Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 23 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me William HABA


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Matteo BONAGLIA

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/01279 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZB6S

N° MINUTE : 1







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 23 janvier 2024


DEMANDERESSE
Madame [I] [K], domiciliée : chez Me William HABA Avocat, [Adresse 1]
représentée par Me William HABA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0220

DÉFENDEUR
Monsieur [N] [J], demeurant 
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
comparant assisté de Me Matteo BONAGLIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1292
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/14081 du 17/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie LESAGE, Juge des contentieux de la protection
assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 16 novembre 2023

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 janvier 2024 par Aurélie LESAGE, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière


Décision du 23 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/01279 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZB6S

 EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 novembre 2017 et avenant du 25 février 2022, Monsieur [G] [K] aux droits duquel vient sa fille mineure Madame [I] [K] a consenti à Monsieur [N] [J] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] (Bâtiment A - 6eme étage) moyennant un loyer mensuel de 470 euros et une provision sur charges de 80 euros. 

Un commandement de payer la somme de 5.640 euros en principal visant la clause résolutoire insérée au bail lui a été délivré le 22 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2023, Madame [I] [K] représentée par sa mère Madame [H] [M] a fait assigner Monsieur [N] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :

- déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ; 
- constater la mauvaise foi évidente de Monsieur [N] [J] pour défaut de paiement de loyers sans justes motifs ; 
- prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers ; 

En conséquence : 

- ordonner sans délai son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux avec concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire ;
- le condamner au paiement de la somme de 6.797,91 euros au titre de l'arriéré locatif selon décompte de janvier 2022, quittancement du mois de décembre 2022 inclus ;
- le condamner au paiement des loyers et charges à compter de janvier 2022 et jusqu'au jugement à intervenir sur la base d'un quittancement mensuel de 470 euros augmenté de la somme de 80 euros à titre de provision pour charges sous déduction des sommes versées par l'occupant s'agissant d'un contrat à exécution successive ; 
- le condamner à compter de la décision à intervenir au paiement d'une indemnité d'occupation au moins égale au montant du loyer en cours soit 470 euros augmenté de la somme de 80 euros à titre de provision sur charges ;
- le condamner sous astreinte de 50 euros par jour de retard à procéder aux réparations nécessaires en vue de la remise en état du logement conformément à l'état des lieux d'entrée ; 
- le condamner au paiement d'une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis du fait des manquements répétés du locataire à ses obligations contractuelles en réparation du préjudice moral ; 
- le condamner au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer. 

Appelée à l'audience du 26 mai 2023, l'affaire a été renvoyée du 29 juin 2023 en raison du dépôt d'une demande d'aide juridictionnelle par Monsieur [N] [J] puis à l'audience du 21 septembre 2023 et du 16 novembre 2023 afin de permettre aux parties de se mettre en état. 

A l’audience du 16 novembre 2023, Madame [I] [K] représentée par sa mère Madame [H] [M] assistée par son conseil, sollicite de : 

- à titre principal : 
 - déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ; 
 - constater la mauvaise foi évidente de Monsieur [N] [J] pour défaut de paiement desloyers sans justes motifs ; 
 - prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers ; 
En conséquence : 
 - ordonner sans délai son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux avec concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire ;
 - le condamner au paiement de la somme de 6.797,91 euros au titre de l'arriéré locatif selon décompte de janvier 2022, quittancement du mois de décembre 2021 inclus ;
 - le condamner au paiement des loyers et charges à compter de janvier 2022 et jusqu'au jugement à intervenir sur la base d'un quittancement mensuel de 470 euros augmenté de la somme de 80 euros à titre de provision pour charges sous déduction des sommes versées par l'occupant s'agissant d'un contrat à exécution successive ;
 - le condamner à compter de la décision à intervenir au paiement d'une indemnité d'occupation au moins égale au montant du loyer en cours soit 470 euros augmenté de la somme de 80 euros à titre de provision sur charges ;
- rejeter l'ensemble des demandes reconventionnelles formées par Monsieur [N] [J] ; 

- à titre subsidiaire : 
- constater que l'arrêté d'insalubrité a été pris le 29 septembre 2023 ; 
- ordonner la suspension de paiement des loyers à compter du 29 septembre 2023 ; 
- déduire le montant de l'APL qui revient au bailleur du montant d'une éventuelle condamnation de Madame [I] [K] ; 
- rejeter la demande de réparation des préjudices moral et corporel qui ne sont justifiés ni dans leur principe ni dans leur quantum ; 
- en tout état de cause : 
- débouter Monsieur [N] [J] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de Madame [I] [K] ;
- condamner Monsieur [N] [J] au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant les frais du commandement de payer. 

