Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 26 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [Y] (ou [I])[R]
 Madame [L] [H]
 Préfecture

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Lara ANDRAOS-GUERIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/07492 - N° Portalis 352J-W-B7H-C22UZ

N° MINUTE : 
12/2024






JUGEMENT 
rendu le 26 janvier 2024

DEMANDEURS
Monsieur [O] [D]
demeurant [Adresse 1]
Madame [W] [D]
demeurant [Adresse 1]
représentés par Maître Lara ANDRAOS-GUERIN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C1951

DÉFENDERESSES
Madame [Y] (ou [I]) [R]
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée

Madame [L] [H]
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 10 novembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 janvier 2024 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 26 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07492 - N° Portalis 352J-W-B7H-C22UZ







EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 20 décembre 2018, Monsieur et Madame [D] ont donné en location à Madame [R] et Madame [H] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], pour un loyer de 700 euros par mois.

Madame [R] et Madame [H] n’ayant pas réglé l'intégralité des loyers, Monsieur et Madame [D] leur ont fait délivrer un commandement de payer le 17 janvier 2023, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 3308,41 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2023, Monsieur et Madame [D] ont fait assigner Madame [R] et Madame [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ condamner solidairement Madame [R] et Madame [H] à leur payer la somme de 6758,45 euros sauf à parfaire incontestablement due,
▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire,
▸ constater en conséquence la résiliation du bail,
▸ ordonner l’expulsion de Madame [R] et Madame [H] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et ce avec l'assistance du commissaire de police, de la force armée s'il y a lieu, et qu'il sera procédé au transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans le local qu'il plaira aux propriétaires, aux frais et risques des expulsées,
▸ condamner solidairement Madame [R] et Madame [H] à leur verser une indemnité d'occupation égale au montant des loyers, charges comprises, jusqu'à la libération des lieux par la remise des clés,
▸ dit n'y avoir lieu à octroi de délais au profit des locataires tant pour se libérer de la dette que pour retrouver un appartement,
▸ condamner solidairement Madame [R] et Madame [H] à leur régler la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire.

La dénonciation au préfet est intervenue le 30 juin 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 novembre 2023.

A cette date, Monsieur et Madame [D] par l'intermédiaire de leur avocat ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance, actualisant la créance à la somme de 11167,24 euros.

En défense, Madame [R] et Madame [H], bien que régulièrement citées, n'ont pas comparu ni personne pour elles.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, Monsieur et Madame [D] ont fait part de leur opposition à l'audience.

Aucun diagnostic social et financier n'a été versé au dossier avant l'audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION :



L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 30 juin 2023, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Au surplus, Monsieur et Madame [D] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 18 janvier 2023 pour signalement des impayés, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail :

L'article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail portant sur le logement signé par les parties, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [R] et Madame [H], locataires d’un logement situé [Adresse 2] suivant bail sous seing privé du 20 décembre 2018, étaient redevables d’un arriéré de loyers et de charges de 3308,41 euros à la date du 12 janvier 2023.




Le commandement de payer qui leur a été signifié le 17 janvier 2023 a rappelé les termes des clauses résolutoires ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il apparaît qu’à la suite de ce commandement de payer, Madame [R] et Madame [H] n’ont ni réglé l’intégralité de la dette dans le délai légal de deux mois ni sollicité une suspension des effets de la clause résolutoire dans les formes prévues par la loi.

Il convient donc de constater que les effets de la clause résolutoire sont acquis.

- Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers et les éventuels délais de paiement :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Madame [R] et Madame [H] restaient devoir la somme de 11167,24 euros, mois de novembre 2023 inclus.

 Néanmoins, en l'absence de Madame [R] et Madame [H] à l'audience, et afin de respecter le principe du contradictoire, il convient de retenir le montant de la dette locative tel que fixé dans l'acte introductif d'instance, confirmé par le décompte locatif produit par le bailleur expurgé des frais qui ne font pas partie de la dette locative.

Madame [R] et Madame [H] seront en conséquence solidairement condamnées à verser la somme de 6608,58 euros au bailleur et ce avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les délais de paiement :

La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée précise que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative ET qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années. Elle ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire ET à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l'espèce, la lecture du décompte locatif permet d'établir que Madame [R] et Madame [H] n'ont réglé aucun loyer depuis plusieurs mois, tandis que leur capacité de remboursement est inconnue.





L'opposition du bailleur à l'audience et l'absence de reprise du paiement du loyer courant avant l'audience ne permettent donc pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et de mettre en place un échéancier de remboursement.

Dans ces conditions, et considérant que la dette ne cesse d'augmenter, il ne sera pas fait application de l'article précité.

- Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation :

Madame [R] et Madame [H] étant occupantes sans droit ni titre depuis le 18 mars 2023, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, l'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner solidairement Madame [R] et Madame [H] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

- Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Madame [R] et Madame [H] in solidum à payer à Monsieur et Madame [D] qui ont du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».


Madame [R] et Madame [H] qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, celui de l’assignation et de la notification au préfet.


PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,


Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 18 mars 2023, du bail consenti par Monsieur et Madame [D] à Madame [R] et Madame [H] portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 2] ;

Ordonne en conséquence à Madame [R] et Madame [H], devenues occupantes sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de leur chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, Monsieur et Madame [D] pourront faire procéder à l’expulsion de Madame [R] et Madame [H] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement Madame [R] et Madame [H] à payer à Monsieur et Madame [D] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, ou par l'expulsion ;

Condamne solidairement Madame [R] et Madame [H] à payer à Monsieur et Madame [D] la somme de 6608,58 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 05 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;













Condamne Madame [R] et Madame [H] in solidum à payer à Monsieur et Madame [D] une indemnité de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [R] et Madame [H] in solidum au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.


Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 26 janvier 2024.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.