Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 18 janvier 2024

Du 18 janvier 2024


5AA


SCI/DL



PPP Référés

N° RG 23/01718 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YIME







Société AQUITANIS

C/

[I] [U], [B] [P] [E]










 

- Expéditions délivrées aux parties


- FE délivrée à Aquitanis


Le 18/01/2024





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
180, rue Lecocq - CS 51029 - 33077 Bordeaux Cedex

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 janvier 2024



PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,



DEMANDERESSE :

AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 2] Métropole
RCS BORDEAUX B 398 731 489
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représenté par Mme [M] [Z] (Membre de l’entreprise) munie d’un pouvoir spécial






DEFENDEURS :

Madame [I] [U]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Monsieur [B] [P] [E]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2] 

Absents





DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Décembre 2023


PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 04 Septembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Les défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.


EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 7 janvier 2021, l'Office public de l'habitat de [Localité 2] métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à M. [B] [P] [E] et Mme [I] [U] un bien à usage d’habitation situé à [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier, le 17 octobre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le 4 septembre 2023, AQUITANIS a ensuite fait assigner M. [B] [P] [E] et Mme [I] [U] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation provisionnelle au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 21 décembre 2023. 

Lors des débats, AQUITANIS demande :
- de constater l’acquisition de la clause résolutoire rtant sur le fondement d’un défaut de paiement du loyer que sur celui d’un défaut de justification de l’assurance ;
- d'ordonner l’expulsion de M. [B] [P] [E] et Mme [I] [U] ;


- de les condamner solidairement au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 10521,35 euros, au titre de l'arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal, d’une provision à titre d'indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par AQUITANIS à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

M. [B] [P] [E], dont la convocation a été faite par remise à l'étude du commissaire de justice, ne comparaît pas à l'audience.

Il en va de même pour Mme [I] [U], dont la convocation a également été faite par remise à l'étude du commissaire de justice.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

- sur le défaut de justification de l'assurance du logement :

Il résulte de l'article 7, g, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent bail, que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, que la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.

En l'espèce, si le bail conclu le 7 janvier 2021 contient une telle clause résolutoire (article 5), le commandement produit, signifié le 17 octobre 2022, ne vise pas cette clause, mais exclusivement celle tendant à la résiliation du bail pour défaut de payer.

La demande de constat de la résiliation du bail, en tant qu’elle est fondée sur un délai de justification de l’assurance du logement ne peut par conséquent pas être accueillie.

- sur la recevabilité de l'action en tant qu'elle est fondée sur un défaut de paiement :

AQUITANIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 6 septembre 2023, soit plus de six semaines avant le 21 décembre 2023, date prévue pour l'audience par l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. 

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose, en son I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 24 prévoit en outre, en son VII,que le lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Le bail conclu contient une clause résolutoire (article 5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 octobre 2022, pour la somme en principal de 2390,23 euros. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 18 décembre 2022.

M. [B] [P] [E] et Mme [I] [U] ne comparaissant pas, la juridiction ne peut pas suspendre les effets de la clause résolutoire en l’absence de demande en ce sens d’AQUITANIS.

Par conséquent, les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail ne peuvent être suspendus et il convient de constater que le bail a pris fin.

L’expulsion de M. [B] [P] [E] et Mme [I] [U] sera donc ordonnée en tant que de besoin.

- SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

AQUITANIS produit le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que M. [B] [P] [E] et Mme [I] [U] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 10521,35 euros à la date du 30 novembre 2023.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle. 

Faute de comparaître, M. [B] [P] [E] et Mme [I] [U] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés au paiement de cette somme, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. La solidarité étant convenue au contrat, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire. 


Ils seront également condamnés, in solidum, au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle de 739,50 euros.

- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

M. [B] [P] [E] et Mme [I] [U], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L'équité et la situation économique de M. [B] [P] [E] et Mme [I] [U] commandent de fixer l'indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 50 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Edouard de Leiris, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 18 décembre 2022, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 janvier 2021 et liant l'Office public de l'habitat de [Localité 2] métropole AQUITANIS à M. [B] [P] [E] et Mme [I] [U], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 3] ;

ORDONNONS en conséquence à M. [B] [P] [E] et Mme [I] [U] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [B] [P] [E] et Mme [I] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'Office public de l'habitat de [Localité 2] métropole AQUITANIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement M. [B] [P] [E] et Mme [I] [U] à payer à l'Office public de l'habitat de [Localité 2] métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 10521,35 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 30 novembre 2023, échéance de novembre 2023 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; 

CONDAMNONS in solidum M. [B] [P] [E] et Mme [I] [U] à payer à l'Office public de l'habitat de [Localité 2] métropole AQUITANIS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme forfaitaire de 739,50 euros ;

CONDAMNONS solidairement M. [B] [P] [E] et Mme [I] [U] à payer à l'Office public de l'habitat de [Localité 2] métropole AQUITANIS la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS solidairement M. [B] [P] [E] et Mme [I] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT