Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 23 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Alain ABITAN


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Tanguy LETU

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/04507 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ6FS

N° MINUTE : 5







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 23 janvier 2024

DEMANDERESSE

Madame [B] [O], demeurant
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Me Tanguy LETU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0120

DÉFENDEURS

Madame [K] [F], 
[Adresse 3] 
[Localité 4]
et
Monsieur [P] [F], 
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentés par Me Alain ABITAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0630

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie LESAGE, Juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 16 novembre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 janvier 2024 par Aurélie LESAGE, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière
Décision du 23 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/04507 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ6FS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2021 prenant effet le 1er janvier 2022, Madame [B] [O] a consenti à Madame [K] [F] un bail d'habitation meublé portant sur un logement situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 1.100 euros et une provision sur charges de 80 euros. 

Par acte du même jour, Monsieur [P] [F] s'est porté caution solidaire pour une durée de trois ans. 

Malgré plusieurs mises en demeure tant à la locataire qu'à la caution, les loyers restent irrégulièrement payés depuis mai 2022.

Un commandement de payer la somme de 8.440 euros en principal visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 14 décembre 2022 à Madame [K] [F] et dénoncé le 27 décembre 2022 à Monsieur [P] [F] en qualité de caution solidaire avec sommation de payer.

Par actes de commissaire de justice en date des 12 avril et 27 avril 2023, Madame [B] [O] a fait assigner Madame [K] [F] et Monsieur [P] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :

- juger que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que le bail est résilié de plein droit depuis le 14 février 2023 ; 

- juger que depuis le 14 février 2023 Madame [K] [F] est occupante sans droit ni titre et doit quitter l'appartement ;
 
- ordonner sans délai son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux avec concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire ;

- juger qu'elle est autorisée à séquestrer les biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués dans tel garde meubles de son choix aux frais, risques et périls de la défenderesse ; 

- condamner in solidum Madame [K] [F] et sa caution solidaire Monsieur [P] [F] au paiement de la somme provisionnelle de 10.800 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts de retard au taux légal à compter du 14 février 2022 et 276,57 euros au titre des frais d'huissier ;

- condamner in solidum Madame [K] [F] et sa caution solidaire Monsieur [P] [F] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer majoré de 30% et au paiement des charges, cette indemnité étant à parfaire jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs ; 

- condamner in solidum Madame [K] [F] et sa caution solidaire Monsieur [P] [F] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 


Appelée à l'audience du 29 juin 2023, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 21 septembre 2023 en raison du dépôt d'une demande d'aide juridictionnelle par Madame [K] [F] puis à l'audience du 16 novembre 2023 afin de permettre à la partie demanderesse de répliquer aux écritures des consorts [F]. 

A l’audience du 16 novembre 2023, Madame [B] [O] représentée par son conseil, sollicite de : 

- débouter les consorts [F] de leur demande d'irrecevabilité de l'action ; 

- débouter Madame [K] [F] de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire ; 

- juger que Madame [K] [F] ne démontre absolument pas l'existence des prétendues contestations sérieuses ;

- débouter Madame [K] [F] de toutes ses demandes reconventionnelles ; 

- débouter Madame [K] [F] de sa demande de désignation d'un expert judiciaire ; 

- juger que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que le bail est résilié de plein droit depuis le 14 février 2023 ; 

- juger que depuis le 14 février 2023 Madame [K] [F] est occupante sans droit ni titre et doit quitter l'appartement ; 

- ordonner sans délai son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux avec concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire ;

- juger qu'elle est autorisée à séquestrer les biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués dans tel garde meubles de son choix aux frais, risques et périls de la défenderesse ; 

- condamner in solidum Madame [K] [F] et sa caution solidaire Monsieur [P] [F] au paiement de la somme provisionnelle de 20.828,54 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts de retard au taux légal à compter du 14 février 2022 et 276,57 euros au titre des frais d'huissier ;

- condamner in solidum Madame [K] [F] et sa caution solidaire Monsieur [P] [F] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer majoré de 30% et au paiement des charges, cette indemnité étant à parfaire jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs ; 

- condamner in solidum Madame [K] [F] et sa caution solidaire Monsieur [P] [F] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 

Elle fait valoir que le défaut de diagnostic social ne lui est pas imputable, l'assignation ayant été régulièrement dénoncée à la CCAPEX, que son action est recevable, que la clause résolutoire est acquise, que la dette s'élève à la somme de 20.828,54 euros, outre les frais, et est due solidairement par la locataire et sa caution, que le bail n'est pas nul mais peut être éventuellement requalifié en bail non meublé, que le présent bail est en tout état de cause déjà soumis à la loi du 6 juillet 1989, que les défendeurs ne démontrent pas en quoi le loyer ne respecterait pas les règles d'encadrement, que le commandement de payer est clair et se réfère au contrat, que la régularisation de charges a bien été effectuée, que le dossier de diagnostic a bien été remis lors de la signature du bail, que les quittances ne peuvent être délivrées qu'après paiement, que les désordres allégués ne sont pas justifiés, qu'un mur doit en effet être repris après baisse du taux d'humidité, que l'exception d'inexécution ne peut être opposée faute de démontrer l'inhabitabilité du logement, que la demande de délais n'est pas sérieuse et est subordonnée à la reprise du paiement intégral du loyer courant. 

Madame [K] [F] et Monsieur [P] [F], représentés par leur conseil, sollicitent de :

- in limine litis : 

- juger que Madame [K] [F] n'a pas eu connaissance de ce que l'organisme compétent mentionné à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été saisi, a déposé son diagnostic et l'a transmis au juge ; 

- juger que Madame [B] [O] n'a toujours pas justifié de la dénonciation de son assignation au préfet et le tribunal de céans devra statuer ce que de droit au vu des pièces communiquées ;
 
- juger que l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n'a pas été respecté et en conséquence juger que la demande de Madame [B] [O] tendant à voir prononcer l'expulsion de Madame [K] [F] est irrecevable et en tout cas mal fondée ; 

- juger que l'action de Madame [B] [O] est irrecevable eu égard au fait qu'elle n'a pas respecté les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ; 

- juger que Madame [B] [O] est irrecevable et mal fondée en son exploit introductif ; 

- à titre principal : 

- juger nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée par Madame [B] [O] à Madame [K] [F] ; 

- débouter Madame [B] [O] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; 

- à titre subsidiaire : 

- juger qu'il existe de multiples contestations sérieuses quant aux demandes formulées par Madame [B] [O] ; 

- juger n'y avoir lieu à référé et inviter les parties à mieux se pourvoir au fond ; 
- à titre très subsidiaire : 

- juger que Madame [B] [O] n'a pas respecté l'article 17 de la loi de 1989 modifié par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 ; 

- juger que Madame [B] [O] n'a pas respecté son obligation de délivrance au locataire d'un logement en bon état d'usage et de réparation ; 

- juger que Madame [B] [O] n'a pas satisfait à son obligation de délivrance d'un logement décent au locataire ; 

- juger que Madame [K] [F] n'a pas eu la jouissance paisible de son appartement ; 

- en conséquence et dans tous les cas juger que Madame [K] [F] est bien fondée à invoquer l'exception d'inexécution ; 
- à titre infiniment subsidiaire : 

- suspendre les effets de la clause résolutoire insérée aux termes du contrat de bail et rappelé dans le commandement de payer qui lui a été délivré le 6 septembre 2021 ; 

- autoriser Madame [K] [F] à s'acquitter de sa dette en 35 mensualités d'un montant de 100 euros en sus du loyer courant, la 36eme mensualité venant régler le solde de sa dette ; 

- juger que le premier versement sera effectué dans le mois qui suivra la signification de l'ordonnance et ensuite le 10 de chaque 
mois ; 

- à titre très subsidiaire : 

- condamner Madame [B] [O] à effectuer les travaux nécessaires à la jouissance paisible du logement loué sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; 

- condamner Madame [B] [O] à effectuer les régularisations de charges sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; 

- à titre reconventionnel : 

- condamner Madame [B] [O] au paiement à Madame [K] [F] de la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi (200 euros par mois depuis la prise d'effet du bail, soit 20 mois de janvier 2022 à septembre 2023) au titre du préjudice de jouissance ;

 - condamner Madame [B] [O] au paiement de la somme de 2.000 euros pour le préjudice moral et d'anxiété ; 

- condamner Madame [B] [O] au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du refus de remettre les quittances mensuelles de loyer ;
 
- condamner Madame [B] [O] au paiement de la somme de 2.600 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à l'absence de dossier de diagnostic technique ;

- juger que Madame [B] [O] doit remettre à Madame [K] [F] des quittances mensuelles de loyer pour la période concernée et dûment payée, le tout sous astreinte de 100 euros par document, ladite astreinte commençant à courir quinze jours après la signification du jugement à intervenir ; 