Elle fait valoir que la clause résolutoire est acquise, que les loyers antérieurs à l'arrêté d'insalubrité du 29 septembre 2023 restent dûs, que le locataire n'entretient pas l'appartement, qu'il ne justifie pas de son préjudice moral. Elle ajoute que le logement est correct mais n'a pas la superficie requise et que seul un mois de loyer a été remis à titre de dépôt de garantie. 

Monsieur [N] [J], assisté par son conseil, sollicite de :

- à titre principal : rejeter l'ensemble des demandes de Madame [I] [K] ; 

- à titre reconventionnel condamner Madame [I] [K] : 
- au remboursement des loyers indûment perçus soit la somme provisionnelle de 13.200 euros ;
 - à la restitution de la caution soit la somme provisionnelle de 1.100 euros ; 
- au paiement de la somme provisionnelle de 7.500 euros à titre d'indemnisation de son préjudice de jouissance ;
- au paiement de la somme de 7.500 euros à titre d'indemnisation de son préjudice moral ; 

- à titre subsidiaire : 
- désigner tel expert qu'il plaira à la juridiction avec les missions d'usage en matière de désordres locatifs et dire que l'expert devra s'adjoindre les services d'un sapiteur pour apprécier la consistance de son préjudice corporel et moral ; 
- condamner Madame [I] [K] à lui verser une somme de 5.000 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnisation définitive de son préjudice ; 
- condamner Madame [I] [K] à lui verser une provision ad litem d'un montant de 2.500 euros afin qu'il puisse faire face aux frais afférents à la procédure d'expertise ; 

- en tout état de cause : condamner Madame [I] [K] au paiement d'une somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 2° du code de procédure civile et lui donner acte des observations qu'il formule sur l'exécution provisoire. 

Il fait valoir que le logement ne respecte pas les critères de décence prévus par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, l'article 1719 du code civil, le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, l'arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire de la ville de [Localité 3] et les dispositions des articles 1331-22 et 1331-23 du code de la construction et de l'habitation en ce que sa surface habitable est de 6,50m2, ce qui le rend impropre à l'habitation, et est indécent, qu'un arrêté préfectoral interdisant la location a été pris le 29 septembre 2023, qu'il est donc bien fondé à opposer l'exception d'inexécution de paiement des loyers, que dans ces conditions la clause résolutoire ne peut être acquise ou se heurte à une contestation sérieuse, qu'il est bien fondé à solliciter le remboursement des loyers versés les trois années précédant la délivrance de l'assignation, la restitution des deux mois de caution et des provisions à valoir sur l'indemnisation de ses préjudices. 

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2024 par mise à disposition au greffe. 

Par courriel du 17 novembre 2023, il a été demandé aux parties de faire part sous huit jours de leurs observations sur l'intérêt à agir né et actuel en acquisition de clause résolutoire de Madame [I] [K] représentée par sa mère, le commandement de payer visant la clause résolutoire ayant été délivré le 22 décembre 2022 et l'assignation ayant été délivrée le 20 janvier 2023. 

Par courriel du 23 novembre 2023, le conseil de Madame [I] [K] a fait parvenir ses observations. 

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Sur la demande principale tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au Préfet de [Localité 3] le 24 janvier 2023, soit au moins deux mois avant l'audience.

L'article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est constant que le bailleur n'a pas un intérêt né et actuel à assigner le locataire avant l'expiration du délai de deux mois, même si, au jour des plaidoiries, ce délai est expiré (Civ 3eme 29 septembre 2004 n°00-16.524). 

En l'espèce, le commandement de payer a été délivré le 22 décembre 2022 et l'assignation a été délivrée le 20 janvier 2023 soit avant l'expiration du délai de deux mois précité. 

Madame [I] [K] représentée par sa mère Madame [H] [M] sera donc déclarée irrecevable en sa demande d'acquisition de la clause résolutoire et demandes accessoires en expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation. 

Il convient d'observer que le dispositif des écritures de la demanderesse sollicite également la résiliation du bail mais que cette demande n'est pas exposée dans les motifs et qu'en tout état de cause, si le juge des référés peut constater l’acquisition de la clause résolutoire d’un bail, il n'entre pas dans ses pouvoirs de prononcer la résiliation d'un bail (Civ 3eme 20 décembre 2018 n°17-16.783), cette prétention impliquant l'appréciation d'une faute contractuelle et excédant donc les pouvoirs du juge des référés. 

