Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 18 janvier 2024

Du 18 janvier 2024


5AA


SCI/DL



PPP Référés

N° RG 23/01433 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YECC







Société AQUITANIS

C/

[D] [E]










 

- Expéditions délivrées à Avocat + dem.


- FE délivrée à Aquitanis


Le 18/01/2024


Avocats : Me Béatrice ALLAIN



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2] - [Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 janvier 2024


PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,


DEMANDERESSE :

AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 7] Métropole
RCS BORDEAUX B 398 731 489
[Adresse 1]
[Adresse 8]
[Localité 4]

Représenté par Mme [U] [R] (Membre de l’entreprise) munie d’un pouvoir spécial



DEFENDERESSE :

Madame [D] [E]
[Adresse 3]
[Adresse 9]
[Localité 6]
(Bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale n°C-33063-2023-008383 du 04/12/2023)

Représentée par Me Béatrice ALLAIN (Avocat au barreau de BORDEAUX)


DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Décembre 2023

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 26 Juillet 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.



QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.


EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 17 août 2021, l'Office public de l'habitat de [Localité 7] métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à Mme [D] [E] un bien à usage d’habitation situé à [Localité 6], [Adresse 10].

Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier, le 8 mars 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le 26 juillet 2023, AQUITANIS a ensuite fait assigner Mme [D] [E] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation provisionnelle au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 21 décembre 2023. 

Lors des débats, AQUITANIS demande :
- de constater l’acquisition de la clause résolutoire, mais d'en suspendre les effets si les délais de paiement, qu'il accepte d'accorder à la locataire, à l’exclusion en revanche de tout délai de grâce, sont respectés ;
- d'ordonner, à défaut de respect de ces délais, l’expulsion de Mme [D] [E] ;
- de la condamner au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 1899,61 euros, au titre de l'arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal, d’une provision à titre d'indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par AQUITANIS à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

A l'audience, le conseil de Mme [D] [E] se réfère à ses écritures par lesquelles celle-ci demande :
- de débouter AQUITANIS de ses demandes ;
- de dire n’y avoir lieu à constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
- si le tribunal considérait la clause résolutoire acquise :
- de suspendre les effets de la clause résolutoire ;
- de la dispenser de tout versement pendant 6 mois ;
- de l’autoriser à s’acquitter de l’éventuel solde de sa dette par versement mensuels de 30 euros à compter du 7e mois jusqu’à complet paiement et dans la limite de 36 mois.
- en toutes hypothèses, de débouter AQUITANIS de toute demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens.

Il est renvoyé aux conclusions de la défenderesse pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

- SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

- sur la recevabilité de l'action :

AQUITANIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 27 juillet 2023, soit plus de six semaines avant le 21 décembre 2023, date prévue pour l'audience par l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. 

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose, en son I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Le bail conclu contient une clause résolutoire (article 5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 mars 2023, pour la somme en principal de 1292,43 euros. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 9 mai 2023.
- SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, dispose en outre, en son VII, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge, dans la limite de trois années, et ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Il est produit par AQUITANIS le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Mme [D] [E] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1899,61 euros à la date du 30 novembre 2023.

Le décompte permet de s’assurer que la somme réclamée correspondent aux échéances convenues entre les parties. Or, Mme [D] [E] n’établit pas avoir acquitté ces sommes. 

L’allégation d’un versement à venir de cette somme par la Caisse d’allocations familiales, outre qu’elle n’est pas établie, est sans emport sur l’exigibilité de la dette de Mme [E] à l’égard de son bailleur. Elle doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. 

Toutefois, en l'état de l'accord des parties présentes à l'audience, il convient d'ordonner des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire. Toutefois, ni les textes sus-rappelés, ni les considérations de l’espèce ne doivent conduire à accorder un délai de grâce précédant les délais de paiement, lesquels seront fixés selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance. 

Il convient en outre de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion de Mme [D] [E] pourra être poursuivie et elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges, à la somme forfaitaire de 488,33 euros, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

Mme [D] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, sa situation économique et l'équité commandent de rejeter la demande formée par AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Edouard de Leiris, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 9 mai 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 août 2021 et liant l'Office public de l'habitat de [Localité 7] métropole AQUITANIS à Mme [D] [E], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Localité 6], [Adresse 10] ;

CONDAMNONS Mme [D] [E] à payer à l'Office public de l'habitat de [Localité 7] métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 1899,61 euros, au titre de l'arriéré de loyers et de charges (décompte arrêté au 30 novembre 2023, échéance de novembre 2023 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; 

AUTORISONS Mme [D] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 30 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d'une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :

- la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

- le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

- à défaut pour Mme [D] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'Office public de l'habitat de [Localité 7] métropole AQUITANIS pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

- Mme [D] [E] sera tenue de payer à l'Office public de l'habitat de [Localité 7] métropole AQUITANIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale à 488,33 euros, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération des lieux et, en tant que de besoin, l'y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

REJETONS la demande formée par l'Office public de l'habitat de [Localité 7] métropole AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS Mme [D] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT