Tribunal Judiciaire · 5ème chambre 1ère section — 16 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
2 Expéditions 
exécutoires
- Me Henri ROUCH
- Me Ghislaine BOUARD
délivrées le :
+ 1 copie dossier 


■

5ème chambre 
1ère section


N° RG 20/09929 
N° Portalis 352J-W-B7E-CS64O

N° MINUTE : 




Assignation du :
22 Septembre 2020









JUGEMENT 
rendu le 16 Janvier 2024 





DEMANDERESSES

LA SOCIÉTÉ LAUDIS SA, société anonyme étrangère immatriculée au registre du commerce et des sociétés du Luxembourg sous le numéro d’immatriculation B101133, siège social : [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, 

LA SOCIETE LAUDISSA, société étrangère de droit portugais, immatriculée sous le numéro d’identification civile 1302LUX00188, siège social : [Adresse 6],4c, 5°, s1 - 20006850 SANTAREM, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, 

représentées toutes deux par Me Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0335

Décision du 16 Janvier 2024
5ème chambre 1ère section
N° RG 20/09929 - N° Portalis 352J-W-B7E-CS64O

DÉFENDERESSE

Madame [X] [D], célibataire, née le [Date naissance 2] 1957 à [Localité 7], fonctionnaire, de nationalité française, demeurant [Adresse 1], 

représentée par Me Ghislaine BOUARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0754

COMPOSITION DU TRIBUNAL

[S] CASTAGNET, Premier Vice-Président Adjoint
Antoine de MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint 
Lise DUQUET, Vice-Présidente

assistés de Tiana ALAIN, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 15 Novembre 2023 tenue en audience publique devant Lise DUQUET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux conseils de parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2024.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition 
Contradictoire
En premier ressort

___________________________

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 22 septembre 2020, la SA LAUDIS a fait assigner Madame [X] [D] devant ce tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, en vue de voir :
- constater qu’elle est propriétaire du lot n°760 situé [Adresse 1] à [Localité 9],
- la déclarer recevable est bien fondée en ses demandes,
- condamner Madame [X] [D] à lui verser la somme de 16 200 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période de septembre 2015 à janvier 2020 inclus,
- condamner Madame [X] [D] à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice né de la perte de chance de vendre son bien immobilier,
- condamner Madame [X] [D] à lui verser la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral,
- condamner Madame [X] [D] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Madame [X] [D] aux entiers dépens de l'instance,
- ordonner l'exécution provisoire de la totalité de la décision à intervenir.

Suivant conclusions notifiées le 8 mars 2021, Madame [X] [D] a sollicité que la SA LAUDIS soit déboutée de l'ensemble de ses demandes.

Suivant conclusions notifiées le 23 juin 2021, la SA LAUDIS a indiqué avoir cédé les créances qu'elle soutient détenir à l'encontre de Madame [X] [D] à la société LAUDISSA, société de droit portugais, laquelle est intervenue volontairement à la présente procédure en reprenant l'intégralité des demandes, fins et conclusions de la SA LAUDIS.

Aux termes de ses dernières écritures d'incident notifiées par voie électronique le 23 mars 2022, Madame [X] [D] a sollicité du juge de la mise en état, au visa des articles 32, 54, 122 et suivants, et 789 du code de procédure civile, de déclarer irrecevables les prétentions formées par la société LAUDISSA à son encontre pour défaut de qualité à agir.

Par ordonnance du 10 mai 2022, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Madame [X] [D] tendant à voir déclarer les prétentions de la société LAUDISSA à son encontre irrecevables pour défaut de qualité à agir aux motifs que les pièces produites démontrent incontestablement la qualité à agir, et plus précisément à intervenir volontairement à l'instance, de la société LAUDISSA.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 octobre 2022, la SA LAUDIS et la société LAUDISSA intervenante volontaire demandent au tribunal au visa des articles 1240, 1249 et suivants du code civil, de :
In limine litis,
- déclarer la société LAUDISSA recevable et bien fondée en son intervention volontaire,
- constater que la société LAUDISSA vient aux droits de la société LAUDIS,
- écarter des débats la pièce n°8 de Madame [X] [D], communiquée en violation du principe du secret des correspondances entre un client et son avocat,
Sur le fond,
- constater que la société LAUDIS a été propriétaire du lot n°760 situé [Adresse 1] à [Localité 9] jusqu’au 8 septembre 2020,
- déclarer la société LAUDISSA, subrogée dans les droits de la société LAUDIS, recevable et bien fondée en ses demandes,
- condamner Madame [X] [D] à verser à la société LAUDISSA la somme de 14 900 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période de septembre 2015 à janvier 2020 inclus,
- condamner Madame [X] [D] à verser à la société LAUDISSA la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice né de la perte de chance de vendre le bien immobilier,
- condamner Madame [X] [D] à verser à la société LAUDISSA la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral,
- débouter Madame [X] [D] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles,
- condamner Madame [X] [D] à verser à la société LAUDISSA la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Madame [X] [D] aux entiers dépens de l’instance,
-ordonner l’exécution provisoire de la totalité de la décision à intervenir.

La société LAUDISSA expose tout d’abord les circonstances factuelles de ce litige :
- la société LAUDIS est une société de droit luxembourgeois ayant pour objet social l’acquisition, la vente et la location de biens immobiliers, qui, à ce titre, est propriétaire de différents lots situés dans un immeuble immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 9] dont une double place de parking (double box) correspondant au lot n°760 ;
- dans le cadre de l’acquisition des différents lots qui appartenaient initialement à un propriétaire unique puis a fait l’objet d’une cession à trois personnes différentes dont la société CCL aujourd’hui dénommée société LAUDIS, un contentieux est né entre la société LAUDIS et Monsieur [I] auquel la cour d’appel de [Localité 8] a mis fin par arrêt du 13 septembre 2012 qui a entériné une proposition de séparation entre les lots immobiliers ;
- dans ces conditions, la société LAUDIS a entrepris de céder les box acquis mais a “rencontré un écueil” en constatant que le box 760 avait fait l’objet d’un changement de serrure au début de l’année 2015 ;
- à l’occasion d’un déplacement de son gérant à [Localité 8] au début de l’année 2019, la société LAUDIS a constaté que non seulement le lot n°760 avait fait l’objet d’un nouveau changement de serrure, mais qu’il était occupé de manière illicite par la société LA PALETTE qui a prétendu occuper les locaux en vertu d’un contrat de bail conclu le 1er juin 2017 avec Madame [X] [D] ;
- compte tenu de la situation, la société LAUDIS a régularisé une plainte pénale pour escroquerie, auprès du procureur de la République du tribunal de grande instance de Paris le 12 mars 2019;
- la société LAUDIS a adressé à la société LA PALETTE des demandes en paiement des factures correspondantes à l’occupation du box dont elle est propriétaire avec effet rétroactif au 1er juin 2017 et à Madame [X] [D] une demande de cesser immédiatement l’occupation illicite des locaux, et surtout de cesser de se comporter comme étant propriétaire des locaux ;
- parallèlement, la société LAUDIS a été informée par son agent immobilier que tous les acheteurs potentiels de l’ensemble immobilier composé de plusieurs emplacements de parkings, dont le lot n° 760 litigieux, se rétractaient au regard du comportement adopté par Madame [X] [D] à leur égard - refus d’accès au lot et menace de poursuites - et a alors fait assigner la société LA PALETTE et Madame [X] [D] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir leur condamnation à l’indemniser des préjudices que leur appropriation et leur occupation illicite de bien immobilier lui avait causés ;
- par ordonnance du 13 janvier 2020 aujourd’hui définitive, le juge des référés a constaté que la société LAUDIS était incontestablement propriétaire du lot n°760 de l’immeuble [Adresse 1]) et son occupation sans droit ni titre, ordonné à défaut de restitution volontaire des lieux l’expulsion de la SAS LA PALETTE du lot précité et condamné par provision cette dernière à verser à la société LAUDIS SA une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 200 euros à compter du 1er juin 2017 et jusqu’à libération effective des lieux avec remise des clés ou l’expulsion, condamné par provision Madame [X] [D] à garantir la société LA PALETTE des condamnations précitées, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à condamner Madame [X] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation à la société LAUDIS ainsi que sur la demande tendant à condamner Madame [X] [D] au paiement d’une provision de 50 000 euros;
- concomitamment à la signification de l’assignation par son huissier de justice, la société LAUDIS a vendu le box de stationnement litigieux.

A l’appui de sa demande in limine litis d’intervention volontaire, la société LAUDISSA se prévaut du contrat de cession en date du 15 octobre 2020 aux termes duquel la société LAUDIS lui a cédé tous les droits et créances qu’elle détient dans le cadre de la procédure qui l’oppose à Madame [X] [D] et des dispositions des articles 1249 et 1250 du code civil.

Il en résulte, selon elle, qu’elle se trouve conventionnellement et incontestablement subrogée dans l’intégralité des droits de la société LAUDIS dans le cadre de la présente procédure, de sorte qu’elle est recevable et fondée à reprendre pour son compte l’intégralité des demandes formées devant la présente juridiction par la société LAUDIS, comme l’a d’ailleurs retenu le juge de la mise en état, par ordonnance du 10 mai 2022.

A l’appui de sa demande in limine litis de voir écarter des débats la pièce n°8 de Madame [X] [D] qui est une correspondance adressée par la société LAUDIS à son avocat, la société LAUDISSA fait valoir que les échanges de correspondance entre une partie et son avocat sont strictement confidentiels.

Elle souligne que :
- le juge des référés du tribunal de céans, constatant que la défenderesse ne justifiait pas que cette pièce lui aurait été spontanément transmise par elle, comme elle le soutenait, l’avait écartée des débats ;
- la charge de la preuve d’une transmission délibérée de la pièce litigieuse par la société LAUDIS repose sur Madame [X] [D].

Sur le fond, la société LAUDISSA fait valoir que l’article 1240 du code civil s’applique aux atteintes au droit de propriété en vertu d’une vertu d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation.

Or, selon elle, il est établi que Madame [X] [D] s’est comportée, sans droit ni titre, comme la propriétaire du bien immobilier litigieux, en allant jusqu’à le donner à bail à un tiers, la société LA PALETTE, cette occupation lui ayant causé un très important préjudice.

Elle ajoute que Madame [X] [D] tente de justifier l’atteinte qu’elle a portée au droit de la société LAUDIS en prétendant être autorisée à occuper le bien litigieux, en se fondant sur un document datant du 8 mars 2005 intitulé “Courrier de proposition”, alors que ce document est une offre contractuelle affectée d’un terme extinctif et que la défenderesse ne peut pas se prévaloir de cet élément sans justifier avoir accepté l’offre conformément aux conditions prévues dans ce courrier, c’est à dire en apposant la mention manuscrite “bon pour accord”, sa signature, la date et le lieu de régularisation et ce, au plus tard le 15 mars 2005.

Ainsi, elle fait valoir que comme le juge de l’évidence l’a dûment constaté, ce document est dénué de la moindre valeur contractuelle, faute de comporter les mentions précitées, de sorte qu’elle est caduque depuis le 16 mars 2005.

Elle précise qu’en tout état de cause, Madame [X] [D] n’a, à l’évidence, jamais signé le moindre acte de vente avec la société LAUDIS, de sorte qu’elle ne pouvait se comporter comme propriétaire du lot n° 760.

Elle oppose à Madame [X] [D] qu’elle ne prouve pas que l’arrêté d’interdiction d’occupation frappant le deuxième sous-sol du parc de stationnement en date du 17 mai 2006 dont elle se prévaut concerne la place de stationnement litigieuse et ne justifie pas de l’accord invoqué.

La société LAUDISSA soutient que les agissements de Madame [X] [D] ont causé à la société LAUDIS, dans les droits de laquelle elle se trouve subrogée, un préjudice matériel, correspondant à la perte de loyers qu’elle aurait pu percevoir si elle avait pu disposer de son bien, qui justifie que la défenderesse soit condamnée à lui verser une indemnité d’occupation, ainsi qu’une indemnisation de sa perte de chance de pouvoir vendre son bien immobilier qui devait composer un lot qu’une agence immobilière avait proposé de lui acheter au mois d’avril 2019 moyennant la somme totale de 120 000 euros.

S’agissant du calcul de la perte de loyers, Madame [X] [D] produit aux débats des éléments démontrant que le loyer mensuel d’un box de 25m² peut raisonnablement être évalué à la somme de 400 euros par mois, de sorte que l’indemnité d’occupation couvrant la période de septembre 2015 à janvier 2020 inclus, mois au cours duquel la défenderesse a restitué les clés du box litigieux, soit 53 mois, pourrait être fixée à la somme de 21 200 euros.

Elle ajoute qu’il convient de déduire de cette somme le montant de la provision que le juge des référés a condamné la société LA PALETTE à verser à la société LAUDIS, réglée à hauteur de 6 300 euros.

En réponse à Madame [X] [D], la société LAUDISSA oppose que :
- cette dernière n’a jamais régularisé l’offre contractuelle qui était affectée d’un terme extinctif et qui prévoyait le versement par ses soins d’un loyer mensuel de 180 euros, ce qui n’a jamais eu lieu ;
- c’est sur la défenderesse que pèse la charge de la preuve de démontrer qu’elle n’aurait pas été en mesure de pouvoir jouir du box litigieux, pendant la période du 1er septembre 2015 au 1er juin 2017 inclus, ce qu’elle échoue à faire ;
- elle a régulièrement déduit du montant de sa demande les sommes qu’elle a perçues de la société LA PALETTE ;
- aucun contrat de bail n’a jamais lié les parties, de sorte qu’il convient de retenir la valeur locative du box litigieux pour la détermination du montant de l’indemnité d’occupation, étant précisé que la défenderesse ne saurait contester sa surface, en se bornant à produire un prétendu plan manuscrit sur lesquelles les surfaces ont été remplies par ses soins.


S’agissant de la perte de chance de pouvoir vendre le bien immobilier à l’acquéreur potentiel, la société LAUDISSA soutient que Madame [X] [D] a réussi à faire échec à deux ventes, depuis le mois d’avril 2019 puis l’ont empêché de mener à bien son projet de vente, et ce jusqu’au mois de septembre 2020.

La société LAUDISSA soutient que les agissements (changement de serrures des box et propos calomnieux) de Madame [X] [D] lui ont également causé un préjudice moral correspondant à l’atteinte qu’elle a subie dans son droit de propriété.

Elle fait valoir qu’il résulte de la jurisprudence que toute atteinte aux droits de propriété d’une personne lui cause incontestablement un préjudice moral, qu’il appartient au juge d’indemniser.

La société LAUDISSA conclut au débouté des demandes reconventionnelles de Madame [X] [D].

Elle argue ainsi du fait que la défenderesse ne peut pas solliciter sa condamnation à lui verser le différentiel entre l’indemnité d’occupation fixée par le juge des référés, que la société LA PALETTE a été condamnée à verser à la société LAUDIS, et un prétendu “loyer” contractuel de 180 euros par mois sur le fondement de la répétition de l’indu, dès lors qu’elle n’a pas procédé au règlement des sommes dont elle sollicite la restitution et qu’elle n’a pas acquitté la dette d’autrui, et, a fortiori, n’a procédé à aucun règlement par erreur ou sous la contrainte mais a procédé à l’exécution d’une décision à l’égard d’un tiers à l’encontre de laquelle elle n’a jamais formé de recours.

La société LAUDISSA argue aussi du fait que Madame [X] [D] ne donne pas de fondement juridique à sa demande de remboursement des sommes qu’elle dit avoir exposées - 7 500 euros à titre de remboursement d’acompte sur le prix d’achat le 8 mars 2005 et 1 431,19 euros correspondant au prix de la porte posée sur le box au mois d’avril 2005 - qui est, en tout état de cause, prescrite depuis le mois d’avril 2010, date à laquelle elle a versé les sommes litigieuses, en application de l’article 2224 du code civil.

Elle ajoute que cette demande apparaît d’autant moins légitime qu’il est établi que Madame [X] [D] a occupé sans droit ni titre les locaux depuis mars 2005 jusqu’en janvier 2020, sans s’acquitter de la moindre indemnité auprès du propriétaire de ces locaux, et n’a jamais été autorisée à poser une porte sur les locaux, contrairement à ce qu’elle allègue.

La société LAUDISSA argue enfin du fait que la demande reconventionnelle de dommages er intérêts au titre d’un préjudice moral n’est pas fondée en droit et souligne que Madame [X] [D] semble justifier sa demande par un prétendu abus de droit de la société LAUDIS, non établi en l’espèce, sans produire aux débats le moindre élément pour établir l’existence de ce dommage.





Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 juillet 2022, Madame [X] [D] demande au tribunal, au visa des articles 1103 et suivants, 1240 et suivants, 1302 et suivants et 2224 et suivants du code civil, de :
- débouter la société LAUDISSA de toutes ses demandes,
- condamner la société LAUDISSA à lui verser les sommes de :
- 720 euros en remboursement des sommes indûment réglées à titre d’indemnité d’occupation,
- 8 931,19 euros en remboursement des sommes indûment réglées au titre de l’acompte sur le prix d’achat et de la pose de la porte du box,
- condamner la société LAUDISSA à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral,
- déclarer n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner la société LAUDISSA à lui payer la somme de 5 000 euros du chef de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
 
Madame [X] [D] expose s’agissant du contexte du litige que :
- par acte du 8 mars 2005, la société CCL aux droits de laquelle la SA LAUDIS “intervient désormais” s’est engagée, par l’intermédiaire de son gérant, Monsieur [E] [M], à lui céder un double box “le lot 760” situé à droite de la rampe d’accès du parking situé [Adresse 1]), au prix de 30 000 euros et, dans l’attente de la réalisation définitive de la vente, à lui louer ce box pour la somme de 180 euros par mois en l’autorisant à poser une porte pour le clore ;
- à cette occasion, elle a remis à Monsieur [E] [M] un chèque de 8 040 euros correspondant à 7 500 euros d’acompte sur le prix d’achat, outre trois mois de loyer, que la SA LAUDIS n’a jamais nié avoir perçu ;
- comme elle y avait été autorisée dans l’acte du 8 mars 2005, elle a fait poser une porte pour un montant de 1 431,19 euros ;
- par décision du 20 avril 2006, la préfecture de Police de [Localité 8] a informé notamment la société CCL et Monsieur [E] [M] qu’elle ordonnait la fermeture administrative de ce parking aux motifs d’un “danger grave et permanent pour les utilisateurs de ce sous-sol”;
- par décision du 8 avril 2013, la préfecture de Police de [Localité 8] a informé notamment la société CCL et Monsieur [E] [M] que la fermeture administrative du parking serait maintenue jusqu’à ce que des travaux de mise en sécurité des locaux (éclairage, ventilation, lutte contre l’incendie etc…) soient réalisés ;
- elle n’a ainsi plus pu utiliser ce box à compter de cette date et ce jusqu’au 1er juin 2017 ;
- suivant courrier du 18 mars 2009, le conseil de la société CCL l’a informé de l’existence d’une expertise judiciaire aux fins de parvenir à la répartition d’emplacements de parking, dont celui objet du litige, entre les trois propriétaires à savoir la société LAUDIS, Monsieur [E] [M] et Monsieur [S] [I] ;
- suivant courrier officiel du 27 mars 2009, son conseil a sollicité la transmission des coordonnées de l’expert, en vain ;
- suivant courrier du 28 avril 2009 (sa pièce n°8), la société LAUDIS a confirmé à son conseil son intention, soit de lui vendre l’emplacement de parking litigieux une fois le partage effectué, soit de lui restituer les acomptes versés, les choses étant “restées en l’état” jusqu’à ce que la société LAUDIS l’assigne aux fins d’expulsion et de règlement d’une indemnité d’occupation devant le juge des référés près le tribunal de céans ;
- suivant courrier recommandé avec accusé de réception en date du 7 septembre 2019, elle a transmis au conseil de la société LAUDIS l’ensemble de ces éléments en sollicitant la communication des pièces justifiant de l’attribution à la société LAUDIS de la propriété du box objet du litige et, si tel était le cas, de lui confirmer si cette dernière entendait procéder à la vente de ce bien à son profit dans les conditions prévues à l’acte du 8 mars 2005 ou, si elle préférait rembourser l’acompte versé et le coût de la pose de la porte, en vain.

Madame [X] [D] soutient tout d’abord que la pièce qu’elle communique en n°8 de son bordereau est recevable car le secret professionnel est une obligation qui pèse sur l'avocat et bénéfice à son client mais ne s’impose pas à ce dernier et qu’en l’espèce, la société LAUDIS lui a elle-même adressé le courrier destiné à son conseil en y apposant la mention “copie” pour lui confirmer son intention de procéder, à son profit, à la vente du box litigieux.

Elle souligne qu’elle n’a, en tout état de cause, pas pu se procurer ce courrier autrement qu’en le recevant directement de la société LAUDIS qui en est l’auteur et qui ne démontre pas qu’elle aurait usé de procédés déloyaux pour en obtenir la remise.

Madame [X] [D] soutient ensuite que les sociétés LAUDIS et LAUDISSA font une présentation erronée des faits en ce que :
- la société LAUDIS affirmait en premier lieu dans son assignation être propriétaire d’un emplacement de stationnement (double box) correspondant au lot n°760 d’un lot situé [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 9] alors qu’elle avait vendu ce lot le 8 septembre 2020 soit avant la délivrance de l’assignation ;
- il ressort de l’acte en date du 8 mars 2005 que, lorsqu’elle lui a donné la jouissance du lot, la société LAUDIS n’était en réalité pas sûre que l’emplacement objet de cet accord correspondait bien à l’emplacement d’un lot lui appartenant ;
- c’est dans ses conditions qu’elle a conclu devant le juge des référés à l’irrecevabilité des demandes de la société comme étant défaillante à démontrer sa qualité de propriétaire du bien, et son intérêt à agir et que la société LAUDIS a indiqué, pour la première fois, qu’aux termes d’un arrêt en date du 13 septembre 2012, la cour d’appel de Paris avait arrêté la matérialisation des lots selon une proposition formulée par un expert judiciaire et produit aux débats un extrait d’un relevé des formalités foncières publiées, duquel il ressortait, selon elle, qu’elle serait bien propriétaire du lot objet du litige.

Madame [X] [D] soutient encore que les demandes de la société LAUDISSA sont mal fondées.

Au titre de l’indemnité d’occupation, elle fait valoir que l’occupation du local était fondée sur l’accord régularisé avec la société CCL le 8 mars 2005, de sorte qu’elle n’a jamais occupé le local objet de la présente procédure sans droit ni titre. 

Elle insiste sur la mauvaise foi de la société LAUDISSA qui se présente comme un propriétaire victime d’un squatteur, alors que la société LAUDIS lui a donné immédiatement, au terme de l’acte régularisé le 8 mars 2005, la jouissance totale de cet emplacement en l’autorisant en outre à réaliser tous travaux et notamment la mise en place d’une porte de box, et qui a déposé une plainte pour escroquerie auprès du procureur de la République près le tribunal de grande instance de Paris le 12 mars 2019 contre elle.

Elle fait état de ce que la société LAUDISSA qualifie le contrat conclu entre les parties le 8 mars 2005 d’offre contractuelle affectée d’un terme extinctif dont elle ne pourrait se prévaloir qu’en justifiant l’avoir accepté “en ayant apposé la mention manuscrite « bon pour accord » ainsi que sa signature, la date et le lieu de régularisation et ce, au plus tard le 15 mars 2005”. A cet égard, si elle indique avoir remis à la société LAUDIS l’exemplaire signé par ses soins sans en conserver de copie, il ressort des pièces du dossier qu’elle a bien accepté l’offre puisqu’elle a remis au gérant de la société CCL un chèque de 8 040 euros correspondant aux 7 500 euros d’acompte sur le prix d’achat prévu par cette offre, outre trois mois de loyer lesquels ont été encaissés et qu’en demande, aucune explication n’est donnée sur les raisons du versement de cette somme. 

Elle fait encore état du fait que la société LAUDISSA prétend à tort que le contrat du 8 mars 2005 doit être qualifié de “promesse unilatérale de vente offrant à Madame [D] une option de contracter ou de ne pas contracter la vente du box litigieux” dès lors que ce contrat ne prévoit aucune option d’achat à lever pour elle et qu’elle n’a pas renoncé à la vente.

Madame [X] [D] fait aussi valoir qu’elle établit que la société LAUDISSA a d’ores et déjà perçu les sommes afférentes à l’occupation du local, rappelant que suite à la fermeture administrative, elle n’a pas pu en jouir entre le 20 avril 2006 et le 1er juin 2017.

Au titre de la prétendue perte de chance de vendre le bien immobilier, Madame [X] [D] fait valoir que :
- il ressort de l’avis de mutation du 18 septembre 2020 que le bien objet du litige a été vendu le 8 septembre 2020 soit avant la délivrance de l’assignation ;
- la société LAUDISSA est responsable de la situation dont elle se plaint comme n’ayant pas respecté ses obligations vis-à-vis d’elle ;
- la société CCL avait donné elle-même son accord pour qu’elle mette en place une porte pour permettre la fermeture de ce box ;
- la société LAUDISSA affirme qu’elle aurait tenu à son encontre des propos calomnieux auprès de potentiels acquéreurs alors qu’il ressort de ses propres pièces que tel n’est pas le cas.

Au titre de la demande d’indemnisation du préjudice moral et de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [X] [D] fait à nouveau valoir que la situation dont se plaint la société LAUDISSA relève de sa responsabilité et du non-respect de ses obligations.

Madame [X] [D] soutient qu’en revanche, ses demandes reconventionnelles sont fondées.

S’agissant de la restitution des sommes trop versées au titre de l’indemnité d’occupation, elle indique avoir remboursé à la société LA PALETTE la somme de 6 300 euros versée par cette dernière à la société LAUDISSA au titre de l’indemnité d’occupation fixée à 200 euros mensuel par le juge des référés alors que les parties avaient convenu d’un loyer mensuel de 180 euros, de sorte que le montant auquel elle était tenue sur la période du mois de juin 2017 à janvier 2020 était de 5 580 euros (31 mois x 180 euros).

Elle précise que le box objet de la présente procédure ne présente pas une surface de 35 m² mais de 23,70 m².

