Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 18 janvier 2024

Du 18 janvier 2024


5AA


SCI/DL



PPP Référés

N° RG 23/01598 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YHJN







Société AQUITANIS

C/

[H] [I]










 

- Expéditions délivrées aux parties


- FE délivrée à AQUITANIS


Le 18/01/2024





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 4]
[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 janvier 2024



PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,


DEMANDERESSE :

AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 2] Métropole
RCS BORDEAUX 398 731 489
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Représenté par Mme [J] [V] (Membre de l’entreprise) munie d’un pouvoir spécial



DEFENDEUR :

Monsieur [H] [I]
né le 29 Décembre 1987 à [Localité 6] (CAMEROUN)
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 1]

Présent



DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Décembre 2023

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 11 Août 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.


EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 23 octobre 2014, l'Office public de l'habitat de [Localité 2] métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à M. [H] [I] un bien à usage d’habitation situé à [Localité 1], [Adresse 5].

Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier, le 28 avril 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le 11 août 2023, AQUITANIS a ensuite fait assigner M. [H] [I] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation provisionnelle au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.

L'affaire a été initialement appelée à l'audience du 19 octobre 2023, où elle a fait l'objet d'un renvoi au 21 décembre 2023. 

Lors des débats, AQUITANIS demande :
- de constater l’acquisition de la clause résolutoire, sans accorder de délais de paiement destinés à en suspendre les effets ;
- d'ordonner l’expulsionde M. [H] [I] ;
- de le condamner au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 6560,27 euros, au titre de l'arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal, d’une provision à titre d'indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par AQUITANIS à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens, sauf à préciser que le bailleur allègue d’une suspicion de non-occupation des lieux par le locataire.



A l'audience, M. [H] [I] expose habiter dans le logement et sollicite le bénéfice de délais de paiement en vue de la suspension des effets de la clause résolutoire du bail. Il précise avoir versé par mandat postal une somme de 600 euros, en décembre 2023, couvrant le paiement du dernier loyer courant exigible. 

M. [H] [I] a été autorisé à produire en délibéré le justificatif du versement allégué, ce qu’il a fait le jour-même de l’audience.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

- sur la recevabilité de l'action :

AQUITANIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 3 mars 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 11 août 2023, soit plus de six semaines avant le 19 octobre 2023, date prévue pour l'audience par l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. 

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose, en son I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Le bail conclu contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 avril 2023, pour la somme en principal de 6217,48 euros. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 29 juin 2023.

- SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, dispose en outre, en son VII, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge et ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Il est produit par AQUITANIS le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que M. [H] [I] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6560,27 euros à la date du 30 novembre 2023.

Sauf à prendre en compte un versement de 600 euros, postérieur au décompte, M. [H] [I] ne forme pas de contestation quant à cette dette et doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme, en deniers ou quittance. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. 

Toutefois, il n’est, en premier lieu, pas suffisamment établi par AQUITANIS son allégation selon laquelle le locataire n’habiterait pas personnellement le logement : une première sommation de justifier de son occupation, délivrée en août 2023, a été remise à domicile, à sa fille, présente, et dont le diagnostic social et financier précise qu’elle demeure avec son père dans le logement loué, qui accueille également, en garde alternée, quatre autres enfants ; un constat de commissaire de justice de septembre 2023, ayant trouvé une autre personne dans le logement, se disant un cousin du locataire, présente, en cet état, un caractère trop ponctuel pour rapporter la preuve de l’inoccupation du logement par le locataire. Or il ressort, en second lieu, des éléments produits, en particulier du diagnostic social et financier, faisant état de ressources mensuelles de 1658 euros, et d’un mandat postal du 18 décembre 2023 de 600 euros, en faveur d’AQUITANIS, que M. [H] [I] a repris le paiement du loyer courant et apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l'arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion de M. [H] [I] pourra être poursuivie et il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges, à la somme forfaitaire de 523,10 euros, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

M. [H] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L'équité et la situation économique de M. [H] [I] commandent de fixer l'indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 50 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Edouard de Leiris, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 29 juin 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 octobre 2014 et liant l'Office public de l'habitat de [Localité 2] métropole AQUITANIS à M. [H] [I], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Localité 1], [Adresse 5] ;

CONDAMNONS M. [H] [I] à payer à l'Office public de l'habitat de [Localité 2] métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 6560,27 euros, au titre de l'arriéré de loyers et de charges (décompte arrêté au 30 novembre 2023, échéance de novembre 2023 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; 

AUTORISONS M. [H] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 175 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts, dépens et indemnité de procédure ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 12 de chaque mois et pour la première fois avant le 12 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d'une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :

- la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

- le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

- à défaut pour M. [H] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'Office public de l'habitat de [Localité 2] métropole AQUITANIS pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

- M. [H] [I] sera tenu de payer à l'Office public de l'habitat de [Localité 2] métropole AQUITANIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale à 523,10 euros, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération des lieux et, en tant que de besoin, l'y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS M. [H] [I] à payer à l'Office public de l'habitat de [Localité 2] métropole AQUITANIS la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS M. [H] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT