Cour d'Appel · 5ème Chambre — 25 octobre 2023

5ème Chambre





ARRÊT N° 317



N° RG 20/04308 - N° Portalis DBVL-V-B7E-Q44R













Mme [I] [O]

M. [R] [B]



C/



S.C.I. LA PREE



















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours













Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me Marteret

 Me Adam Ribault







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 25 OCTOBRE 2023





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :

Madame Chantal PELERIN, lors des débats, et Madame Isabelle OMNES, lors du prononcé,





DÉBATS :

A l'audience publique du 03 Juillet 2023, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 25 Octobre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTS :

Madame [I] [O]

née le 12 Avril 1978 à [Localité 7], de nationalité française 

[Adresse 1]

[Localité 3]



Monsieur [R] [B]

né le 30 Novembre 1976 à [Localité 7], de nationalité française 

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentés par Me Pierre-Henri MARTERET, plaidant/postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE





INTIMÉE :

S.C.I. LA PREE immatriculée au RCS de SAINT-NAZAIRE sous le numéro 435 156 229 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par Me Véronique ADAM-RIBAULT, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES



Par acte sous seing privé du 1er août 2007, la société La Prée a donné à bail à M. [R] [B] et Mme [I] [O] un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer de 600 euros et une provision sur charges de 55 euros.



Le bail a prévu des travaux lors de l'entrée dans les lieux à la charge du locataire moyennant une dispense de loyer pendant 5 mois.



Par acte d'huissier en date du 12 janvier 2019, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 24 235 euros, en visant la clause résolutoire.



Par acte du 2 avril 2019, la société La Prée a fait citer M. [R] [B] et Mme [I] [O], locataires, devant le tribunal de Saint-Nazaire.



Par jugement en date du 8 juillet 2020, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a :

- dit n'y avoir pas lieu à expertise,

- constaté la résiliation du bail conclu le 1er août 2007 entre la société La Prée et M. [R] [B] et Mme [I] [O] relatif à l'immeuble à l'usage d'habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5], conformément à la clause résolutoire acquise le 12 mars 2019,

- condamné solidairement M. [R] [B] et Mme [I] [O] à payer à la société La Prée la somme de 23 400 euros au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2019,

- condamné solidairement M. [R] [B] et Mme [I] [O] à payer à la société La Prée une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 600 euros due à compter du 1er avril 2019 et jusqu'à la sortie des lieux,

- dit qu'à défaut pour le locataire d'avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique,

- débouté M. [R] [B] et Mme [I] [O] de leurs demandes,

- condamné solidairement M. [R] [B] et Mme [I] [O] à payer à la société La Prée la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire,

- condamné solidairement M. [R] [B] et Mme [I] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 janvier 2019.



Le 9 septembre 2020, Mme [I] [O] et M. [R] [B] ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 5 juin 2023, ils demandent à la cour de :

- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire le 8 juillet 2020 en ce qu'il a :

* dit n'y avoir pas lieu à expertise,

* constaté la résiliation du bail conclu le 1er août 2007 entre la société La Prée et M. [R] [B] et Mme [I] [O] relatif à l'immeuble à l'usage d'habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5], conformément à la clause résolutoire acquise le 12 mars 2019,

* condamné solidairement M. [R] [B] et Mme [I] [O] à payer à la société La Prée la somme de 23 400 euros au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2019,





* condamné solidairement M. [R] [B] et Mme [I] [O] à payer à la société La Prée une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 600 euros due à compter du 1er avril 2019 et jusqu'à la sortie des lieux,

* dit qu'à défaut pour le locataire d'avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique,

* débouté M. [R] [B] et Mme [I] [O] de leurs demandes,

* condamné solidairement M. [R] [B] et Mme [I] [O] à payer à la société La Prée la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

* ordonné l'exécution provisoire,

* condamné solidairement M. [R] [B] et Mme [I] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 janvier 2019,

Et à titre principal,

- dire et juger que le logement loué par la société La Prée à M. [R] [B] et Mme [I] [O] n'est pas un logement décent,

- dire et juger que M. [R] [B] et Mme [I] [O] étaient en droit de cesser tout paiement de loyers et charges tant que les travaux de mise en conformité avec les dispositions du décret 2002-120 n'avaient pas été réalisés par la société La Prée,

- débouter en conséquence la société La Prée de toutes ses demandes,

- réduire rétroactivement le montant du loyer dû par M. [R] [B] et Mme [I] [O] de 80 %,

- dire et juger que les sommes dues par la société La Prée à ces derniers à ce titre se compenseront avec les éventuels arriérés de loyer et charges et condamner la société La Prée à rembourser le surplus aux concluants,

A titre subsidiaire sur le logement,

- désigner tel expert qu'il plaira, avec mission notamment :

* de se faire remettre tout document utile à sa mission,

* d'entendre les parties, de se rendre sur les lieux,

* de constater et décrire les désordres, malfaçons et non finitions qui affectent le logement donné à bail,

* en rechercher et préciser les causes, en indiquant à qui elles incombent au point de vue technique,

* de donner son avis sur la conformité des travaux, aux règles de l'art,

* préciser et décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en chiffrer le coût ; 

* donner son avis sur les troubles et le préjudice subi ou a subir par M. [R] [B] et Mme [I] [O] et leur enfant,

* répondre à tous dires des parties,

- dire et juger qu'en cas de désignation d'un expert, la provision sur frais d'expertise sera mise à la charge de la société La Prée, 

- en tout état de cause, dire et juger qu'aucune charge n'est justifiée et ne pouvait être exigée par la société La Prée, dire non prescrite la demande de restitution de l'indu de charge et en conséquence condamner la société La Prée à rembourser aux concluants les sommes réglées à ce titre, soit la somme de 7 205 euros arrêtée au mois de novembre 2018 et ordonner la compensation de cette somme avec celle qui serait due à la société La Prée,

- condamner la société La Prée à verser aux concluants une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et celle de 2 000 euros pour les frais d'appel et la condamner aux entiers dépens,

A titre infiniment subsidiaire,

- dire et juger prescrites les demandes portant sur un prétendu arriéré de loyer antérieur au mois d'avril 2016,



- sur le règlement des sommes qui resteraient dues à la société La Prée, accorder à M. [R] [B] et Mme [I] [O] les plus larges délais de paiement en reportant d'une année ledit paiement et en échelonnant sur l'année suivante ledit paiement, avec imputation des règlements sur le capital et suspension de toutes mesures d'exécution,

- débouter la société La Prée de toutes autres demandes et laisser à sa charge l'intégralité des dépens.



Par dernières conclusions notifiées le 7 juin 2023, la société La Prée demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu le 8 Juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Saint Nazaire en toutes ses dispositions,

Par conséquent, 

- à titre principal, constater la résiliation du bail conclu le 1er août 2007 entre la société La Prée et Mme [I] [O] et M. [R] [B] relatif à l'immeuble à l'usage d'habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5], conformément à la clause résolutoire acquise le 12 mars 2019,

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail liant les parties avec toutes les conséquences de droit,

Dans tous les cas, 

- condamner solidairement Mme [I] [O] et M. [R] [B] à payer à la société La Prée la somme de 23 400 euros au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2019,

- condamner solidairement Mme [I] [O] et M. [R] [B] à payer à la société La Prée une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 600 euros due à compter du 1er avril 2019 et jusqu'au 13 septembre 2021,

- débouter Mme [I] [O] et M. [R] [B] de leur demande de réduction de loyer et de leur demande d'expertise,

- débouter Mme [I] [O] et M. [R] [B] de leur demande de remboursement de provision sur charges, 

- débouter Mme [I] [O] et M. [R] [B] de leur demande de délais de paiement, 

- débouter Mme [I] [O] et M. [R] [B] de toutes leurs autres demandes.

- condamner solidairement Mme [I] [O] et M. [R] [B] à payer à la société La Prée la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais non répétibles de 1ère instance et à la somme de 2 000 euros pour les frais non répétibles d'appel,

- condamner solidairement Mme [I] [O] et M. [R] [B] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 janvier 2019 et les frais de la mesure d'expulsion.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 juin 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



- Sur l'indécence du logement



Mme [O] et M. [B] reprochent à leur bailleur d'avoir manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent et ce depuis le début du bail. Ils soutiennent que le bien n'est pas protégé contre les remontées d'eaux, ni contre les eaux de ruissellement, ni contre les infiltrations d'eaux et que l'état des canalisations présente des risques manifestes pour la santé des locataires. Ils versent aux débats des attestations, des photographies, un rapport conjoint de l'ARS et de la mairie de [Localité 5] ainsi qu'un constat d'huissier réalisé à la sortie des lieux.

Ils rappellent que des travaux ont été mis à la charge des locataires à l'entrée dans les lieux dont les remplacements d'huisseries contre cinq mois de loyers. Ils indiquent que le logement n'a pas été parfaitement clos et que le bailleur n'a pas fourni les huisseries nécessaires pour remplacer celles en bois du rez-de-chaussée. Ils exposent que le rapport conjoint de l'ARS et de la mairie a constaté l'indécence du logement le 30 septembre 2019. Ils ajoutent que le locataire n'a pas l'obligation de mettre en demeure le propriétaire de respecter cette obligation contrairement à ce qu'a retenu le jugement et ce d'autant que cette indécence existait dès l'entrée dans les lieux et que le bailleur a refusé d'y remédier.

Ils demandent, en conséquence, de dire qu'ils étaient en droit de cesser tout paiement de loyers et charges tant que les travaux de mise en conformité n'avaient pas été réalisés et de débouter le bailleur de toutes ses demandes.

En raison du trouble de jouissance qu'ils estiment avoir subis, ils sollicitent, à titre de dommages et intérêts, que le loyer soir réduit de 80 % dès leur entrée dans les lieux. 

A titre subsidiaire, ils demandent que soit ordonné une expertise même s'ils ont quitté les lieux.



En réponse, la société La Prée conteste avoir délivré un logement indécent aux locataires. Elle indique qu'elle avait réalisé des travaux de réhabilitation avant la conclusion du bail et que les locaux loués étaient clos et couverts. Elle rappelle qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, les locaux sont présumés avoir été reçus en bon état et que depuis 14 ans que les locataires occupaient les locaux, ils ne s'étaient jamais plaints de l'état du logement. Elle indique qu'ils ne se sont pas plaints des fuites et infiltrations qu'ils disent avoir subis et ne justifient pas en avoir informés leur assureur.

S'agissant du rapport de l'ARS du 8 octobre 2019, elle fait valoir qu'il ne relève que le fait que les ouvrants du premier étage n'étaient pas sécurisés et elle expose avoir aussitôt fait procéder aux travaux nécessaires. Elle ajoute que le rapport de visite réalisé le 30 septembre 2019 par un technicien de la commune accompagné du technicien de l'ARS n'a pas de valeur probante en ce qu'il n'est pas daté et ne mentionne pas le nom de son rédacteur et qu'en tout état de cause, elle n'en a jamais été informée et n'a pas fait l'objet d'une quelconque mise en demeure. Elle demande de confirmer le jugement et de débouter les locataires de leur demande.

S'agissant de la demande d'expertise, elle indique ne plus être propriétaire de ce bien qu'elle a vendu en avril 2022.



Aux termes des dispositions de l'article 6 alinéa 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.



L'article 6 précise en son alinéa 3 que le bailleur est obligé notamment :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. 



Aux termes de l'article 20 - 1 de la loi nº 89 - 462 du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 exigeant la mise à disposition d'un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, d'abord, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours, ensuite, à défaut d'accord entre les parties, le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution et, enfin, le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. 



Il est constant que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'autorise le locataire à s'abstenir de payer les loyers qu'en cas d'impossibilité totale d'habiter ce logement. 



En l'espèce, aucun état des lieux d'entrée n'a été effectué de sorte que le locataire est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives au visa de l'article 1730 du code civil.



Le contrat de bail conclu le 1er août 2007 mentionne que le locataire exécutera les travaux d'aménagement du séjour-salon, de la salle de bain, le montage de la cuisine et le remplacement des huisseries en bois par des huisseries en PVC dans le salon-séjour et les deux chambres, les deux huisseries des chambres seront fournies par le locataire, en conséquence de quoi le loyer sera minoré de 600 euros à compter de l'entrée en jouissance durant 5 mois.



