Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 26 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [P] [O]
 Préfecture


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Eléonore VOISIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/05318 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2F4O

N° MINUTE : 
4/2024






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 janvier 2024


DEMANDEUR
Monsieur [X] [J]
demeurant [Adresse 1]
représenté par la SELARL ELEONORE VOISIN en la personne de Maître Eléonore VOISIN, vestiaire D1829

DÉFENDEUR
Monsieur [P] [O]
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 10 novembre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 janvier 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 26 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05318 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2F4O




EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 31 octobre 2019, Monsieur [J] a donné en location à Monsieur [O] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], pour un loyer de 640 euros par mois.

Monsieur [O] n’ayant pas réglé l'intégralité des loyers ni justifié de son attestation d'assurance locative, Monsieur [J] lui a fait délivrer un commandement de payer le 24 février 2023, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 1340 euros, ainsi qu'un commandement de justifier de l'assurance locative, mais les deux commandements se sont révélés infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 15 juin 2023, Monsieur [J] a fait assigner en référé Monsieur [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à compter du 25 avril 2023,
▸ ordonner l’expulsion de Monsieur [O] ainsi que celle de toute personne occupant les lieux de son chef et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision,
▸ ordonner le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde meuble qu'il désignera en garantie de sommes dues, aux frais du défendeur,
▸ condamner Monsieur [O] à lui payer la somme provisionnelle de 4690 euros, à parfaire, correspondant aux loyers et charges demeurés impayés à la date du commandement de payer et aux indemnités d'occupation à compter du 25 avril 2023 et arrêtées au 1er juin 2023, sauf à parfaire au jour du règlement définitif, augmentées des intérêts légaux,
▸ condamner Monsieur [O] à lui payer une indemnité d'occupation égale au double du montant du loyer contractuel jusqu'à libération effective et complète des lieux loués par remise des clés,
▸ être autorisé à conserver le dépôt de garantie d'un montant de 640 euros,
▸ condamner Monsieur [O] à la somme de 1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, et de justifier d’une assurance,l'assignation et la notification au Préfet. 

La dénonciation au préfet est intervenue le 16 juin 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 novembre 2023.

A cette date, Monsieur [J] par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, portant sa créance à la somme de 8120 euros.





En défense, Monsieur [O] a comparu en personne, exposé sa situation personnelle et financière, sollicitant son maintien dans les lieux et indiquant en arrêt maladie et sans ressources, ce qui explique la constitution de sa dette locative. Il justifie d'une assurance locative à compter du 12 mai 2023.

Sur la suspension de l'acquisition de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, Monsieur [J] a fait part de son opposition à l'audience.

Aucun diagnostic social et financier n'a été versé au dossier avant l'audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION :


- Sur le référé :

 Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

 En l’espèce, il y a lieu de constater qu'il n'existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d'urgence.

- Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte des pièces produites que l’assignation a été dénoncée au préfet de Paris le 16 juin 2023, deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le bailleur est donc recevable en son action,

Par ailleurs, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail :

L'article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail portant sur le logement signé par les parties, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

En l'espèce, acquisition de la clause résolutoire est sollicitée sur le fondement du défaut de paiement des loyers et charges, et non pour absence de production d'une attestation d'assurance. Or il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [O], locataire d’un logement situé [Adresse 3] suivant bail sous seing privé du 31 octobre 2019, était redevable d’un arriéré de loyers et de charges de 1340 euros à la date du 24 février 2023 .

Le commandement de payer qui lui a été signifié le 24 février 2023 a rappelé les termes des clauses résolutoires ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il apparaît qu’à la suite de ce commandement de payer, Monsieur [O] n’a ni réglé l’intégralité de la dette dans le délai légal de deux mois ni sollicité une suspension des effets de la clause résolutoire dans les formes prévues par la loi.

Il convient donc de constater que les effets de la clause résolutoire sont acquis.

- Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif actualisé démontrant que Monsieur [O] restait devoir la somme de 8120 euros au titre des loyers et charges impayés, mois de novembre 2023 inclus.

 Monsieur [O], qui ne conteste pas le montant de la dette locative, sera en conséquence condamné à verser cette somme provisionnelle au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

- Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement :

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l'audience, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l'espèce, force est de constater que Monsieur [O] est sans ressources stables et que sa capacité de remboursement est compromise. Par ailleurs, l'absence de reprise du paiement du loyer courant dans son intégralité outre l'opposition du bailleur à l'audience, ne permettent pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et de déterminer des mensualités susceptibles d’être versées par le débiteur pour acquitter la dette, dans le délai légal précité et alors que la dette est en constante augmentation.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité, aucune demande de suspension de la clause résolutoire n'étant, au surplus, sollicitée, le bailleur maintenant sa demande d'acquisition de la clause résolutoire.

- Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation :

Monsieur [O] étant occupant sans droit ni titre depuis le 25 avril 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

La demande d'astreinte sera rejetée, le recours à la force publique autorisé dans le dispositif étant suffisant à assurer le départ du locataire.

Par ailleurs, l'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Monsieur [O] à son paiement provisionnel à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire, aucun élément ne venant justifier la majoration demandée et toute clause pénale, qui met à la charge exclusive du locataire une pénalité en cas d'inexécution d'une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer, et qui est à ce titre source de déséquilibre au détriment du consommateur en raison de l'absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur, étant réputée non écrite.

- Sur la demande de conservation du dépôt de garantie:

Selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont il pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

La demande de conservation du dépôt de garantie alors que le locataire réside toujours dans les lieux sera en conséquence rejetée.

- Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Monsieur [O] à payer à Monsieur [J] qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [O] qui succombe, supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, celui du commandement de justifier d'une assurance locative, celui de l’assignation et de la notification au préfet.


PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l'urgence,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 25 avril 2023, du bail consenti par Monsieur [J] à Monsieur [O] portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 3] ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [O], devenu occupant sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, Monsieur [J] pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;




Condamne Monsieur [O] à payer à Monsieur [J] une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l'expulsion ;

Condamne Monsieur [O] à payer à titre provisionnel à Monsieur [J] la somme de 8120 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés, échéance de novembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Condamne Monsieur [O] à payer à Monsieur [J] une indemnité de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [O] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût des deux commandements, de l’assignation et de la notification au préfet.


Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 26 janvier 2024.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.