que suite à la cession de bail, ils n'avaient plus la qualité de commerçants et ne pouvaient plus faire l'objet d'une procédure collective.

Enfin, ils font remarquer que les consorts [B] ne semblent pas avoir déclarés, à titre privilégié, la créance qui pouvait être la leur à l'encontre de la société ADC et leur ont, ainsi, fait perdre toute possibilité de bénéficier de la subrogation qui aurait existé s'ils avaient dû les garantir.



En réponse, les consorts [B] sollicitent la confirmation du jugement. Ils indiquent qu'une clause de garantie solidaire avait été convenue afin de les garantir des loyers, charges et frais divers impayés par le cessionnaire et que ce n'est qu'en considération de cette garantie qu'ils ont accepté la cession de bail. Ils contestent le fait que l'acte de cession aurait pour effet de libérer les consorts [D] de leur garantie en cas de liquidation judiciaire de la société ADC et soutiennent que le notaire de ladite société, maître [C], rédactrice de l'acte de cession de droit au bail, leur a confirmé par courrier que le preneur initial, les consorts [D], restaient garants solidaires du paiement des loyers de son cessionnaire jusqu'à l'expiration du délai de 9 ans. Ils rappellent qu'ils ont donné pouvoir au notaire pour accepter l'acte de cession de droit au bail sous la réserve expresse que les consorts [D] restaient tenus solidairement au paiement des loyers. 





Ils soutiennent que la mention 'sauf en cas de procédure de sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire' figurant à l'acte de cession de droit au bail concerne les époux [D] et non leur cessionnaire, la société ADC et ce d'autant que cette société faisait déjà l'objet d'une procédure de sauvegarde de justice depuis le 23 décembre 2011 soit avant la cession de droit au bail, ce que les consorts [D] ne pouvaient ignorer. Ils considèrent que le fait que le cessionnaire faisait l'objet d'une mesure collective rend l'exception inapplicable, ce qui ne peut représenter la volonté des parties.

Ils en déduisent que les consorts [D] n'ayant pas fait l'objet d'une mesure de procédure collective, ils sont tenus à leur verser la somme de 7 698,44 euros.



Aux termes des dispositions de l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.



Il n'est pas contesté que le renouvellement de bail et la cession de droit au bail ayant été passés avant l'entrée en vigueur de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, les actes demeurent régis par la volonté des parties.



Par acte du 26 mars 2012, un renouvellement de bail commercial a été conclu par les consorts [B] au profit des consorts [D] qui prévoit en page 9 au 10° ) cession - sous-location :

Le locataire 'ne pourra, dans aucun cas et sous aucun prétexte, céder son droit au présent bail, ni sous-louer en tout ou en partie les locaux loués sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, sauf toutefois dans le cas de cession du bail à son successeur dans son commerce ou son entreprise ou encore, si le locataire est une société, à toute société apparentée, étant précisé que constitue une société apparentée, toute société qui est contrôlée à 50 % au moins, directement ou indirectement, par la société bénéficiaire du présent bail.

Dans tous les cas, le locataire demeurera garant solidaire de son cessionnaire, en qualité de codébiteur solidaire et non de caution, des sommes que pourrait devoir le cessionnaire au bailleur.

Cet engagement de garantie solidaire porte sur :

- les loyers et charges dues par le cessionnaire,

- les impôts et taxes dont le cessionnaire est redevable,

- les réparations locatives.

En cas de décès, il y aura solidarité entre les ayants cause du cédant dans le cas où ils seraient tenus de la dette.

Cette obligation de garantie s'étendra à tous les cessionnaires et sous-locataires successifs occupant ou non les lieux.

En outre, toute cession devra avoir lieu moyennant un loyer égal à celui en vigueur à cette date, qui devra stipulé payable directement entre les mains du bailleur et elle devra être réalisée par acte auquel le bailleur sera appelé et dont un exemplaire original lui sera remis sans frais pour lui.'



Par courrier du 19 mars 2012, maître [C], notaire, indique à M. [B] que les locataires, M. et Mme [D], se proposent de céder leur droit au bail à la société ADC et précise que compte-tenu des dispositions du bail, l'agrément préalable du bailleur à cette cession est nécessaire. Le notaire mentionne 'je vous rappelle que votre locataire restera garant solidaire du paiement des loyers de son cessionnaire envers vous et ce jusqu'à l'expiration de la période de neuf ans en cours. Dans la mesure où la cession vous agrée, et en prévision de votre absence au rendez-vous de signature de la cession de droit au bail, vous trouverez sous ce pli une procuration à me retourner complétée, paraphée en bas de chaque page, datée et signée en dernière page, la dernière page devant être précédée de la mention 'bon pour pouvoir'.



La copie de ladite procuration de M. [B] est produite en pièce n°13 par les consorts [B]. Elle indique que M. [B] a constitué par mandataire spécial, en l'espèce le clerc de l'étude de maître [C], à l'effet d'intervenir à l'acte de cession entre M. et Mme [D] au profit de la société ADC du droit au bail commercial pour 'agréer la cession du droit au bail et l'acquéreur comme nouveau locataire, sans pour autant décharger le cédant de son obligation de solidarité au paiement du loyer jusqu'à l'expiration de la période de neuf ans actuellement en cours'.



La volonté du bailleur est donc de renforcer ses chances d'être payé si le nouveau locataire faisait défaut.



Par acte authentique du 29 mars 2012, M. et Mme [D] ont cédé leur droit au bail à la société ADC représentée par son gérant, M. [O] avec l'intervention des bailleurs, les consorts [B] représentés par le clerc de notaire en vertu des pouvoirs qu'ils lui ont donné suivant procurations jointes à l'acte.



L'acte de cession mentionne au chapitre 'exposé' en page 4 à la rubrique 'garantie solidaire : sauf en cas de procédure de sauvegarde, de redressement ou liquidation judiciaire, le preneur demeurera garant solidaire de son cessionnaire ou sous-locataire pour le paiement du loyer et l'exécution de toutes les conditions du présent, et cette obligation de garantie s'étendra à tous les cessionnaires et sous-locataires successifs occupant ou non les lieux, et ce pendant la durée restant à courir de la période de neuf ans au cours de laquelle la cession ou la sous-location aurait été consentie.

En outre, toute cession ou sous-location devra être réalisée par acte authentique, auquel le bailleur sera appelé. Une copie exécutoire par extrait lui sera remise, sans frais pour lui, dans le mois de la signature de l'acte de cession.'



Il résulte de cette clause que l'exception relative à l'ouverture d'une procédure collective concerne le cédant au droit au bail.



Si la société ADC a fait l'objet d'une procédure de sauvegarde depuis le 23 novembre 2011 soit avant la cession du droit au bail, les bailleurs n'en étaient pas informés puisque cette société apparaît comme représentée par son gérant et aucune mention relative à cette mesure de sauvegarde n'est précisée dans les différents actes ni évoquée dans le courrier de maître [C] qui fait part de la volonté de M. et Mme [D] de céder leur droit au bail à cette société.



Au même chapitre 'exposé' en page 4, l'acte indique à la rubrique 'cession : les clauses du bail relatives à la cession sont ci-après littéralement reportées : 'Il ne pourra, dans aucun cas et sous aucun prétexte, céder son droit au présent bail, ni sous-louer en tout ou en partie les locaux loués sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, sauf toutefois dans le cas de cession du bail à son successeur dans son commerce ou son entreprise ou encore, si le locataire est une société, à toute société apparentée, étant précisé que constitue une société apparentée, toute société qui est contrôlée à 50 % au moins, directement ou indirectement, par la société bénéficiaire du présent bail.

Dans tous les cas, le locataire demeurera garant solidaire de son cessionnaire, en qualité de codébiteur solidaire et non de caution, des sommes que pourrait devoir le cessionnaire au bailleur.

Cet engagement de garantie solidaire porte sur :

- les loyers et charges dues par le cessionnaire,

- les impôts et taxes dont le cessionnaire est redevable,

- les réparations locatives.

En cas de décès, il y aura solidarité entre les ayants cause du cédant dans le cas où ils seraient tenus de la dette.

Cette obligation de garantie s'étendra à tous les cessionnaires et sous-locataires successifs occupant ou non les lieux.



En outre, toute cession devra avoir lieu moyennant un loyer égal à celui en vigueur à cette date, qui devra stipulé payable directement entre les mains du bailleur et elle devra être réalisée par acte auquel le bailleur sera appelé et dont un exemplaire original lui sera remis sans frais pour lui.'



Au chapitre 'conditions de la cession' en page 5, l'acte précise que la présente cession est faite sous les conditions suivantes que le cessionnaire s'oblige à exécuter et notamment s'agissant de l'exécution des clauses et conditions du bail, 'il est rappelé que le bail comporte une clause de garantie solidaire ci-dessus littéralement reproduite. En exécution de cette clause, le cédant pourra être recherché par le bailleur en raison de tout manquement commis par le cessionnaire aux obligations imposées par le contrat de bail et ce pendant la durée du bail en cours, sauf clause contraire du bail originaire. Le cédant déclare en accepter le risque et ne pas devoir demander au cessionnaire de garantie pour s'en prémunir'.



Il convient de relever que les conditions de la cession du droit au bail ne font pas référence à l'exception relative à l'existence d'une mesure de procédure collective indiquée en page 4 au chapitre 'exposé' mais reproduit uniquement la clause contractuelle de garantie solidaire figurant au contrat de bail. La question est donc de savoir si cette exception peut être opposable aux bailleurs.



Or il y a lieu de rappeler que le bailleur a donné son accord à la cession de bail sous réserve de cette clause de garantie solidaire à la charge du cédant, M. et Mme [D], sans que cette exception relative à l'ouverture d'une procédure collective n'ait été évoquée par le notaire en charge de l'acte de cession, ni mentionnée dans la procuration donnée à l'occasion de son intervention dans l'acte de cession. Le bailleur n'a pas entendu voir sa garantie limitée à cette exception, il doit en être déduit qu'il ne peut être opposé au bailleur une exception à la clause de garantie solidaire qui ne correspond pas à la volonté des parties. M. et Mme [D] sont tenus de garantir au bailleur le montant des loyers non réglés par leur cessionnaire au vu de cette clause contractuelle de garantie solidaire. Par conséquent, il convient de confirmer le jugement qui a condamné M. et Mme [D] à verser aux consorts [B] la somme de 7 698,44 euros mais par substitution de motifs.



- Sur les autres demandes 



Les consorts [B] sollicitent la confirmation du jugement qu'il a condamné M. et Mme [D] à leur verser la somme de 300 euros chacun en réparation de leurs troubles et tracas. M. et Mme [D] sollicitent la réformation de l'entier jugement mais n'ont pas spécifiquement conclu sur ce point. Il convient de confirmer le jugement qui a parfaitement apprécié la somme à allouer en réparation des troubles et tracas subis par les consorts [B].



Succombant en leur appel et ne justifiant d'aucun autre préjudice, M. et Mme [D] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. Ils seront condamnés à verser aux consorts [B] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel et aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

















PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, 



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [Z] [D] et Mme [U] [X] épouse [D] à verser à M. [P] [B] et M. [A] [B] la somme de 7 698,44 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure réalisée le 6 février 2017 par substitution de motifs ;



Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;



Y ajoutant,



Déboute M. [Z] [D] et Mme [U] [X] épouse [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;



Condamne M. [Z] [D] et Mme [U] [X] épouse [D] à verser à M. [P] [B] et M. [A] [B] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;



Condamne M. [Z] [D] et Mme [U] [X] épouse [D] aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Le greffier, La présidente,