Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 5 février 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 7] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]




REFERENCES : N° RG 23/02114 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YLYO

Minute : 24/124


SG




Société SEINE -SAINT-DENIS HABITAT
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

 

C/


Madame [E] [L]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 05 Février 2024 par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 04 Décembre 2023 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Office public d’HLM SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, demeurant 
[Adresse 2] 
[Adresse 2]
[Localité 5]

Représentée par Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Madame [E] [L], 
demeurant [Adresse 3]
Esc D, Etg 3 gauche, 
logement 39 
[Localité 6]

Comparante en personne



D'AUTRE PART




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 août 2014, l'office public d'HLM Seine-Saint-Denis Habitat a donné à bail à Madame [E] [L] un appartement situé [Adresse 3] - étage 3 - porte 39 à [Localité 9], pour un loyer mensuel de 437,78 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 novembre 2022, l'office public d'HLM Seine-Saint-Denis Habitat a fait signifier à Madame [E] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2202,28 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement. 

Par lettre reçue le 25 novembre 2022 l'office public d'HLM Seine-Saint-Denis Habitat a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 17 août 2023, l'office public d'HLM Seine-Saint-Denis Habitat a fait assigner Madame [E] [L] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Madame [E] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [E] [L] à produire son assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision,condamner Madame [E] [L] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3786,81 euros au titre de la dette locative terme de juillet 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2022,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 12 septembre 2023.

À l'audience du 4 décembre 2023, l'office public d'HLM Seine-Saint-Denis Habitat, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4414,07 euros arrêtée au 28 novembre 2023, loyer du mois d’octobre 2023 inclus. Il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause.

L'office public d'HLM Seine-Saint-Denis Habitat soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [E] [L] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 2 novembre 202. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

Madame [E] [L], comparante, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, elle explique avoir rencontré de graves soucis de santé lors de ses vacances en Afrique, l’ayant obligé à rester sur place deux mois et demi et à s’arrêter de travailler quatre mois à son retour, ce qui a conduit à une suspension de ses salaires avec un retard dans le versement des indemnités journalières. Elle indique percevoir désormais un salaire mensuel de 2.200 euros et avoir une fille de 14 ans à charge.
Elle affirme être assurée contre les risques locatifs et déclare vouloir réaliser un paiement de 3000 euros dans le temps du délibéré.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 5 février 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Alors qu’elle y avait été autorisée Madame [E] [L] n’a pas adressé de preuve de son assurance locative ou d’un éventuel paiement intervenu dans le temps du délibéré.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 12 septembre 2023 soit deux mois au moins avant la première audience.

Par ailleurs, l'office public d'HLM Seine-Saint-Denis Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de l'office public d'HLM Seine-Saint-Denis Habitat aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 août 2014, du commandement de payer délivré le 2 novembre 2022 et du décompte de la créance actualisé au 28 novembre 2023 que l'office public d'HLM Seine-Saint-Denis Habitat rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

En conséquence, il convient de condamner Madame [E] [L] à payer à l'office public d'HLM Seine-Saint-Denis Habitat la somme de 4414,07 euros, au titre des sommes dues au 28 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 août 2023 sur la somme de 2186,81 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article 11, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 2 novembre 2022. 

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. 

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 2 janvier 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 26 août 2014 à compter du 3 janvier 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [E] [L] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie d’une situation financière stabilisée, la plaçant en mesure de régler la dette locative. En outre, il ressort des éléments communiqués que Madame [E] [L] a repris le paiement intégral du loyer et des charges en novembre 2023.

En outre, l'office public d'HLM Seine-Saint-Denis Habitat n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [E] [L] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. 

De plus, l’expulsion de Madame [E] [L] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [E] [L] 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 3 janvier 2023, Madame [E] [L] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [E] [L] à son paiement à compter de 3 janvier 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de justification de l'attestation d'assurance sous astreinte

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. 

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l’espèce, la locataire n’a pas justifié de l’accomplissement de son obligation de s’assurer, y compris dans le cadre du délibéré. Il convient donc de condamner Madame [E] [L] à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques en sa qualité de locataire dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision. 

Toutefois, compte tenu des sanctions pouvant être mises en œuvre par le bailleur en réponse au manquement à l’obligation d’assurance ainsi que de la possibilité pour celui-ci de souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de lui, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.



Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [E] [L] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [E] [L] 0 à payer à l'office public d'HLM Seine-Saint-Denis Habitat la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de l'office public d'HLM Seine-Saint-Denis Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 août 2014 entre l'office public d'HLM Seine-Saint-Denis Habitat d'une part, et Madame [E] [L] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] - étage 3 - porte 39 à [Localité 9], sont réunies à la date du 3 janvier 2023, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [E] [L] à payer à l'office public d'HLM Seine-Saint-Denis Habitat la somme de 4414,07 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 28 novembre 2023, échéance d’octobre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 août 2023 sur la somme de 2186,81 euros et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Madame [E] [L] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [E] [L] à s’acquitter de la dette en 15 fois, en procédant à 14 versements de 300 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas, 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [E] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [E] [L] à payer à l'office public d'HLM Seine-Saint-Denis Habitat une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 3 janvier 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Madame [E] [L] à justifier à l'office public d'HLM Seine-Saint-Denis Habitat de l’assurance contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

REJETTE la demande d’astreinte,

CONDAMNE Madame [E] [L] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 2 novembre 2022, de l’assignation et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Madame [E] [L] à payer à l'office public d'HLM Seine-Saint-Denis Habitat la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE