Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 26 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [Z] [M] 
 Madame [N] [M]
 Préfecture
 

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Morgane BLOTIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/05748 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KDJ

N° MINUTE : 
10/2024






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 janvier 2024

DEMANDERESSE
PARIS HABITAT-OPH (anciennement OPAC de Paris)
Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]
représenté par CENTAURE AVOCATS en la personne de Maître Morgane BLOTIN,avocat au barreau de PARIS,vestiaire P500

DÉFENDEURS
Madame [N] [M]
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2] 
[Adresse 2]
non comparante, ni représentée

Monsieur [Z] [M]
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 10 novembre 2023

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 janvier 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 26 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05748 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KDJ




EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé des 24 et 27 janvier 2014, PARIS HABITAT - OPH a donné en location à Monsieur et Madame [M] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], pour un loyer de 323,32 euros par mois.

Monsieur et Madame [M] n’ayant pas réglé l'intégralité des loyers, PARIS HABITAT - OPH leur a fait délivrer un commandement de payer le 22 mars 2023 faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 3419,63 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2023, PARIS HABITAT - OPH a fait assigner en référé Monsieur et Madame [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater le défaut de paiement des loyers mensuels et l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location conclu entre les parties,
▸ déclarer le bail résilié à compter du 22 mai 2023 et dire que l'occupation postérieure des lieux par Monsieur et Madame [M] est sans droit ni titre,
▸ ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [M], de tous occupants de leur chef et de tous biens, à défaut pour les défendeurs d'avoir quitté les lieux dans un délai de 48 heures à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, conformément aux dispositions des articles L 431-1 et suivants et R 432-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à peine d'astreinte comminatoire de 80 euros par jour de retard,
▸ ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu que les défendeurs désigneront ou à défaut dans un garde meubles ou tout autre lieu, au choix du bailleur, décrits avec précision par commissaire de justice chargé de l'exécution avec sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire, aux frais, risques et périls des défendeurs et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, 
▸ condamner solidairement Monsieur et Madame [M] à lui payer à titre de provision la somme de 4949,30 euros correspondant à l'arriéré de loyers et à l'indemnité d'occupation due au jour de la délivrance de l'assignation, somme à parfaire au jour de l'audience, outre les frais de commissaire de justice et les intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2023, date du commandement de payer,
▸ condamner par provision Monsieur et Madame [M] à lui payer une indemnité d'occupation égale au loyer mensuel actuel, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire soit le 22 mai 2023, jusqu'à complet déménagement et restitution des clés,
▸ rejeter toute demande de délai de grâce, et dans l'hypothèse où des délais seraient accordés, suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais,
▸ condamner solidairement Monsieur et Madame [M] à lui payer la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 

La dénonciation au préfet est intervenue le 29 juin 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 novembre 2023.

A cette date, PARIS HABITAT - OPH par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 7606,10 euros, mois d'octobre 2023 inclus.

En défense, Madame [M], bien que régulièrement citée, n'a pas comparu ni personne pour elle. Monsieur [M] a comparu en personne et exposé sa situation personnelle et financière.

Sur la suspension de l'acquisition de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, PARIS HABITAT - OPH a fait part de son opposition à l'audience, soulignant l'absence de règlement du loyer depuis près d'un an.

Un diagnostic social et financier a été réalisé le 26 octobre 2023 et versé au dossier. Lecture en a été faite à l'audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION :

Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, lorsque la partie défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne devant faire droit aux prétentions de la partie demanderesse que si celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

- Sur le référé :

 Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu'il n'existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d'urgence.

- Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

Il résulte des pièces produites que la saisine de la CCAPEX par courrier est intervenue le 23 mars 2023 pour signalement des impayés par le bailleur.

Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de Paris le 29 juin 2023, soit 2 mois au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail :

L'article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail portant sur le logement signé par les parties, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur et Madame [M], locataires d’un logement situé [Adresse 2] suivant bail sous seing privé des 24 et 27 janvier 2014, étaient redevables d’un arriéré de loyers et de charges de 3419,63 euros, mois de février 2023 inclus.

Le commandement de payer qui leur a été signifié le 22 mars 2023 a rappelé les termes des clauses résolutoires ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il apparaît qu’à la suite de ce commandement de payer, Monsieur et Madame [M] n’ont ni réglé l’intégralité de la dette dans le délai légal de deux mois ni sollicité une suspension des effets de la clause résolutoire dans les formes prévues par la loi.

Il convient donc de constater que les effets de la clause résolutoire sont acquis.






- Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Monsieur et Madame [M] restaient devoir la somme de 7606,10 euros au titre des loyers et charges impayés, mois d'octobre 2023 inclus.

Néanmoins, en l'absence de Madame [M] à l'audience et afin de respecter le principe du contradictoire, il convient de retenir le montant de la dette tel que fixé dans l'acte introductif d'instance et confirmé par le décompte locatif du bailleur, expurgé des frais qui ne font pas partie de la dette locative.

Monsieur et Madame [M] seront en conséquence solidairement condamnés à verser la somme provisionnelle de 4772,72 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

- Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement :

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l'audience et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l'espèce, l'absence de reprise du paiement du loyer avant l'audience outre la position du bailleur, ne permettent pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et de déterminer des mensualités susceptibles d’être versées par les débiteurs pour acquitter la dette dans le délai légal précité en sus de leurs échéances courantes alors qu'ils ne règlent aucun loyer depuis près d'un an.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l'article précité, aucune demande de suspension de la clause résolutoire n'étant, au surplus, sollicitée par le bailleur qui maintient sa demande d'acquisition de la clause résolutoire à l'audience.

Monsieur et Madame [M] étant occupants sans droit ni titre depuis le 23 mai 2023, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, aucun élément ne venant justifier le prononcé d'une astreinte.

Par ailleurs, l'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Monsieur et Madame [M] à son paiement provisionnel à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire, le bailleur ne sollicitant pas la condamnation solidaire.

- Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner in solidum Monsieur et Madame [M] à payer à PARIS HABITAT - OPH qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur et Madame [M] qui succombent supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, celui de l’assignation et de la notification au préfet.


PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l'urgence,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 23 mai 2023, du bail consenti par PARIS HABITAT - OPH à Monsieur et Madame [M] portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 2] ;




Ordonne en conséquence à Monsieur et Madame [M], devenus occupants sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de leur chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, PARIS HABITAT - OPH pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur et Madame [M] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur et Madame [M] à payer à PARIS HABITAT - OPH une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l'expulsion ;

Condamne solidairement Monsieur et Madame [M] à payer à titre provisionnel à PARIS HABITAT - OPH la somme de 4772,72 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés, mois de mai 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Condamne Monsieur et Madame [M] in solidum à payer à PARIS HABITAT - OPH une indemnité de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur et Madame [M] in solidum au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.


Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 26 janvier 2024.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.