- condamner Madame [B] [O] à payer à Madame [K] [F] la somme de 1.600 euros au titre du remboursement des sommes payées au titre des provisions pour charges sur le fondement de l'action en répétition de l'indu pour la période de janvier 2022 à septembre 2023 ; 

- et dans tous les cas : 

- désigner un expert avec pour mission de se rendre sur les lieux, se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, s'adjoindre toute sapiteur, examiner les non conformités, non finitions et désordres allégués par Madame [K] [F] en particulier ceux mentionnés dans les présentes conclusions et les pièces y étant annexées, en indiquer l'origine, indiquer quels son les travaux nécessaires à la cessation des non conformités , non finitions et désordres et en chiffrer le coût, fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie au fond de déterminer s'il y a lieu les responsabilités encourues et d'évaluer les préjudices éventuellement subis, en cas d'urgence reconnue par l'expert autoriser Madame [K] [F] à faire exécuter à ses frais pour le compte de qui il appartiendra les travaux estimés indispensables par l'expert, sous le constat de bonne fin dudit expert, lequel déposera, s'il y a lieu, un pré-rapport précisant la nature, l'importance et le coût de ces travaux et les délais de réalisation, 

- dire que l'expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original et une copie de son rapport au greffe de céans dans le délai qui lui sera imparti ; 

- dire que l'expert devra vérifier si le loyer tel que fixé par Madame [B] [O] est conforme avec l'encadrement fixé par l'article 17 de la loi de 1989 et son décret d'application ;
 
- fixer le montant de la provision à consigner au greffe à titre d'avance sur les honoraires de l'expert ; 

- désigner un expert afin d'établir les comptes entre les 
 parties ; 

- en tout état de cause : 

- débouter Madame [B] [O] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; 

- condamner Madame [B] [O] au paiement d'une somme qui ne saurait être inférieure à 2.600 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Ils font valoir que : 

- sur l'irrecevabilité des demandes : ils n'ont pas connaissance que la CCAPEX ait été saisie, ait déposé son diagnostic et l'ait transmis au tribunal, 

- il existe des contestations sérieuses en ce que l'appartement est affecté de nombreux désordres, le contrat de bail est nul, le logement n'étant pas meublé, et le loyer étant hors de proportion avec l'encadrement, en outre le commandement de payer est nul faute de distinguer les loyers des charges locatives, les charges n'ont jamais été régularisées,

- le bailleur a manqué à ses obligations contractuelles en ne fournissant pas le dossier diagnostic, ne délivrant pas les quittances, en n'assurant pas la jouissance paisible du logement, ce qui justifie l'octroi de dommages et intérêts et l'exception d'inexécution. 

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2024 par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

À titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile en ce qu'elles ne tendent aucunement à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans la présente ordonnance, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention au dispositif de celle-ci.

Sur la fin de non recevoir soulevée in limine litis par les défendeurs 

Aux termes de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, « A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. » 

Il ressort de ce texte que seule l'absence de saisine du préfet dans le délai de deux mois avant l'audience est sanctionnée par l'irrecevabilité de la demande d'acquisition de la clause résolutoire, aucune sanction n'étant prévue en cas de non réalisation du diagnostic social et financier, laquelle n'incombe d'ailleurs pas au bailleur mais au préfet. 

Or Madame [B] [O] justifie de la saisine du préfet de [Localité 5] le 17 avril 2023, soit au moins deux mois avant l'audience initiale prévue le 29 juin 2023. En conséquence, la fin de non recevoir sera rejetée. 

Sur la demande principale tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail prévoit une clause résolutoire. 

Madame [K] [F] et Monsieur [P] [F] soutiennent que le bail et le commandement de payer sont nuls, que le logement est affecté de divers désordres et que le bail ne respecte pas la loi relative à l'encadrement des loyers justifiant l'exception d'inexécution de paiement des loyers. 

Sur la nullité du bail 

Les défendeurs soutiennent que le bail est nul, étant stipulé meublé alors que le logement est non meublé. Madame [B] [O] ne conteste pas que le caractère meublé du logement est discutable faute d'inventaire des meubles mais observe qu'en tout état de cause, le logement est soumis à la loi du 6 juillet 1989, meublé ou non. 

Il est constant que le contrat intitulé « meublé » mais qui n'est pas muni d'un mobilier suffisant permettant au locataire d'y dormir, y manger et y vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante n'est pas nul mais doit être requalifié en bail « non meublé » avec toutes les conséquences qui en découlent notamment en terme de protection du locataire.

