Cour d'Appel · 5ème Chambre — 18 octobre 2023

5ème Chambre





ARRÊT N° 298



N° RG 20/04771 - N° Portalis DBVL-V-B7E-Q7CD













Mme [W] [D]



C/



M. [C] [K]

Mme [N] [Z] épouse [K]



















Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée













Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me Kermeur

 Me Verrando







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 18 OCTOBRE 2023





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :

Madame Isabelle OMNES, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :

A l'audience publique du 04 Septembre 2023, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 18 Octobre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :

Madame [W] [D]

née le 27 Février 1956 à [Localité 4], de nationalité française, retraitée

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Yohann KERMEUR de la SELARL KERMEUR AVOCAT, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES





INTIMÉS :

Monsieur [C] [K]

né le 20 Juin 1951 à [Localité 7], de nationalité française, retraité

[Adresse 2]

[Localité 5]



Madame [N] [Z] épouse [K]

née le 04 Janvier 1954 à [Localité 6], de nationalité française, retraitée

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentés par Me Marie VERRANDO de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentés par Me Christophe BUFFET de la SCP ACR AVOCATS, plaidant, avocat au barreau d'ANGERS

Par acte sous seing privé du 15 avril 2011, M. [C] [K] et Mme [N] [K] née [Z] ont donné à bail à Mme [W] [D] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant un loyer indexé et actuel de 757 euros et d'une provision pour charges de 24 euros.



Parallèlement un second bail concernant un garage a été conclu entre les parties le 1er novembre 2011 moyennant le paiement d'un loyer indexé et actuel de 64 euros.



M. [B] [R] était également titulaire de ces baux. Il a donné congé en 2014.



Par acte du 5 février 2019, les bailleurs ont fait signifier à la locataire un commandement de payer les loyers et les charges à hauteur de 2 475 euros plus le coût de l'acte (155,24 euros) en visant la clause résolutoire.



Par acte du 24 avril 2019, les époux [K] ont fait citer Mme [W] [D] devant le tribunal de Saint-Nazaire afin de voir constater la résiliation des baux.



Par jugement en date du 9 septembre 2020, le tribunal de Saint-Nazaire a :

- rejeté l'exception d'irrecevabilité,

- constaté la résiliation des deux baux intervenue le 6 avril 2019,

- ordonné l'expulsion de Mme [W] [D] et de tous occupants de son chef du logement et du garage situés [Adresse 3] à [Localité 4] si elle ne libère pas les lieux spontanément suite à la signification du présent jugement, avec si nécessaire l'assistance de la force publique,

- condamné Mme [W] [D] à payer aux époux [K] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 787 euros pour le logement et de 64 euros pour le garage à compter du 1er juillet 2020 jusqu'à la libération des lieux,

- dit n'y avoir lieu à indexation des indemnités d'occupation,

- condamné Mme [W] [D] à payer aux époux [K] la somme totale de 12 543 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, juin 2020 inclus, au titre des deux baux,

- débouté Mme [W] [D] de sa demande de délais de paiement,

- débouté Mme [W] [D] de ses demandes reconventionnelles,

- condamné Mme [W] [D] à payer aux époux [K] la somme de 1 000 euros au titre de 1'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire,

- condamné Mme [W] [D] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 5 février 2019.



Le 7 octobre 2020, Mme [W] [D] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 30 août 2023, elle demande à la cour de :

- réformer le jugement rendu le 9 septembre 2020 par le juge des contentieux de la protection de Saint-Nazaire en ce qu'il a :

* constaté la résiliation du bail sous seing privé conclu le 15 avril 2011 entre les époux [K] et elle et portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 4] intervenue le 6 avril 2019,

* constaté la résiliation du bail sous seing privé conclu le 1er novembre 2011 entre les époux [K] et elle et portant sur le garage situé [Adresse 3] à [Localité 4] intervenue le 6 avril 2019,

* ordonné son expulsion et de tous occupants de son chef du logement et du garage situés [Adresse 3] à [Localité 4] si elle ne libère pas les lieux spontanément suite à la signification de ce jugement et si nécessaire avec l'assistance de la force publique,