Elle ajoute qu’elle a été condamnée par le juge des référés à garantir la société LA PALETTE des condamnations prononcées à son encontre à titre d’indemnité d’occupation et qu’elle s’est acquittée de ces sommes, de sorte qu’elle est subrogée dans les droits de la société LA PALETTE.

S’agissant du remboursement des sommes qu’elle a exposées, Madame [X] [D] argue de des engagements de la société CCL aux droits de laquelle intervient désormais la société LAUDISSA aux termes de l’acte du 8 mars 2005 et de la vente du bien concerné par cet acte qui impliquent que la demanderesse est tenue de lui rembourser la somme de 8 931,19 euros (7 500 euros + 1 431,19 euros ) conformément aux articles 1103 et suivants du code civil.

Elle indique que sa demande n’est en outre pas prescrite, ainsi qu’il ressort des dispositions de l’article 2224 du code civil, dans la mesure où c’est la vente intervenue le 8 septembre 2020 qui, rendant désormais impossible la vente du box à son profit, impose à la société LAUDISSA, conformément aux termes du contrat du 8 mars 2005, de procéder au remboursement de la somme de 8 931,19 euros.

S’agissant de sa demande d’indemnisation de son préjudice moral, Madame [X] [D] argue de ce que la jurisprudence considère que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit mais dégénère en abus en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Or, selon elle en l’espèce, les conséquences de cette action lui sont particulièrement nuisibles sur le plan moral car la demande formée par la société LAUDISSA est dénuée de tout fondement et est “génératrice de préoccupations” pour elle.


Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 8 mars 2023 et l’audience de plaidoirie fixée au 15 novembre 2023. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été informées de ce que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes des parties tendant à voir “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de la société LAUDISSA

Le juge de la mise en état a, dans son ordonnance rendue le 10 mai 2022, retenu que les pièces communiquées par la société LAUDIS et la société LAUDISSA démontrent incontestablement la qualité à agir, et plus précisément à intervenir volontairement à l'instance, de la société LAUDISSA, rejetant ainsi la fin de non-recevoir soulevée par Madame [X] [D] tendant à voir déclarer les prétentions de la société LAUDISSA à son encontre irrecevables pour défaut de qualité à agir.

Dans ses conclusions au fond, Madame [X] [D] répond d’ailleurs aux moyens de la société LAUDISSA et forme ses demandes reconventionnelles contre elle uniquement, sans répondre sur la recevabilité et le bien-fondé de son intervention volontaire.

Dès lors, la demande tendant à voir déclarée la société LAUDISSA recevable et bien fondée en son intervention volontaire et celle de constat que la société LAUDISSA vient aux droits de la société LAUDIS sont en réalité sans objet.

Sur la demande tendant à voir écartée des débats la pièce n°8 produite par Madame [X] [D] 

Aux termes de l’article 66-5 de la loi n°71-1130 du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques, en toutes matières, que ce soit dans le domaine du conseil ou dans celui de la défense, les consultations adressées par un avocat à son client ou destinées à celui-ci, les correspondances échangées entre le client et son avocat, entre l’avocat et ses confrères à l’exception pour ces dernières de celles portant la mention “officielle”, les notes d’entretien et, plus généralement, toutes les pièces du dossier sont couvertes par le secret professionnel.

En l’espèce, la pièce n°8 produite par Madame [X] [D] est un courrier adressé par la société LAUDIS à son avocat le 28 avril 2009. 

Dès lors, elle présente effectivement un caractère confidentiel qui interdit sa divulgation par le conseil. Pour autant, le client de l'avocat n'est lui pas tenu au secret professionnel et peut donc communiquer à un tiers la copie d'une lettre qu'il a adressée à son avocat ou une correspondance que son conseil lui a transmise. 

Or, la société LAUDISSA ne démontre pas que Madame [X] [D] aurait obtenu cette pièce par des procédés déloyaux, alors que cette charge lui incombe puisque la bonne foi est toujours présumée. 

Au surplus, la défenderesse relève à juste titre qu’elle n’a pas pu se procurer ce courrier qui comporte la mention “copie” autrement qu’en le recevant directement de la société LAUDIS qui en est l’auteur.


Par conséquent, Madame [X] [D] pouvait produire ce courrier dans le présent litige.

Partant, la société LAUDISSA est déboutée de sa demande tendant à voir cette pièce écartée des débats. 

Sur les demandes en paiement

* au titre d'une indemnité d'occupation 

La société LAUDISSA démontre sa qualité de propriétaire du lot n°760 correspondant à un emplacement de stationnement situé au deuxième sous-sol de l’immeuble situé [Adresse 1]) par la communication de l’acte notarié du 29 juillet 2004 et de l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 8] du 13 septembre 2012 qui a statué sur la répartition des lots entre la société LAUDIS, alors dénommée société CCL, Monsieur [S] [I] et Monsieur [E] [M].

Madame [X] [D] ne produit pas de pièce de nature à contredire ces documents et n’établit pas qu’elle était propriétaire de l’emplacement litigieux par sa pièce n°1 de son bordereau. Il s’agit en effet d’un courrier du 8 mars 2005 émanant de la société CCL intitulé “Courrier de proposition” qui comporte un paragraphe en conclusion en caractères gras et en italique “Notre proposition, non modifiable, reste valable jusqu’au 15/03/2005”, outre la précision “Nous attendons votre éventuel accord en nous retournant ce document avec comme mention manuscrite votre bon pour accord sans aucune réserve + signature + date du jour et lieu (joindre également une copie de votre carte d’identité).”

Ce document constitue donc une proposition de vente du lot n°760 par la société LAUDIS, dénuée de valeur contractuelle intrinsèque à défaut de comporter sa signature. 

Pour autant, Madame [X] [D] verse aux débats un bordereau d’“opération de portefeuille étranger” attestant du règlement par chèque de la somme de 8 040 euros et de son encaissement par la société CCL, somme qui correspond à celle prévue dans le document précité du 8 mars 2005, soit 7 500 euros à titre d’acompte sur le prix d’achat fixé à 30 000 euros outre 540 euros au titre des trois premiers mois (avril, mai et juin 2005) de loyer fixé à la somme mensuelle de 180 euros. La proposition contractuelle était en effet celle d’une vente du lot litigieux au profit de Madame [X] [D] “dès que la situation juridique” serait “assainie”, au prix de 30 000 euros et, dans “l’attente”, de l’octroi de la jouissance de ce lot moyennant le versement d’un loyer mensuel de 180 euros.

Il est important ici de relever que la société LAUDISSA ne conteste pas le versement de cette somme de 8 040 euros et n’explique pas à quel titre Madame [X] [D] l’aurait versé.

Madame [X] [D] produit également trois quittances de loyer établies par la société CCL pour les trois derniers trimestres de l’année 2005 relatives à un box situé [Adresse 10] à [Localité 9] d’un montant total de 540 euros avec le détail suivant pour les deux premières : “180,00 € x 3 soit 540,00 euros” (pièce 3).

Madame [X] [D] produit encore la preuve de la fermeture administrative du parc de stationnement où se situe l’emplacement litigieux à compter d’avril 2006 avec la décision de la préfecture de police de [Localité 8] du 20 avril 2006 (pièce 5) jusqu’à une date ignorée mais en tout état de cause postérieure au 8 avril 2013 au vu de la décision de la préfecture de police de [Localité 8] à cette date qui informait la société CCL, Monsieur [M] et Monsieur [I] que l’arrêté d’interdiction à l’occupation de cette partie de l’immeuble serait maintenue jusqu’à ce que des travaux de mise en sécurité des locaux soient réalisés (pièce 18). Cette fermeture avait nécessairement pris fin au 1er octobre 2017 au jour de la prise d’effet du bail entre la défenderesse et la société LA PALETTE (pièce 4 en demande). Le tribunal note que les deux courriers de la préfecture de police de Paris ont été envoyés à Monsieur [E] [M], Monsieur [S] [I] et la société CCL devenue LAUDIS qui, seuls, ont pu en informer la défenderesse.

Madame [X] [D] indique à juste titre que cette situation est susceptible d’expliquer l’absence de quittance à compter de 2006. 

Madame [X] [D] produit aussi un courrier officiel que l’avocat de la société CCL a adressé au sien le 18 mars 2009 (pièce 6) dans lequel il expose intervenir dans les intérêts de la société CCL dans le cadre du différend qui l’oppose à Monsieur [I] relativement à la répartition des emplacements de parking situés [Adresse 1]), puis fait état d’une promesse de vente que lui aurait consenti son client relatif au lot n°760, sans plus de précision, et demande si elle y a renoncé pour pouvoir informer l’expert judiciaire chargé de “donner son avis sur une répartition équitable des emplacements de parking entre les trois propriétaires, Monsieur [I], Monsieur [M] et la société CCL”.

Madame [X] [D] produit enfin un courrier de la société LAUDIS à son conseil du 28 avril 2009 aux termes duquel elle écrit que “Nous sommes disposés à vendre à Mesdames [D] et [N] ces emplacements de parking une fois le partage effectué. En revanche, si Madame [D] et Madame [N] n’entendent plus acquérir les emplacements de parking, nous nous engageons à leur restituer les acomptes qu’elles nous avaient versés dans un délai de 15 jours” (pièce 8). 

Il résulte indéniablement de ces pièces que la société CCL avait reconnu à Madame [X] [D] le bénéfice d’un droit d’occupation relatif au lot n°760 en 2005, ce qui exclut qu’elle puisse solliciter sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation sur l’ensemble de la période sollicitée de septembre 2015 à janvier 2020. 

Le tribunal note d’ailleurs qu’il résulte des pièces produites que la demanderesse s’est réellement préoccupée de l’occupation du lot et a considéré qu’elle était illicite à compter de 2019 seulement, et qu’elle ne démontre pas avoir tenu Madame [X] [D] informée de la répartition des lots en ce compris le n°760 par l’arrêt de la cour d’appel du 13 septembre 2012. Ces pièces ne permettent en tout cas pas d’éclairer le tribunal sur la réalité et la teneur des rapports entre les parties relativement au bien litigieux sur la période septembre 2015/janvier 2020. 

Ainsi, au vu des éléments rappelés supra, il apparaît que la période sur laquelle la demande d’indemnité d’occupation peut valablement être réclamée ne saurait être fixée avant le 1er juin 2017 soit celle retenue par le juge des référés dans son ordonnance du 13 janvier 2020. Madame [X] [D] justifie par ailleurs de la remise des clés du lot au conseil de la société LAUDISSA en janvier 2020, sans être contredite en demande.