La nature des travaux mis à la charge du locataire en contrepartie d'une absence de loyer pendant 5 mois ne permet pas de considérer le logement comme indécent. Il ne peut non plus être soutenu que le logement ne serait pas clos ni couvert puisqu'il existait des huisseries dans les pièces du logement.



Mme [O] et M. [B] produisent le rapport de visite dans le cadre de la procédure d'évaluation de logement insalubre qui fait suite à la visite d'un technicien de l'ARS et d'un technicien de la commune dans le logement le 30 septembre 2019. Si ce rapport n'est pas daté, il mentionne la date de la visite sur les lieux et la présence de deux techniciens et porte le tampon de la mairie de [Localité 5] de sorte qu'il ne peut être remis en cause au niveau de sa forme.



Ce rapport conclut à l'existence d'éléments pouvant constituer un danger pour la santé des occupants confirmé par le non-respect du titre II du règlement sanitaire départemental de Loire Atlantique et du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent notamment pour :

- la présence d'humidité et moisissures sont sources de problèmes broncho-pulmonaires, d'irritations des muqueuses et des yeux, ainsi qu'un inconfort thermique,

- l'absence ou l'insuffisance de système de ventilation sont sources de ou aggravent les pathologies allergiques et respiratoires et cause l'aggravation de l'asthme,

- le défaut d'évacuation des eaux vannes est source de maladies infectieuses.

Il est mentionné que ces désordres ne sont pas suffisants pour engager une procédure d'insalubrité selon le code de santé publique et qu'un courrier de mise en demeure sera adressé au propriétaire par le maire pour lui demander de réaliser les travaux suivants dans le délai d'un mois : rechercher et lutter contre les causes de l'humidité et des moisissures, mettre en place une ventilation adaptée dans l'ensemble du logement, faire vérifier le système d'assainissement et fournir une attestation de conformité, mettre en place un système d'évacuation des eaux pluviales efficaces, réparer ou changer les revêtements de sol dans la salle à manger et mettre en sécurité l'installation du ballon d'eau chaude.

Il est également précisé qu'un arrêté préfectoral a été pris concernant le risque de chutes au niveau des ouvrants de l'étage.



S'agissant du risque de chutes au niveau des ouvrants, il est établi que le bailleur a fait réaliser les travaux nécessaires pour les sécuriser.









Si un technicien sanitaire de l'agence régionale de santé peut effectuer un constat à la demande d'un locataire et considère qu'un logement qu'il visite n'est pas décent au regard des dispositions du décret nº 2002-120 du 30 janvier 2002, il n'en demeure pas moins que les propriétaires des lieux peuvent contester les constats faits hors de leur présence et peuvent soutenir que les critères de non décence retenus ne leur soient pas imputables ou sont insuffisants pour voir déclarer le logement loué non décent. Or les constatations des techniciens sont confortées par les attestations de M. [X] qui indique avoir été témoin de plusieurs inondations au domicile des locataires et avoir constaté l'absence de VMC et d'aération, de Mme [M] épouse [X] qui confirme avoir assistée à plusieurs inondations depuis 2010 et de M. [H] et de M. [W] qui disent avoir été témoins d'une inondation le 12 juin 2018, de même que M. et Mme [B]. Les constatations sur les remontées et infiltrations d'eau sont également relevées dans le constat d'huissier réalisé le 17 février 2021. Il est ainsi établi l'absence de ventilation, des inondations, des infiltrations et un système d'évacuation des eaux non adapté. En revanche, l'absence d'huisserie nécessaire n'est pas justifiée, la photographie produite n'étant pas datée et l'attestation de M.[X] qui indique que l'ouverture de la baie vitrée était fermée par une planche est contredite par le bailleur qui indique que la baie vitrée a été cassée et qui produit une facture de remplacement de la baie coulissante du séjour en septembre 2011.



Il n'est pas contesté que le bailleur n'a fait l'objet d'une mise en demeure, par arrêté préfectoral du 17 octobre 2019, que pour supprimer le risque de chutes au niveau des ouvrants du premier étage. Il a d'ailleurs justifié avoir fait réaliser les travaux nécessaires de sécurisation. En revanche, il n'a pas fait l'objet d'une mise en demeure pour les autres désordres constatés. De plus, les locataires ne justifient pas l'avoir informé des désordres constatés. En effet, les témoignage de M. et Mme [X] qui indiquent avoir vu les locataires appeler le propriétaire qui n'a pas répondu ne permettent pas de considérer que le bailleur en a été informé de sorte que son inertie n'est pas établie.



Les désordres constatés ne sont pas suffisants pour faire d'un logement un logement non décent en particulier en l'absence de mise en demeure du propriétaire de remédier à ce défaut.



Il n'est pas établi que ces désordres ont été de nature à empêcher les locataires d'user des locaux ni qu'ils les ont contraint à quitter les lieux, ceux-ci ayant quitté le logement le 13 novembre 2021 après la mise en oeuvre d'une procédure d'expulsion. Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande tendant à voir constater qu'ils étaient en droit de cesser tout paiement de loyers et charges tant que les travaux de mise en conformité n'avaient pas été réalisés par le bailleur. Le jugement sera confirmé.



S'agissant de la demande des appelants de voir réduire le montant du loyer dû à hauteur de 80 % sollicitée à titre de dommages et intérêts de leur préjudice de jouissance, il convient de rappeler que la réduction de loyer ne peut être sollicitée que dans le cadre d'une demande de mise en conformité des locaux aux termes des dispositions de l'article 20-1 de la loi nº 89 - 462 du 6 juillet 1989. Celles-ci disposent que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 exigeant la mise à disposition d'un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, d'abord, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours, ensuite, à défaut d'accord entre les parties, le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution et, enfin, le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Cette demande de réduction du loyer ne pouvant être sollicitée en réparation du préjudice de jouissance, les appelants seront déboutés de leur demande à ce titre. Le jugement sera confirmé.



S'agissant de leur demande d'expertise, Mme [O] et M. [B] ont quitté les lieux depuis le 13 septembre 2021 et le bailleur justifie avoir vendu le bien le 13 avril 2022. La cour ne disposant d'aucun élément sur le fait que les caractéristiques du bien n'auraient pas été modifiées suite à ces événements, les appelants seront déboutés de leur demande d'expertise qui n'apparaît pas opportune en l'espèce. Le jugement sera confirmé.



- Sur la demande de remboursement des provisions sur charges



Mme [O] et M. [B] sollicitent le remboursement des provisions sur charges qu'ils disent avoir réglés, à tort, de janvier 2008 à novembre 2018 soit une somme de 7 205 euros (131 mois x 55 euros) en faisant valoir que le bailleur n'a jamais transmis aucun décompte de charges et n'a pas justifié du montant de charges de 55 euros par mois. Ils indiquent qu'ils ne peuvent se voir opposer de prescription pour la période antérieure à septembre 2016, l'assignation ayant été délivrée en septembre 2019 car ils n'avaient pas connaissance de l'absence de charge avant la procédure de première instance.



La société La Prée conclut au débouté de leur demande en soutenant que les locataires ne peuvent demander le remboursement que pour la période postérieure à septembre 2016 en raison de la prescription de 3 ans suite à la délivrance de l'assignation en septembre 2019. Elle ajoute que la demande est infondée pour la période postérieure en ce que les locataires ne justifient pas avoir effectué le moindre règlement.



L'article 7 - 1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans. Suite à la loi du 6 août 2012 (loi Macron), en son article 82, l'article 7-1 a été déclaré applicable dans les conditions de l'article 2222 du code civil. Il en résulte que le nouveau délai de prescription s'applique à compter de l'entrée en vigueur de la loi Alur soit le 27 mars 2014.



L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Il précise qu'un mois avant la régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et que durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires. Il s'en déduit que les bailleurs doivent obligatoirement, fût-ce devant la juridiction saisie, d'une part, communiquer à leurs locataires le mode de répartition des charges entre les locataires de l'immeuble collectif et, d'autre part, tenir à leur disposition les pièces justificatives des charges locatives que ceux-ci réclament et qu'en l'absence de telles communications, les charges locatives ne peuvent être considérées comme justifiées.