* l'a condamnée à payer aux époux [K] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 787 euros pour le logement et 64 euros pour le garage à compter du 1er juillet 2020 jusqu'à la libération des lieux,

* l'a condamnée à payer aux époux [K] la somme de 12 543 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, juin 2020 inclus, au titre des deux baux précités,

* l'a déboutée de sa demande tendant à voir les époux [K] condamnés à réaliser les travaux de réparation du logement et du garage sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

* l'a déboutée de sa demande tendant à voir les époux [K] condamnés au paiement d'une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

* l'a déboutée de ses demandes de délais de paiement,

* l'a déboutée de sa demande subsidiaire d'autorisation de s'acquitter de sa dette par mensualité de 250 euros,

* l'a condamnée au paiement d'une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* ordonné l'exécution provisoire du jugement,

Statuant de nouveau, 

A titre principal,

- dire et juger que les époux [K] ont manqué à leur obligation de délivrance et à leur obligation d'assurer à leur locataire la jouissance paisible de son logement,

- débouter les époux [K] de l'intégralité de leur demandes, fins et conclusions à son encontre,

- lui accorder une réduction de son loyer d'habitation de l'ordre de 25 % soit une somme de 196,75 euros par mois, ce sur la période du 1er novembre 2019 au 30 juillet 2021, soit une somme globale de 4 131,75 euros,

- accorder à Mme [W] [D] une réduction de son loyer de garage de l'ordre de 100 % soit une somme de 64 euros par mois, ce sur la période du 1er novembre 2019 au 30 juillet 2021, soit une somme globale de 1 344 euros,

- condamner solidairement les époux [K] à lui verser la somme de 4 131,75 euros et la somme de 1 344 euros au titre des loyers réclamés et non-dus,

- condamner solidairement les époux [K] à lui restituer le dépôt de garantie de 692 euros avec majoration de 10 % du montant du dernier loyer à compter du 30 septembre 2021, soit la somme mensuelle de 78,70 euros,

- limiter la créance des époux [K] à son égard à la somme de 1 826,03 euros compte tenu des règlements intervenus par elle en 2020 et 2021,

- ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties,

- l'autoriser à se libérer de sa dette par mensualité de 250 euros,

- condamner les époux [K] à lui verser une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les époux [K] aux entiers dépens de première instance, de référé et d'appel.



Par dernières conclusions notifiées 7 juin 2023, les époux [K] demandent à la cour de :

- déclarer Mme [W] [D] non fondée en son appel, la déclarer irrecevable et en tout cas non fondée en l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, l'en débouter,

- la déclarer en particulier irrecevable en ce qui concerne sa demande nouvelle en appel de restitution du dépôt de garantie et de majoration de celui-ci,

- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions non contraires aux présentes,

Le réformant et y ajoutant :

- porter le montant de l'indemnité de procédure allouée par le premier juge à la somme de 4 000 euros,



- dire et juger que le montant de l'indemnité d'occupation due par la locataire dont les baux sont résiliés sera indexé selon les modalités prévues aux contrats de bail comme s'ils n'avaient pas été résiliés, 

- la condamner à leur payer la somme de 9 009,03 euros correspondant au montant des loyers et indemnités d'occupation arrêtée au 3 octobre 2022,

- condamner Mme [W] [D] à leur payer une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile de 3 000 euros pour la procédure d'appel,

- la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec distraction au profit de l'avocat soussigné aux offres de droit.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



- Sur la demande d'irrecevabilité de la demande de restitution du dépôt de garantie



M. et Mme [K] soulèvent l'irrecevabilité de la demande de restitution du dépôt de garantie présentée par Mme [D] comme nouvelle en cause d'appel.



Mme [D] rétorque que sa demande est recevable en ce qu'elle est la conséquence indissociable de sa demande principale.



L'article 564 du code de procédure civile dispose ' à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'.



L'article 565 du code de procédure civile dispose ' les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent'.



