Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 26 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Sarah GARCIA
 Préfecture


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/04890 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2BXG

N° MINUTE : 
2/2024






JUGEMENT 
rendu le 26 janvier 2024


DEMANDERESSE
1001 VIES HABITAT
SA d’HLM à Directoire et Conseil de surveillance dont le siège social est situé[Adresse 1]n - [Localité 3]
 représentée par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim- Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E 1971

DÉFENDEUR
Madame [M] [X]
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Sarah GARCIA, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C2182
(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro N-75056-2023-503170 du 24/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 10 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 janvier 2024 par [G] [C], juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 26 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/04890 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2BXG






EXPOSÉ DU LITIGE :


Par acte sous seing privé du 31 mars 2015, la société COOPERATION ET FAMILLE désormais la SA 1001 VIES HABITAT a donné en location à Madame [X] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], [Localité 4] pour un loyer de 579,47 euros par mois.

Madame [X] n’ayant pas réglé l'intégralité des loyers, la SA 1001 VIES HABITAT lui a fait délivrer un commandement de justifier d'une assurance et de payer le 20 décembre 2022, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 17356,58 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2023, la SA 1001 VIES HABITAT a fait assigner Madame [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue aux conditions générales du contrat de bail et visée dans le commandement de payer et d'avoir à justifier de l'assurance,
▸ constater la résiliation du bail sur le local d'habitation sis [Adresse 2], [Localité 4] à compter du 21 février 2022,
▸ en conséquence ordonner l’expulsion sans délai de Madame [X] et de tous occupants de son chef, et ce avec l'assistance du commissaire de police, de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu,
▸ ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles à désigner ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de Madame [X],
▸ condamner Madame [X] à lui payer une indemnité d'occupation au titre du local d'habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,
▸ condamner Madame [X] à lui payer la somme de 20547,43 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de mars 2023 incluse, selon décompte arrêté au 24 avril 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 20 décembre 2022,
▸ condamner Madame [X] à lui payer la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'établissement du commandement de payer.

La dénonciation au préfet est intervenue le 22 mai 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 08 septembre 2023 et renvoyée au 10 novembre 2023.


A cette date, la SA 1001 VIES HABITAT par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 24006,37 euros.

En défense, Madame [J] était représentée par un conseil, lequel a exposé sa situation personnelle et financière, indiquant que le décompte devait être expurgé des frais et que la locataire pouvait prétendre à un rappel d'APL qui réduirait la dette à 5686 euros, sollicitant la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement à titre principal et le paiement d'une somme de 2739 euros au titre du préjudice de jouissance à titre reconventionnel, ainsi qu'une injonction de rechercher les causes des infiltrations et de l'humidité dans le logement avec reprise des travaux de réfection complète de l'appartement, outre le rejet de la demande formulée par le bailleur au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier n'a été versé au dossier avant l'audience.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer à l'acte introductif d'instance et aux écritures de la défenderesse, déposées à l'audience et reprises oralement.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION :

- Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

Il résulte des pièces produites que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 04 novembre 2022 pour signalement des impayés par le bailleur.

Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de Paris le 22 mai 2023, deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail :

L'article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [X], locataire d’un logement situé [Adresse 2], [Localité 4] suivant bail sous seing privé du 31 mars 2015, était redevable d’un arriéré de loyers et de charges de 17356,58 euros au 14 décembre 2022.

Le commandement de payer qui a été signifié à Madame [X] le 20 décembre 2022 a rappelé les termes de la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il apparaît qu’à la suite de ce commandement de payer, Madame [X] n’a ni réglé l’intégralité de la dette dans le délai légal de deux mois ni sollicité une suspension des effets de la clause résolutoire dans les formes prévues par la loi.

Il convient donc de constater que les effets de la clause résolutoire insérée au bail sont acquis.

- Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Madame [X] restait devoir la somme de 24006,37 euros au titre des loyers et charges impayés au 09 novembre 2023.

Néanmoins, il convient d'expurger le décompte des frais qui ne font partie de la dette locative.

Madame [X] sera en conséquence condamnée à verser la somme de 23052,53 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

- Sur les éventuels délais de paiement et l'expulsion :

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l'espèce, il y a lieu de constater que si la locataire a effectué deux versements de 250 euros le 26 octobre 2023, ce montant ne couvre pas le loyer courant intégral appelé par le bailleur en octobre 2023 à hauteur de 796,73 euros, les derniers versements effectués remontant au demeurant à août 2023. Par ailleurs, elle ne justifie pas de sa capacité à régler des mensualités de remboursement dans le délai légal de trois ans en sus de la reprise de son loyer courant, ne versant au dossier que deux pages d'un contrat de travail dont la date de signature est inconnue et justifiant seulement percevoir une allocation d'aide au retour à l'emploi et des prestations de la CAF pour ses trois enfants.

Au total, ces éléments ne permettent pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et de fixer des mensualités susceptibles d’être versées par Madame [X] pour acquitter la dette dans le délai légal précité.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l'article précité.

Madame [X] étant occupante sans droit ni titre depuis le 21 février 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

- Sur l'indemnité d'occupation :

L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Madame [X] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

- Sur la demande reconventionnelle d'indemnisation pour préjudice de jouissance:

Madame [X] affirme subir un préjudice de jouissance du fait de l'état de son logement mais ne fournit aucun descriptif circonstancié dans ses écritures concernant le préjudice subi, se contentant de fournir un courrier de la MAE mentionnant un dégât des eaux survenu le 6 novembre 2020, sans produire d'autres éléments permettant de connaître l'origine du sinistre, le montant perçu par l'assurance, les remises en état effectuées, les désordres qui subsisteraient. Elle ne produit aucun constat de commissaire de justice pour établir un quelconque préjudice de jouissance, ne fournissant à l'appui de ses dires que des photos non datées, non circonstanciées et dont l'origine est inconnue. Aucun courrier signalant la situation au bailleur n'est produit, ni aucun autre élément au soutien de ses prétentions.

La locataire procédant principalement par affirmations et ne justifiant ni d'une faute du bailleur ni du préjudice allégué, sera déboutée de l'ensemble de ses demandes à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Madame [X] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [X] qui succombe, supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.


PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 21 février 2023, du bail consenti par la SA 1001 VIES HABITAT à Madame [X] portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 2], [Localité 4] ;

Ordonne en conséquence à Madame [X], devenue occupante sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, la SA 1001 VIES HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [X] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Madame [X] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l'expulsion ;

Condamne Madame [X] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT la somme de 23052,53 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés, mois d'octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Condamne Madame [X] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [X] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.


Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 26 janvier 2024.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.