Le bail litigieux n'est donc pas nul et il convient de relever que le commandement de payer a été délivré au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui est bien applicable en l'espèce. 

Sur la nullité du commandement de payer 

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, « le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ».

En l'espèce, le commandement de payer délivré le 14 décembre 2022 à Madame [K] [F] en qualité de locataire et le 27 décembre 2022 à Monsieur [P] [F] en qualité de caution contient les éléments précités, étant observé que si le décompte mentionne pour chaque mois un montant global pour les loyers et charges impayés, le commandement rappelle que le contrat de bail prévoit un loyer mensuel de 1.100 euros et une provision sur charges de 80 euros, si bien que les défendeurs ne sauraient soutenir qu'il ne leur est pas possible de distinguer les loyers des charges locatives et de connaître précisément le montant de la dette. 

Les consorts [F] soutiennent également que les charges n'ont pas été régularisées et que le montant réclamé dans le commandement de payer est erroné. Cependant, le bail ayant pris effet le 1er janvier 2022, Madame [B] [O] justifie de la régularisation des charges 2022 effectuée en 2023, laquelle figure également dans le décompte actualisé, étant rappelé que le commandement de payer a été délivré en 2022 avant que la régularisation ne soit possible. 



Sur l'exception d'inexécution

Il ressort des dispositions des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le propriétaire est tenu de délivrer un logement décent et que le locataire est tenu de payer les loyers. Il est constant que le locataire n'est fondé à opposer au bailleur un refus légitime de payer son loyer que lorsque le logement est impropre à son usage (Civ 3eme, 21 nov. 1995). 

En l'espèce, au soutien de leur allégation tenant à l'indécence du logement loué, les consorts [F] se bornent à produire cinq photos non datées et non explicitées d'un mur humide et d'une évacuation de douche. Ils ne produisent ni constat d'huissier ni correspondance avec la bailleresse au sujet des désordres rencontrés dans l'appartement. Il en ressort qu'ils ne sauraient sérieusement soutenir pouvoir opposer l'exception d'inexécution de ce chef. 

Concernant l'encadrement des loyers, les consorts [F] se bornent à alléguer que l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 ne serait pas respecté sans expliciter plus avant leur raisonnement alors même qu'il ressort du contrat de bail que le loyer est conforme au montant du loyer de référence majoré pour le quartier 46 Picpus à la date de signature du contrat (31,9 euros le m2), outre un complément de loyer de 34 euros motivé par la réfection à neuf du logement et la jouissance d'une dépendance pour le rangement. En tout état de cause, les conditions de l'exception d'inexécution ne sont pas remplies. 

Sur la résiliation du bail 

Il ressort de l'ensemble de ces éléments que le commandement de payer est valide, qu'il a été dénoncé à la caution avec sommation de payer et que la demande d'acquisition de la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Les loyers et charges réclamés dans le commandement de payer délivré le 14 décembre 2022 n'ayant pas été réglés dans le délai de deux mois comme il en ressort du décompte produit, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 14 février 2023.

Sur la demande de délais formée par Madame [K] [F]

En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. 

En application de l'article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. 


En l'espèce, en l'absence de reprise de paiement du loyer courant avant l'audience, il n'est pas possible d'accorder des délais. 

Madame [K] [F] étant sans droit ni titre, il sera ordonné son expulsion selon les modalités définies au dispositif. 

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d'une indemnité d'occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion. L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. 

En l'espèce, une telle indemnité d'occupation est due in solidum à compter de la résiliation du bail par Madame [K] [F] et Monsieur Monsieur [P] [F], l'acte de caution, lequel n'est pas contesté par Monsieur [P] [F], visant également les indemnités d'occupation, dans les limites de l'acte de cautionnement. Il convient de prévoir que cette indemnité d'occupation mensuelle sera égale aux loyers majoré de 15% et aux charges contractuellement prévus par le bail résilié, Madame [B] [O] justifiant de l'embarras financier crée par Madame [K] [F] qui se maintient dans les lieux sans bourse délier depuis de nombreux mois, Madame [B] [O] ayant contracté un emprunt pour acheter le bien et devant emprunter à ses proches pour faire face aux nécessités de la vie courante. 

Sur les sommes dues au titre de l'arriéré locatif

Il résulte du décompte locatif produit par Madame [B] [O] qu'à la date du 16 novembre 2023, Madame [K] [F] restait lui devoir la somme de 20.828,54 euros (échéance de novembre 2023 incluse – hors majoration de l'indemnité d'occupation), somme non sérieusement contestable. 