L'article 566 du code de procédure civile dispose 'les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'.



Il est constant que le bail a été résolu et que Mme [D] a quitté les lieux de sorte que la restitution du dépôt de garantie découle de l'évolution du litige, en l'espèce la résiliation du bail et est parfaitement recevable. Les époux [K] seront déboutés de leur fin de non-recevoir.



- Sur le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance 



Mme [D] soutient que d'importantes inondations d'eau sont apparues dans la véranda prolongeant le séjour probablement en lien avec une gouttière fissurée, que son séjour était inondé à chaque épisode pluvieux et que des prises électriques étaient situées dans ce séjour, ce qui lui a fait courir des risques. Elle ajoute que la porte du garage ne fermait plus de sorte qu'elle ne pouvait l'utiliser normalement. Elle en déduit que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance. Elle reconnaît que si les désordres qui affectaient le logement n'étaient pas de nature à le rendre totalement inhabitable, sa jouissance s'en est trouvée perturbée et ce d'autant que les propriétaires n'ont effectué aucune intervention ni aucun travaux malgré ses demandes. Elle explique qu'elle a été contrainte de suspendre le versement des loyers dans l'attente de la réalisation des travaux, ceux-ci ayant été réalisés tardivement. Elle demande à bénéficier d'une réduction de loyer de 25 % pour l'habitation et de 100 % pour le garage pour la période du 1er novembre 2019 au 30 juillet 2021, date à laquelle elle a quitté le logement.



M. et Mme [K] réfutent les accusations de Mme [D] à leur encontre. Ils font valoir que Mme [D] n'a jamais cessé de vivre dans la maison, ce qu'elle reconnaît. Ils soutiennent qu'elle ne justifie pas des désordres qu'elle invoque s'agissant du logement et du garage. Ils ajoutent qu'ils ont voulu procéder à des travaux mais que Mme [D] a adopté une attitude opposante. 



Aux termes des dispositions de l'article 6 alinéa 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.



L'article 6 précise en son alinéa 3 que le bailleur est obligé notamment :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. 



Il est constant que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'autorise le locataire à s'abstenir de payer les loyers qu'en cas d'impossibilité totale d'habiter ce logement. Or il n'est pas contesté que Mme [D] a toujours résidé dans le logement, ce qu'elle reconnaît alors même qu'elle avait suspendu d'initiative le règlement des loyers.



Il appartient à Mme [D] de prouver les manquements aux obligations des bailleurs. 



Mme [D], qui invoque des problèmes récurrents d'inondation et des dangers électriques, se contente de produire 11 photographies non datées d'un intérieur notamment avec des gouttes d'eau au sol or ces seules photographies sont insuffisantes à établir la réalité des désordres invoqués. Elle ne produit aucune pièce relative à l'impossibilité de fermer le garage loué. Elle reproche également à ses bailleurs de ne pas avoir procédé à des réparations mais il convient de relever que le premier courrier qu'elle produit est daté du 8 décembre 2018 soit après qu'elle ait cessé de payer ses loyers comme le relève à bon droit le jugement entrepris et ce dès novembre 2018.



Les époux [K] justifient avoir réalisé des travaux pour la réfection de la gouttière, le remplacement d'un velux et produisent des mails d'artisans sollicités qui indiquent avoir rencontré des difficultés avec Mme [D] de sorte qu'elle ne peut reprocher au bailleur une quelconque inaction dans la réalisation des travaux.



Mme [D] échouant à démontrer l'existence d'un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance et à leur obligation de jouissance paisible, elle sera déboutée de sa demande de réduction de loyer du logement et du garage.



Le jugement qui a constaté que le clause résolutoire était acquise aux bailleurs depuis le 6 avril 2019 et qui n'est pas contestée sera confirmé ainsi qu'en ses dispositions relatives à l'indemnité d'occupation sans faire droit à la demande d'indexation des époux [K] qui n'est pas justifiée en l'espèce. En revanche, Mme [D] ayant quitté les lieux, il n'y a plus lieu d'ordonner son expulsion. 





