Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 26 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [D] [O]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Philippe MORRON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/05434 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2G7O

N° MINUTE : 
5/2024






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 janvier 2024


DEMANDERESSE
CDC Habitat Social,
SA D’HLM dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Maître Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E007

DÉFENDERESSE
Madame [D] [O]
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 10 novembre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 janvier 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 26 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05434 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2G7O




EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 29 octobre 2019, la SA d'HLM EFIDIS devenue la SA d'HLM CDC Habitat Social ci-après dénommée le CDC Habitat Social, a donné en location à Madame [O] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], pour un loyer de 584,34 euros par mois.

Madame [O] n’ayant pas réglé l'intégralité des loyers, le CDC Habitat Social lui a fait délivrer un commandement de payer le 09 février 2023 faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 5099,70 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2023, le CDC Habitat Social a fait assigner en référé Madame [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater que le défendeur n'a pas réglé le montant du commandement de payer dans le délai de 2 mois et constater par voie de conséquence l’acquisition de la clause résolutoire,
▸ ordonner l’expulsion de Madame [O] des lieux occupés ainsi que de tous occupants du chef de la partie défenderesse avec si nécessaire l'assistance de la force publique,
▸ ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des article L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
▸ condamner Madame [O] à titre provisionnel à la somme de 5754,01 euros correspondant aux loyers impayés arrêtés au 31 mai 2023 inclus, sauf à parfaire le jour de l'audience et en tout état de cause, jusqu'au prononcé de l'acquisition de la clause résolutoire,
▸ condamner Madame [O] à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charge majorés de 10%, l'indemnité d'occupation ayant un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de ce bien, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à parfaite libération des lieux,
▸ condamner la partie défenderesse à la somme de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de l'assignation, ainsi que sa notification par lettre recommandée au Préfet et les frais du commandement de payer. 

La dénonciation au préfet est intervenue le 16 juin 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 novembre 2023.

A cette date, le CDC Habitat Social par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 5623,73 euros.





En défense, Madame [O] a comparu en personne, exposé sa situation personnelle et financière et sollicité son maintien dans les lieux ainsi que des délais de paiement, son dossier FSL ayant été accepté le 11 juillet 2023.

Sur la suspension de l'acquisition de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le CDC Habitat Social a fait part de son accord à l'audience, précisant que la locataire avait repris le règlement du loyer courant intégral.

Aucun diagnostic social et financier n'a été versé au dossier avant l'audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION :

- Sur le référé :

 Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

 En l’espèce, il y a lieu de constater qu'il n'existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d'urgence.

- Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

Il résulte des pièces produites que la saisine de la CCAPEX par courrier est intervenue le 02 février 2023 pour signalement des impayés par le bailleur.

Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de Paris le 16 juin 2023, deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail :

L'article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail portant sur le logement signé par les parties, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [O], locataire d’un logement situé [Adresse 2] suivant bail sous seing privé du 29 octobre 2019, était redevable d’un arriéré de loyers et de charges de 5099,70 euros à la date du 02 février 2023 selon décompte produit par le bailleur.

Le commandement de payer qui lui a été signifié le 09 février 2023 a rappelé les termes des clauses résolutoires ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il apparaît qu’à la suite de ce commandement de payer, Madame [O] n’a ni réglé l’intégralité de la dette dans le délai légal de deux mois ni sollicité une suspension des effets de la clause résolutoire dans les formes prévues par la loi.

Il convient donc de constater que les effets de la clause résolutoire sont acquis.

- Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif établi le 31 octobre 2023 démontrant que Madame [O] restait devoir la somme de 5623,73 euros au titre des loyers et charges impayés, mois d'octobre 2023 inclus.

Néanmoins, il convient d'expurger le décompte des frais qui ne font pas partie de la dette locative.




Madame [O] sera en conséquence condamnée à verser la somme provisionnelle de 5593,25 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

- Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement :

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l'audience et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l'espèce, il y a lieu de prendre en compte la reprise du paiement du loyer par la locataire avant l'audience, ce qui est de nature à établir son retour à meilleure fortune et sa capacité financière à régler sa dette, outre l'accord du bailleur à la fois pour la suspension de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement à Madame [O], pour autoriser Madame [O] à rembourser sa dette dans le cadre d'un échéancier dont les modalités seront fixées au présent dispositif.

Les effets des clauses résolutoires étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Si Madame [O] se libère dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et :

- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
- Madame [O] sera tenue au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi, aucun élément ne venant justifier la majoration demandée,
- la clause résolutoire du contrat reprendra son plein effet,
- il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [O] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

- Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Ni la nature du litige, ni l’équité ne commandent en l’espèce qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d’apurement accordé.

- Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [O] qui succombe supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, celui de l’assignation et de la notification au préfet.


PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l'urgence,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 10 avril 2023, du bail consenti par la SA d'HLM EFIDIS devenue la SA d'HLM CDC Habitat Social à Madame [O] portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 2] ;

En suspend toutefois les effets ;

Condamne Madame [O] à payer au CDC Habitat Social la somme provisionnelle de 5593,25 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 31 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorise Madame [O] à s’acquitter de la dette en 35 fractions mensuelles minimum de 100 euros chacune en plus des loyers courants et des charges afférentes, le solde total étant réglé avec la 36e et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d'un plan de surendettement) ;

Dit que les paiements mensuels devront être effectués par Madame [O] entre les mains du bailleur aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu’à extinction totale de la dette ;



Dit que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et les échéances courantes régulièrement acquittées, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis ;

Dit en revanche que tout défaut de paiement par Madame [O] d’un seul loyer ou d’une seule mensualité de paiement pour apurer la dette, justifiera :

▸que la clause résolutoire du contrat retrouve son plein effet ;

▸que le solde total de la dette devienne immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ;

▸qu'à défaut pour Madame [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le CDC Habitat Social pourra faire procéder à son expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

▸que Madame [O] sera condamnée à verser à titre provisionnel au CDC Habitat Social une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

▸que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [O] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.


Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 26 janvier 2024.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.