En conséquence, Madame [K] [F] et Monsieur [P] [F] en qualité de caution, seront condamnés solidairement à payer la somme provisionnelle de 20.828,54 euros à Madame [B] [O] au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 16 novembre 2023 avec intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer à hauteur de 8.440 euros, de l'assignation à hauteur de 10.800 euros et à compter de la présente décision pour le surplus du fait de l'actualisation. 





Sur les demandes reconventionnelles de Madame [K] [F]

Sur la demande de travaux sous astreinte

Si l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 autorise le locataire à exiger judiciairement de son bailleur une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes, Madame [K] [F] se borne à produire cinq photos non datées et non explicitées. Défaillante dans l'administration de la preuve, elle sera déboutée de sa demande.
 
Sur les demandes de régularisation de charges sous astreinte et en remboursement des provisions

Madame [B] [O] justifiant de la régularisation des charges 2022 effectuée en 2023 en cours d'instance, les demandes sont sans objet et Madame [K] [F] en sera déboutée.

Sur les demande de remise de quittances sous astreinte et d'indemnisation

Aux termes de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande ; la quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. 

Il en ressort que la quittance est la contrepartie du paiement des loyers et des charges. Madame [K] [F] ne payant plus ni loyer ni provision sur charges depuis plusieurs mois, elle ne saurait exiger la remise de quittances et être indemnisée de ce chef, et elle sera donc déboutée de ses demandes. 

Sur les demandes indemnitaires

Madame [K] [F] échouant à démontrer un quelconque préjudice, elle sera déboutée de ses demandes en réparation du préjudice de jouissance et du préjudice moral et d'anxiété. 

Concernant le dossier de diagnostic technique, Madame [K] [F] ne démontre pas avoir sollicité sa bailleresse à ce sujet préalablement à l'instance et ne précise pas en quoi consisterait son préjudice. Elle sera donc également déboutée de sa demande de ce chef. 

Sur la demande d'expertise

Il ressort des dispositions des articles 9, 10, 143 et 144 du code de procédure civile qu'il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention et que le juge peut soit d'office, soit à la demande des parties, ordonner toutes les mesures d'instruction dont dépend la solution du litige dès lors que les éléments au dossier sont insuffisants pour lui permettre de statuer.

L'article 146 du code de procédure civile précise qu'une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve

En l'espèce, comme rappelé précédemment, Madame [K] [F] se borne à produire cinq photos qui ne sont ni datées ni explicitées alors qu'elles auraient pu être corroborées par des éléments objectifs comme des mises en demeure adressées à la bailleresse de procéder à des travaux ou un constat d'huissier. Il y a donc carence dans l'administration de la preuve et Madame [K] [F] sera par conséquent déboutée de sa demande d'expertise. 
 
Sur les mesures accessoires

Madame [K] [F] et Monsieur [P] [F], qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l'instance et seront condamnés en équité à payer à Madame [B] [O], qui a dû exposer des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le sens de la décision conduit à débouter Madame [K] [F] de sa demande au titre des frais irrépétibles. 

Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETONS la fin de non recevoir soulevée in limine litis par Madame [K] [F] et Monsieur [P] [F] ; 

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence,

CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 14 février 2023 du bail conclu le 15 décembre 2021 portant sur le logement situé [Adresse 3] ; 

ORDONNONS en conséquence à Madame [K] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ; 

DISONS qu'à défaut pour Madame [K] [F] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, puis à défaut d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [K] [F] et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; 

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS in solidum Madame [K] [F] et Monsieur [P] [F] au paiement à Madame [B] [O] d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer majoré de 15% et des charges contractuellement prévus par le bail résilié, et ce jusqu'à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNONS solidairement Madame [K] [F] et Monsieur [P] [F] au paiement à Madame [B] [O] de la somme provisionnelle de 20.828,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 16 novembre 2023 (échéance de novembre 2023 incluse) avec intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer à hauteur de 8.440 euros, de l'assignation à hauteur de 10.800 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTONS Madame [K] [F] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles ; 

CONDAMNONS in solidum Madame [K] [F] et Monsieur [P] [F] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à caution, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Madame [K] [F] et Monsieur [P] [F] au paiement à Madame [B] [O] de la somme de 1.200 euros le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire. 



LE GREFFIERLE JUGE