- Sur l'arriéré locatif



Mme [D] fait valoir que les époux [K], qui réclamaient une somme de 15 523,55 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 3 octobre 2022, ont omis de déduire un certain nombre de versements qu'elle a effectué soit le règlement de 1 696 euros effectué par chèque CARPA en janvier 2021, la somme de 4 818,52 euros saisie sur son compte et les règlements par chèques entre août 2020 et avril 2021 pour un montant global de 7 183 euros. Elle demande de voir limiter la créance des époux [K] à la somme de 1 826 euros, de les voir condamner à lui restituer le dépôt de garantie de 692 euros avec majoration de 10 % du montant du dernier loyer et d'ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties.



M. et Mme [K] rétorquent qu'ils ont déjà déduit de leur décompte les sommes versées par chèques par Mme [D] pour un montant global de 7 183 euros de sorte que cette somme n'a pas à être déduite une seconde fois. Ils sollicitent une somme de 9 009,03 euros après déduction du chèque CARPA et de la somme de 4 818,52 euros correspondant à la saisie-attribution.



Aux termes des dispositions de l'article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient à celui qui se prétend libéré d'une obligation de paiement de justifier du paiement.



En l'espèce, il résulte du décompte produit par M. et Mme [K] en pièce n° 33 qu'ils ont effectivement déduit de leur créance l'ensemble des chèques versés par Mme [D] pour un montant de 7 183 euros. Ils sollicitent une créance de 9 009,03 euros après avoir déduit le versement du chèque CARPA de 1 696 euros et le montant des sommes saisies soit 4 818,52 euros. Il convient de faire droit à leur demande qui est parfaitement justifiée en modifiant le jugement entrepris sur le montant de leur créance actualisée.



Il convient de faire droit à la demande de restitution du dépôt de garantie de Mme [D] pour la somme de 692 euros sans qu'il y ait lieu de faire droit à sa demande de majoration et d'ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties.



- Sur la demande de délais de paiement



Mme [D] demande l'octroi de délais de paiement à hauteur de 250 euros par mois.



M. et Mme [K] s'y opposent.

En vertu de l'article 1244-1 devenu 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 



Si en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, cette possibilité n'est offerte au juge que lorsque le bailleur sollicite le bénéfice d'une clause résolutoire prévue au bail.



Mme [D], qui sollicite des délais de paiement, n'a produit aucune pièce actualisée sur sa situation de revenus, se contentant de produire la première page de son avis d'imposition 2019, de sorte que la cour n'est pas en mesure de déterminer sa capacité financière. De plus, il est constant que Mme [D], qui n'a procédé qu'à des versements ponctuels, a d'ores et déjà bénéficié de larges délais de paiement pour s'acquitter de sa dette. Au vu de ces éléments, sa demande de délais de paiement sera rejetée.



- Sur les frais irrépétibles et les dépens



Succombant en son appel, Mme [D] sera condamnée à verser à M. et Mme [K] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,



Déboute M. [C] [K] et Mme [N] [Z] épouse [K] de leur fin de non-recevoir tirée des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile ;



Confirme le jugement entrepris sauf à préciser que Mme [W] [D] sera condamnée à verser à M. [C] [K] et à Mme [N] [Z] épouse [K] la somme de 9 009,03 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtée au 3 octobre 2022 et sauf à dire que les dispositions relatives à l'expulsion de Mme [W] [D] sont désormais sans objet ;



Y ajoutant,



Condamne M. [C] [K] et à Mme [N] [Z] épouse [K] à verser à Mme [W] [D] le dépôt de garantie de 692 euros ;



Ordonne la compensation entre les créances réciproques des parties ;



Condamne Mme [W] [D] à verser à M. [C] [K] et à Mme [N] [Z] épouse [K] la somme de 8 317,03 euros ;



Condamne Mme [W] [D] à payer la somme de 2 000 euros à M. [C] [K] et à Mme [N] [Z] épouse [K] au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ;



Condamne Mme [W] [D] aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



Déboute les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions.



Le greffier, La présidente,