Le point de départ de l'action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur est celui de la régularisation des charges et non celui de du versement de la provision. Or il est constant que le bailleur n'a jamais adressé les décomptes annuels de charges de sorte qu'aucune prescription n'a commencé à courir.



Les locataires sollicitent le remboursement des provisions sur charges qu'ils disent avoir versées au bailleur mais ils ne justifient nullement avoir opéré les versements invoqués de sorte qu'ils seront déboutés de leur demande.







- Sur l'arriéré du loyer 



Mme [O] et M. [B] soutiennent qu'ils ont réglé le loyer en espèces jusqu'au mois de novembre 2018 directement au gérant de la société La Prée. Ils indiquent qu'il appartient à celle-ci de réclamer la somme auprès de son gérant. Ils ajoutent qu'ils ont déposé plainte pour escroquerie à l'encontre du gérant.



La société La Prée rétorque que les locataires n'ont pas versé de loyers depuis janvier 2016 et relève qu'ils ne démontrent pas avoir réglés les loyers. Elle ajoute que le dépôt de plainte survenu à moins d'une semaine de la clôture de la procédure devant la cour n'est guère convaincant.



Aux termes des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



En l'espèce, les locataires affirment qu'ils ont réglé le montant du loyer en espèces entre les mains du gérant de la société mais force est de constater qu'ils ne justifient pas plus devant la cour, que devant les premiers juges, avoir effectués ces paiements libératoires. Le fait que le bailleur n'ait pas réclamé l'arriéré locatif n'est pas probant pour établir la réalité des versements, de même que le dépôt de plainte des appelants contre le gérant pour escroquerie intervenu durant la procédure d'appel. Le jugement qui a condamné les locataires au versement de la somme de 23 400 euros au titre de l'arriéré de loyers sera confirmé. Il sera également confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire le 12 mars 2019, a ordonné l'expulsion des locataires et fixé le montant de l'indemnité d'occupation à 600 euros par mois.



- Sur la demande de délais de paiement



Mme [O] et M. [B] sollicitent les plus larges délais de paiement en raison de leurs revenus modestes.



La société La Prée a conclu au débouté de leur demande.



En vertu de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 



A titre liminaire, il convient de relever que les locataires ne formulent aucune proposition de versement et ne précisent pas le délai qu'ils sollicitent.



Le créancier ne produit pas d'élément sur sa situation financière.



M. [B] verse son avis d'imposition sur les revenus 2022 au terme duquel il a déclaré la somme de 21 109 euros au titre des salaires et Mme [O] justifie avoir déclaré la somme de 16 181 euros au titre de ses revenus 2022. 



Il n'est pas contesté qu'ils n'ont versé aucune somme au titre de leur créance locative de sorte qu'ils ne peuvent être considérés comme de bonne foi et ce alors qu'ils disposent de revenus qui leur aurait permis d'initier des règlements. Par ailleurs, il doit être relevé qu'ils ont bénéficié des larges délais de paiement depuis le jugement entrepris









Au vu de ces éléments, Mme [O] et M. [B] ne démontrent pas qu'ils rencontrent des difficultés qui objectivement ne leur permettent pas de satisfaire à leur obligation de paiement ni que les difficultés qu'ils invoquent résultent de circonstances indépendantes de leur volonté. Il seront, par conséquent, déboutés de leur demande de délais de paiement. 



- Sur les frais irrépétibles et les dépens



Succombant en leur appel, Mme [O] et M. [B] seront condamnés à verser à la société La Prée la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel et aux entiers dépens d'appel qui comprendront les frais de la mesure d'expulsion. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens qui comprenaient le coût du commandement de payer du 12 janvier 2019 seront confirmées.



PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe :



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Déboute Mme [I] [O] et M. [R] [B] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;



Condamne Mme [I] [O] et M. [R] [B] à verser à la société La Prée une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ;



Condamne Mme [I] [O] et M. [R] [B] aux dépens d'appel qui comprendront les frais de la mesure d'expulsion ;



Déboute les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions. 





Le greffier, La présidente,