Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 26 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [V] [D]
 Préfecture


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : La SCP MENARD-WEILLER 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/05138 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ETQ

N° MINUTE : 
2/2024






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 janvier 2024


DEMANDERESSE
PARIS HABITAT - OPH (anciennement OPAC DE [Localité 5])
dont le siège social est situé [Adresse 1] - [Localité 3] 
représenté par la SCP MENARD-WEILLER,avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128

DÉFENDERESSE
Madame [V] [D]
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2] 
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 10 novembre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 janvier 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 26 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05138 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ETQ




EXPOSÉ DU LITIGE :


Par acte sous seing privé du 28 novembre 2016, [Localité 5] HABITAT - OPH a donné en location à Madame [D] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], [Localité 4] pour un loyer de 841,66 euros par mois.

Madame [D] n’ayant pas réglé l'intégralité des loyers, [Localité 5] HABITAT - OPH lui a fait délivrer un commandement de payer le 28 février 2023, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 5921,45 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2023, PARIS HABITAT - OPH a fait assigner en référé Madame [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire,
▸ ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [D] et de toutes personnes dans les lieux de son fait, et ce, avec l'assistance du Commissaire de police et de la Force publique, s'il y a lieu, dans les deux mois suivant le commandement d'avoir à libérer les lieux,
▸ autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meubles ou local de son choix, et ce, aux frais, risques et périls de la citée,
▸ condamner Madame [D] à lui payer la somme de 10276,46 euros à titre de provision,
▸ condamner Madame [D] à payer mensuellement à titre de provision sur l'indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif, une somme égale au loyer du logement litigieux majoré de 50%, sans préjudice des charges, et subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer,
▸ condamner Madame [D] à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de l'assignation et plus généralement de tous actes rendus nécessaires à l'occasion de la procédure.

La dénonciation au préfet est intervenue le 14 juin 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 novembre 2023.

A cette date, [Localité 5] HABITAT - OPH par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 16134,08 euros.

En défense, Madame [D], bien que régulièrement citée, n'a pas comparu ni personne pour elle.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l'octroi d’éventuels délais de paiement, [Localité 5] HABITAT - OPH a fait part de son opposition à l’audience.


Aucun diagnostic social et financier n'a été réalisé avant l'audience et versé au dossier.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur le référé :

 Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu'il n'existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d'urgence.

- Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

Il résulte des pièces produites que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 02 mars 2023 pour signalement des impayés par le bailleur.

Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] le 14 juin 2023, deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.


Par ailleurs, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail :

L'article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [D], locataire d’un logement situé [Adresse 2], [Localité 4] suivant bail sous seing privé du 28 novembre 2016, était redevable d’un arriéré de loyers et de charges de 5921,45 euros, échéance de janvier 2023 incluse.

Le commandement de payer qui a été signifié à Madame [D] le 28 février 2023 a rappelé les termes de la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il apparaît qu’à la suite de ce commandement de payer, Madame [D] n’a ni réglé l’intégralité de la dette dans le délai légal de deux mois ni sollicité une suspension des effets de la clause résolutoire dans les formes prévues par la loi.

Il convient donc de constater que les effets de la clause résolutoire insérée au bail sont acquis.



- Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Madame [D] restait devoir la somme de 16134,08 euros au titre des loyers et charges impayés, mois de septembre 2023 inclus.

Néanmoins, en l'absence de la débitrice à l'audience et afin de respecter le principe du contradictoire, il convient de retenir le montant de la dette locative tel que mentionné dans l'acte introductif d'instance, expurgé des frais qui ne font pas partie de cette dette.

Madame [D] sera en conséquence condamnée à verser la somme provisionnelle de 10093,57 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

- Sur les éventuels délais de paiement et l'expulsion :

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l'espèce, l'opposition du bailleur, outre l'absence de comparution de Madame [D] et surtout l'absence de reprise du paiement du loyer courant avant l'audience, ne permettent pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et de fixer des mensualités susceptibles d’être versées par la débitrice pour acquitter la dette dans le délai légal précité.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l'article précité.

Madame [D] étant occupante sans droit ni titre depuis le 29 avril 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

- Sur l'indemnité d'occupation :

L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Madame [D] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire, aucun élément ne venant justifier la majoration demandée.

- Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »



Il convient en équité de condamner Madame [D] à payer à [Localité 5] HABITAT - OPH qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [D] qui succombe, supportera les dépens de l’instance qui comprendront seulement le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.


PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l'urgence,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 29 avril 2023, du bail consenti par [Localité 5] HABITAT - OPH à Madame [D] portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 2], [Localité 4] ;

Ordonne en conséquence à Madame [D], devenue occupante sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, [Localité 5] HABITAT - OPH pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [D] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Madame [D] à payer à [Localité 5] HABITAT - OPH une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l'expulsion ;

Condamne Madame [D] à payer à [Localité 5] HABITAT - OPH la somme provisionnelle de 10093,57 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés, mois de mai 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Condamne Madame [D] à payer à [Localité 5] HABITAT - OPH une indemnité de 350 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [D] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront seulement le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.


Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 26 janvier 2024.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.