Cour d'Appel · 5ème Chambre — 11 octobre 2023

5ème Chambre





ARRÊT N° 290



N° RG 21/01766 - N° Portalis DBVL-V-B7F-ROWO













M. [X] [F]



C/



Mme [C], [D], [W] [I]



















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours













Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me Bonte (+ AFM)

 Me Le Couls Bouvet







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 11 OCTOBRE 2023





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :

Madame Isabelle OMNES, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :

A l'audience publique du 19 Juin 2023, devant Madame Pascale LE CHAMPION, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 11 Octobre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANT :

Monsieur [X] [F]

né le 22 Décembre 1985 à [Localité 6] (Comores), de nationalité française 

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Mikaël BONTE, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/001013 du 05/02/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RENNES)





INTIMÉE :

Madame [C], [D], [W] [I]

née le 09 Novembre 1979 à [Localité 5], de nationalité française, institutrice

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU, DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES









Par acte sous seing privé du 17 juillet 2017, Mme [C] [I] a consenti à M. [X] [F] la location d'un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 465 euros, charges comprises.



Par acte d'huissier du 23 décembre 2019, M. [X] [F] a fait assigner Mme [C] [I] devant le tribunal de Quimper afin notamment de la voir condamner à effectuer les travaux nécessaires à rendre le logement décent sous astreinte.



Par jugement du 11 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de Quimper a :

- constaté la qualité de M. [S] [K] à assurer la représentation de Mme [C] [I] dans le cadre de la procédure,

- débouté M. [X] [F] de sa demande d'exécution de travaux sous astreinte,

- débouté M. [X] [F] de sa demande subsidiaire d'expertise,

- débouté M. [X] [F] de ses demandes de dommages et intérêts,

- constaté la validité du congé délivré par Mme [C] [I] à M. [X] [F] par voie d'huissier le 8 janvier 2020, avec effet au 16 juillet 2020

- condamné M. [X] [F] à payer à Mme [C] [I] la somme de 900 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, décompte arrêté à la date du 10 novembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2020,

- débouté Mme [C] [I] de ses demandes de dommages et intérêts,

- condamné M. [X] [F] aux entiers dépens de l'instance.





Le 19 mars 2021, M. [X] [F] a interjeté appel de cette décision.



Saisi par M. [F] aux fins de voir Mme [I] condamnée à réaliser des travaux notamment, par ordonnance de référé du 19 août 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal s'est dessaisi au profit de la cour d'appel de Rennes.



Les procédures ont été jointes le 12 janvier 2023.



Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 5 mai 2023, M. [F] demande à la cour de :

- le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

- déclarer Mme [C] [I] irrecevable en ses demandes comme nouvelles devant la cour et encore tardives comme formulées après ses premières écritures,

- débouter Mme [C] [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- infirmer le jugement prononcé le 11 décembre 2020 par le juge des contentieux de la protection en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau ;

A titre principal

- dire et juger que Mme [C] [I], bailleur, est défaillante à l'exécution de son obligation de délivrance d'un logement décent,

En conséquence,

- condamner Mme [C] [I] à exécuter les travaux nécessaires à remédier aux désordres signalés par les services d'hygiène et de sécurité de la commune de [Localité 7] dans son appartement et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours suivant la signification de la décision à intervenir,

- dire et juger qu'il sera déchargé du paiement du loyer dans l'attente de l'exécution pleine et entière des travaux depuis la date du commandement,

Et encore,

- condamner Mme [C] [I] au paiement de la somme de 1 350 euros sauf à parfaire, au titre du surcoût des factures d'électricité,





- condamner Mme [C] [I] au paiement de la somme de 7 700 euros sauf à parfaire, outre celle de 210 euros par mois à compter de l'arrêt à intervenir, en réparation de son préjudice de jouissance et ce, jusqu'à l'exécution des travaux de réfection de l'appartement,

- ordonner la compensation entre les créances respectives des parties,

Et encore,

- condamner Mme [C] [I] au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour sa résistance abusive,

- condamner Mme [C] [I] au paiement de la somme de 1 900 euros au titre du trop versé de la taxe d'ordure ménagère,

En toutes hypothèses,

- dire et juger nul et sans effet le congé délivré le 8 janvier 2020,

A titre subsidiaire, avant dire droit,

- désigner tel expert qu'il plaira à la cour d'appel avec pour mission de :

* visiter, en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, l'appartement sis [Adresse 2],

* entendre les parties et répondre à leurs dires,

* examiner, énumérer et décrire les désordres constatés et leurs causes,

* indiquer leur importance en précisant s'ils sont de nature à rendre le logement impropre à l'usage ou à la destination du logement,

* de manière plus générale, dire si le logement répond aux critères de salubrité ou de décence,

* indiquer les moyens d'y remédier, chiffrer le coût des réparations et la durée d'exécution des travaux,

* rapporter toute constatation utile à éclairer la juridiction sur la solution du litige,

- surseoir à statuer dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert,

- suspendre les effets du congé délivré dans l'attente de la décision à intervenir sur le fond du litige,

- réduire le montant du loyer à la somme de 200 euros par mois,

- l'autoriser à consigner le montant de ce loyer entre les mains de tel séquestre,

En tout état de cause,

- condamner Mme [C] [I] au paiement de la somme de 3 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile sous le bénéfice de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

- condamner Mme [C] [I] en tous les dépens dont distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile.





Par dernières conclusions notifiées le 10 mai 2023, Mme [C] [I] demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

* débouté M. [X] [F] de sa demande d'exécution de travaux sous astreinte,

* débouté M. [X] [F] de sa demande subsidiaire d'expertise

* débouté M. [X] [F] de ses demandes de dommages et intérêts,

* constaté la validité du congé délivré à M. [X] [F] par voie d'huissier le 8 janvier 2020, avec effet au 16 juillet 2020,

* condamné M. [X] [F] à lui payer la somme de 900 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés décompte arrêté à la date du 10 novembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2020,

* condamné M. [X] [F] aux entiers dépens de l'instance,

Recevant Mme [C] [I] en son appel incident,

- infirmer le jugement en ce qu'elle a été déboutée de sa demande de dommages et intérêts,

- condamner M. [X] [F] à lui payer à Mme [C] [I] au titre :

* des loyers et charges impayés (période bail + hors bail) la somme de 9 751,07 euros,



* des frais de procédures, la somme de 10 540 euros,

* des frais financiers, la somme de 16 310,79 euros,

- condamner M. [X] [F] au paiement d'une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

- débouter M. [X] [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions autres ou contraires,

- condamner M. [X] [F] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [X] [F] aux dépens d'appel



L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 mai 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



M. [F] explique que :

- les convecteurs et sèche-serviette ont été installés dans l'appartement avant son arrivée comme l'indique Mme [I],

- il a rencontré une gêne importante tenant à une humidité excessive et des difficultés à chauffer convenablement l'appartement dès le premier hiver,

- la bailleresse lui a notifié un congé après avoir été assignée,

- deux techniciens de la commune sont intervenus dans le logement ainsi qu'une entreprise d'isolation qui ont fait état d'humidité, d'infiltrations d'air, un possible défaut d'étanchéité du balcon du dessus.



Il soutient que Mme [I] sait depuis 2012/2013 que son appartement (ainsi que les appartements voisins), connaît un problème d'humidité en raison d'un désordre affectant l'immeuble.



Il indique qu'il se trouve dans l'impossibilité de faire face aux factures EDF et qu'il a dû se résoudre à ne plus chauffer le logement. Il fait état de taux d'hygrométrie de 86 % à l'intérieur de l'appartement.



Il conteste la motivation du congé délivré par Mme [I] pour vente et du 2ème congé pour retard dans le paiement des loyers notamment.

Il signale une absence de régularisation des charges ainsi que les justificatifs de la taxe d'ordures ménagères.



Il s'oppose à la demande de Mme [I] quant au remboursement des radiateurs.



M. [F] qualifie de nouvelles certaines demandes pour frais de procédure à hauteur de 10 540 euros, de frais financiers pour 16 310,79 euros et conteste la demande au titre de l'arriéré locatif.



En réponse, Mme [I] conteste l'irrecevabilité soulevée par M. [F].



Elle expose que :

- M. [F] a, dès son entrée, refusé de payer les charges d'électricité les considérant comme une charge imputable au bailleur,

- elle a entrepris des travaux à la demande du locataire avant même son entrée dans les lieux soit le remplacement des convecteurs principaux par des radiateurs à inertie, l'ajout d'un sèche-serviette en remplacement d'un convecteur,

- M. [F] a refusé tous les courriers recommandés qui lui ont été adressés,

- l'installation était conforme au cahier des charges Nexity RT 2005,

- les désordres constatés en 2012 puis 2014 ont été traités,



- la gestion électrique de M. [F] pose problème dans la mesure où il éteint les matériels électriques et que cette méthode est incompatible avec le fonctionnement des radiateurs à inertie, 

- la gestion du chauffe-eau de M. [F] est problèmatique.



Mme [I] conteste l'indécence du logement telle qu'invoquée par le locataire.



Elle signale qu'elle a fait délivrer un congé pour motifs légitimes et sérieux le 8 janvier 2020 en raison des paiements tardifs ou partiels des loyers, du non paiement de la taxe d'ordures ménagères, de l'absence de remise de dépôt de garantie et de justificatif d'assurances, et du refus de mise en place du virement automatique prévu au contrat.



- Sur l'irrecevabilité.



Dans le dispositif de ses écritures, M. [F] demande à la cour 'de déclarer Mme [I] irrecevable en ses demandes comme nouvelles devant la cour et encore tardives comme formulées après ses premières écritures'.

Cette formulation est pour le moins vague en l'absence de précision sur ces demandes nouvelles.

Au demeurant, s'il s'agit des demandes au titre des frais de procédure, des frais financiers et du solde au titre de l'arriéré de loyers et de charges, il est constant que ces demandes constituent l'accessoire ou le complément des prétentions présentées devant le premier juge.



Il convient de rejeter la fin de non-recevoir opposée par M. [F] sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile et sa fin de non recevoir au visa de l'article 910-4 du même code.



- Sur l'indécence du logement.



En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.



Au visa de l'article 2 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. (...)

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. (...)

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.



La charge de la preuve du caractère indécent pèse sur M. [F].



Il communique des attestations de Mme [Y] [P] Mme [L] [A] et de Mme [G] [R] qui ont plusieurs particularités. Tout d'abord, elles sont dactylographiées. Ensuite leur contenu est quasi-identique. Enfin, elles sont pour le moins laconiques sur les dates, les conditions dans lesquelles les radiateurs ont été utilisés.

Ces attestations ne sont donc pas probantes.



M. [F] se prévaut d'un article de Greenwatt sur les radiateurs électriques et le calcul de la puissance d'un radiateur en fonction de la taille de la pièce. Cet article n'a d'utilité que pour des calculs théoriques qui ne prennent pas en compte les différents modèles de radiateurs.

Il n'est donc d'aucune utilité dans la présente instance.



M. [F] s'appuie sur un devis [V] avec qui il a pris attache. Cette pièce correspond selon son intitulé à un devis qui a été rédigé à la demande de M. [F] et ne peut constituer un diagnostic sur l'équipement du logement.



M. [F] se fonde sur un courrier de la ville de [Localité 7] en date du 4 mars 2021, qui évoque la visite de deux de ses techniciens le 18 février 2021 qui ont relevé des problèmes d'humidité à raison d'un taux de 86,5 % au niveau du sol, ou de 49,70 % dans le salon, ou de 70,10 % dans le cabinet d'aisance notamment.

La cour ignore les conditions dans lesquelles ces constatations ont été réalisées. Ainsi, il n'est pas fait état de la température des pièces. Il est impossible de déterminer si M. [F] avait avant cette visite fait fonctionner les radiateurs ou s'il avait aéré les pièces.

Mme [I] a donné des explication à la mairie de [Localité 7] dans un courrier du 25 mars 2021.

En tous les cas, il n'est pas justifié que la mairie ait ou non enjoint Mme [I] de réaliser des travaux.

Ce document ne peut donc pas être utilisé pour démontrer le caractère indécent tel qu'allégué par l'appelant.



M. [F] affirme que le radiateur de la cuisine ne fonctionne pas sans aucun justificatif (même les attestations ou les autres documents ne font pas état de ce dysfonctionnement).



Il indique que Mme [I] connaît les difficultés rencontrées parce que l'immeuble est affecté de désordres. Mme [I] confirme ces désordres en 2012 et 2014 et justifie qu'ils étaient dus à des écoulements d'eau suivant les colonnes d'eau, ainsi qu'à un défaut de chauffage ou de ventilation ou de dégâts de eaux provenant d'autres appartements.

Aucune pièce du dossier ne permet d'affirmer que l'humidité dont se plaint M. [F] soit la conséquence d'un problème structurel de l'immeuble.



Le DPE a été fourni à M. [F] au moment de la location. Ce DPE présente la consommation réelle de l'appartement, qui correspond peu ou prou à celle des appartements voisins.



M. [F] écrit lui-même qu'il arrête les radiateurs pour ne pas alourdir sa facture d'électricité alors que l'appartement est doté de radiateurs à inertie.



Les factures d'électricité produites au dossier ne sont pas plus probantes puisqu'il est impossible de déterminer les conditions d'utilisation du matériel électrique.









En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il n'a pas retenu le caractère indécent du logement et en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande d'expertise de M. [F], la juridiction n'ayant pas à suppléer la carence d'une partie.



- Sur le congé.



Mme [I] a fait signifier à M. [F], le 8 janvier 2020, un congé en raison de paiements tardifs ou partiels des loyers, du non paiement des taxes d'ordures ménagères, de l'absence de remise de dépôt de garantie, de justificatif d'assurances et du refus de mise en place d'un virement automatique.



Contrairement aux affirmations de M. [F] et aux mentions portées sur le bail, si des chèques de dépôt de garantie ont été remis le 16 juillet 2017, ils ont été encaissés peu après en paiement des loyers. Ainsi Mme [I] ne dispose pas d'un dépôt de garantie.



M. [F] a communiqué des attestations d'assurance pour les périodes du :

- 13 juillet 2017 au 1er janvier 2018,

- 3 septembre 2019 au 10 octobre 2020,

- 5 novembre 2020 au 10 octobre 2021.

Ainsi il ne justifie pas que l'appartement a été assuré continuellement depuis son entrée dans les lieux.



Mme [I] verse au dossier plusieurs lettres recommandées avec accusé de réception, que M. [F] n'a pas retirés, et faisant état de l'absence de paiement des loyers et des charges.

C'est par une juste appréciation que le premier juge a relevé que les pièces du dossier permettaient de déterminer que M. [F] n'a pas payé tous les loyers et charges et qu'il en a payés avec du retard ou partiellement.

M. [F] ne peut invoquer l'exception d'inexécution pour justifier l'absence de paiement puisqu'il est de jurisprudence constante que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent (au demeurant non démontré en l'espèce) n'autorise le locataire à s'abstenir de payer les loyers qu'en cas d'impossibilité totale d'habiter ce logement. 



Sans qu'il ne soit besoin de statuer sur les autres griefs reprochés à M. [F], il convient de juger que le bail n'a pas été reconduit après le 16 juillet 2020, M. [F] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date.



- Sur les demandes en paiement.



Des pièces versées au dossier, il résulte que M. [F] est redevable d'une somme de 9 751,07 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation, somme arrêtée au 30 avril 2021. Le jugement est infirmé à ce titre sur le montant.



Concernant les frais de procédure, tout au plus, ils peuvent faire partie des frais irrépétibles. En outre, ils ne sont pas justifiés.

Mme [I] est déboutée de cette demande.



Pour la somme réclamée au titre des frais financiers pour 'non valorisation obligée de l'appartement et accumulation de charges financières liées à l'emprunt', la cour constate que cette demande n'est ni détaillée, ni justifiée juridiquement ni matériellement. Mme [I] est déboutée de cette demande.



La demande de remboursement d'une somme de 1 500 euros au titre de 'travaux réalisés mais non justifiés' n'est pas reprise dans le dispositif des conclusions de Mme [I]. La cour ne statuera pas sur cette demande en application de l'article 954 du code de procédure civile.



La demande en préjudice moral n'est pas justifiée. Le jugement est confirmé à ce titre.



- Sur les autres demandes.



Succombant principalement en appel, M. [F] est débouté de toutes ses demandes y comprise sa demande en frais irrépétibles.

Pour les mêmes raisons, il est condamné à payer à Mme [I] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.



PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe :



- Rejette la fin de non- recevoir soulevée par M. [F] au visa de l'article 564 du code de procédure civile et de sa fin de non-recevoir au titre de l'article 910-4 du même code ;



Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf celle relative au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation non payé ;



Statuant à nouveau,

Condamne M. [F] à payer à Mme [I] la somme de 9 751,07 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation, somme arrêtée au 30 avril 2021 ;



Y ajoutant,

Déboute Mme [I] de ses demandes au titre des frais de procédure (pour 10 540 euros), de frais financiers (pour 16 310,79 euros) ;



Condamne M. [F] à payer à Mme [I] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne M. [F] aux dépens.



Le greffier, La présidente,