Le montant de l’indemnité d’occupation doit ensuite être fixée à la somme mensuelle de 200 euros telle que retenue par le juge des référés au regard des estimations produites par la demanderesse, qui est par ailleurs cohérente avec le montant de 180 euros mentionné dans le courrier du 8 mars 2005 et celui de 120 euros appliqué dans le contrat de bail consenti par Madame [X] [D] à la société LA PALETTE. 

Or, il est constant que la société LA PALETTE a procédé au règlement de la somme de 6 300 euros entre les mains de la société LAUDIS par virement du 24 avril 2020 (pièce 14), en exécution de l’ordonnance de référé du 13 janvier 2020 qui l’avait condamnée par provision à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 200 euros à compter du 1er juin 2017 jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ou son expulsion. La décision de référé rappelait en outre expressément qu’une indemnité d’occupation est due en raison de la faute délictuelle ou quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit ni titre dans les lieux, de sorte que seule la société LA PALETTE demeurait tenue à son paiement, à l’exclusion de Madame [X] [D] et qu’il n’y avait pas lieu à référé sur la demande provisionnelle à ce titre contre cette dernière. 

Madame [X] [D] démontre ensuite avoir remboursé à la société LA PALETTE cette somme de 6 300 euros le 13 mai 2020 (pièce 15), conformément à la condamnation par provision de la garantir prononcée par le juge des référés.

Par conséquent, la société LAUDISSA est déboutée de sa demande d’indemnité d’occupation correspondant selon elle à son dommage matériel “due à la perte de loyers qu’elle aurait pu percevoir si elle avait pu disposer de son bien”.

* à titre de dommages et intérêts pour perte de chance et préjudice moral 

Au vu des motifs adoptés et de la confusion sur le rôle de chacun dans l’avènement et le maintien pendant des années de la situation juridique constatée, et en l’absence de caractérisation effective de son préjudice de perte de chance de pouvoir vendre plus tôt le bien immobilier par la production d’un seul courriel de juin 2019, la société LAUDISSA ne peut qu’être déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre comme au titre d’un prétendu préjudice moral. 






Sur les demandes reconventionnelles

* sur la demande de remboursement

Madame [X] [D] se prévaut du remboursement de la somme trop versée au titre de l’indemnité d’occupation compte tenu de ce qu’elle a été calculée sur la base de la somme mensuelle de 200 euros telle que fixée par le juge des référés alors que le loyer pratiqué dans le contrat de location consenti à la société LA PALETTE était de 180 euros par mois, sur le fondement des articles 1302 et suivants du code civil relatif au paiement de l’indu.

Or, d’une part, le fondement légal avancé n’est pas applicable en l’espèce, dès lors qu’elle n’a pas procédé directement au règlement des sommes dont elle sollicite la restitution et qu’elle n’a pas procédé à un règlement par erreur ou sous la contrainte puisqu’elle a exécuté une décision de justice à l’encontre de laquelle elle n’avait pas exercé de recours.

De plus, le tribunal rappelle à nouveau la confusion qui demeure au regard des pièces produites sur les relations entre les parties, étant précisé que si Madame [X] [D] a pu légitimement penser un temps qu’elle pouvait se comporter comme la propriétaire du lot n°760, il n’en demeure pas moins qu’elle n’a jamais régularisé d’acte d’acquisition et qu’elle ne prouve pas s’être enquis des suites de l’acte du 8 mars 2005.

S’agissant de la demande de remboursement de l’acompte de 7 500 euros, il y a lieu de préciser que la fin de non-recevoir tirée de la prescription ne figure pas dans le dispositif de la demanderesse, de sorte qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’a pas à statuer sur cette prétention. 

Cette demande n’est en toute hypothèse pas fondée car, comme rappelé supra, le courrier du 8 mars 2005 n’a pas de valeur contractuelle. Madame [X] [D] a en outre profité du flou entourant l’envoi de cette missive et de l’absence d’intérêt manifesté par la propriétaire pendant plusieurs années, sans que les pièces communiquées ne permettent au tribunal de déterminer exactement sur quelle période et à quelle hauteur financière.

Dans ces conditions, la demande en remboursement au titre de prix d’achat et celle de la pose de la porte de l’emplacement de stationnement formées par Madame [X] [D] ne sauraient pas plus aboutir.

* sur la demande de dommages et intérêts 

Au vu des motifs adoptés, Madame [X] [D] est nécessairement déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral qui n’est en tout état de cause pas établi par la seule affirmation de ce que le litige initié à son encontre lui génère “des préoccupations” sans plus d’explications.



Sur les autres demandes

Partie qui succombe principalement, la société LAUDISSA est condamnée aux dépens de la présente instance.

Elle est également condamnée à verser à Madame [X] [D] une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens qu'il apparaît équitable de fixer à la somme de 3 500 euros.

L'exécution provisoire de la présente décision est de droit, en vertu de l'article 514 du code de procédure, et aucune circonstance particulière ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

Dit les demandes tendant à voir déclarée la société LAUDISSA recevable et bien fondée en son intervention volontaire et à voir constater que la société LAUDISSA vient aux droits de la société LAUDIS sans objet ;

Déboute la société LAUDISSA de l’ensemble de ses demandes ;

Déboute Madame [X] [D] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

Condamne la société LAUDISSA à payer à Madame [X] [D] la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [X] [D] aux dépens de la présente instance; 

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.


Fait et jugé à Paris le 16 Janvier 2024


Le Greffier Le Président