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code précise que le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [N] [J] invoque l'exception d'inexécution de ses obligations par le bailleur, le logement n'étant pas louable du fait d'une superficie inférieure à 9m2 et indécent du fait de différents désordres. 

Il ressort des dispositions des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le propriétaire est tenu de délivrer un logement décent et que le locataire est tenu de payer les loyers. Il est constant que le locataire n'est fondé à opposer au bailleur un refus légitime de payer son loyer que lorsque le logement est impropre à son usage (Civ 3eme, 21 nov. 1995), le non-respect des normes de décence (local de moins de 9 m2) autorisant le locataire à suspendre le paiement des loyers (Civ 3eme, 17 déc. 2015). 

En l'espèce, Monsieur [N] [J] produit un arrêté préfectoral du 29 septembre 2023 indiquant que le local est « impropre à l'habitation par nature et constitue un danger ou un risque pour la santé et la sécurité physique des occupants » et « présente d'autre part les critères d'insalubrité suivants au sens de l'article L.1331-22 du code de la santé publique : absence de système de ventilation permanent, présence d'humidité dans le local ». 

La demande en paiement se heurte donc à une contestation sérieuse et excède de ce fait les pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [N] [J]

Sur les demandes en remboursement des loyers et en remboursement de la caution

Comme indiqué précédemment, ces demandes excèdent les pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence.

Sur les demandes de provision en réparation de ses préjudices

Concernant le préjudice de jouissance, en matière de logement impropre à l'habitation, l'indemnisation se traduit par une restitution des loyers, et la créance de loyers et la créance pour trouble de jouissance ont vocation à se compenser. Monsieur [N] [J] ne payant plus ses loyers depuis décembre 2021, il n'y a pas lieu à provision de ce chef. 

Le préjudice moral de Monsieur [N] [J] est indéniable au vu des constatations relatées dans l'arrêté préfectoral faisant état de risques pour la santé et du certificat médical du 29 mai 2023 produit qui mentionne des crises d'asthme depuis cinq ans « en rapport avec ses conditions de logement ». Il convient donc de faire droit à sa demande de provision mais de la réduire à de plus justes proportions et Madame [I] [K] sera condamnée à lui payer la somme provisionnelle de 1.500 euros. 

Sur la demande subsidiaire d'expertise

Il ressort des dispositions des articles 9, 10, 143 et 144 du code de procédure civile qu'il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention et que le juge peut soit d'office, soit à la demande des parties, ordonner toutes les mesures d'instruction dont dépend la solution du litige dès lors que les éléments au dossier sont insuffisants pour lui permettre de statuer.

L'article 146 du code de procédure civile précise qu'une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve

En l'espèce, au vu des pièces produites et notamment de l'arrêté préfectoral du 29 septembre 2023, il n'apparaît utile d'ordonner une expertise qui est sollicitée « dans l'hypothèse où la juridiction de céans l'estimerait nécessaire », étant rappelé que la charge de la preuve incombe aux parties. 

Sur les mesures accessoires

Madame [I] [K], qui succombe, supportera les dépens de l'instance et sera condamnée en équité à payer à Monsieur [N] [J] une somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile qui sera recouvrée comme en matière d'aide juridictionnelle.

Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que Madame [I] [K] représentée par sa mère Madame [H] [M] est irrecevable en sa demande d'acquisition de la clause résolutoire et demandes accessoires en expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation ; 

DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande en paiement formée par Madame [I] [K] représentée par sa mère Madame [H] [M] et RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir ; 

CONDAMNONS Madame [I] [K] représentée par sa mère Madame [H] [M] à payer à Monsieur [N] [J] une somme provisionnelle de 1.500 euros au titre du préjudice moral ; 

DISONS n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes reconventionnelles et RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir; 

REJETONS la demande d'expertise ; 

CONDAMNONS Madame [I] [K] représentée par sa mère Madame [H] [M] aux dépens de l'instance ;

CONDAMNONS Madame [I] [K] représentée par sa mère Madame [H] [M] au paiement à Monsieur [N] [J] de la somme de 1.200 euros le fondement de l'article 700 du code de procédure civile avec recouvrement conformément aux règles relatives à l'aide juridictionnelle ; 

REJETONS pour le surplus ; 

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire. 




LE GREFFIERLE JUGE